不動産投資で脱サラする方法と気を付けるべき注意点についてお話していくね！
どうして不動産投資で早期脱サラしてはいけないの？
不動産投資に関わらず、株式投資など、あらゆる投資をやっている方の目的は
年金代わりになる資金のためであることは珍しくありません。
それに加えて、不動産投資を行っている方なら特に
「脱サラしたい」という思いも同時に持っている方も多く見受けられます。
しかしながら、不動産投資を始めたからと言って安易に脱サラしてしまうのは
その後大きな苦労を強いられてしまう可能性が高まってしまいます。
その為、ここからは
なぜ不動産投資で安易に脱サラしてはいけないのかという点に絞ってお話していきます。
資産規模を目標にしている方が多いから
例えば利回り８パーセントの物件をどんどん買い増していき、
その資産規模が3億円になったとします。
これを表面利回りでレバレッジをかけて買っていくと、
実質利回りは大体１パーセントほどになりますね。
資産規模３億円の、実質利回りが１パーセントですので
税抜き前で年間300万円のキャッシュフローになります。
300万円稼いで使える実際のお金は、ざっくり半分の150万円程度です。
つまり、この計算では年収150万円という事になりますが、
これでは脱サラできるとは言い難いでしょう。
仮に実質利回りが2パーセントだったとしても、年間のキャッシュフローは600万円、
実際に使えるお金はおおよそその半分ですので300万円、
すると月25万円程度になり、一般的なサラリーマン以下の生活しかできません。
デッドクロスの影響
また、何年か前に「サラリーマン大家」というものが流行ってから、
３～４年も不動産投資を行えば脱サラできるという謳い文句を掲げ
セミナーなどが各地で行われていましたが、
実際にそのスキームで脱サラされた方は現在非常に苦しい状態になっていると思います。
それは、デッドクロスの影響があるからです。
デッドクロスの詳しい情報を知りたい方は、以下のリンクから記事を参考にしてください。
（不動産投資で知らぬ間に黒字倒産にならない為には、デッドクロスに注目すべし！その概要を詳しく解決！）
デッドクロスとは何かを簡単に説明すると、
実際のキャッシュフローよりも課税所得の方が多くなってしまい
税金が沢山持っていかれてしまう現象です。
不動産投資は所得税対策に効果的だと言われていますが、
デッドクロスという逆転現象が起こってしまう事によって
それ以降は所得税対策には有効でなくなってしまいます。
このデッドクロスですが、全く持って珍しい現象ではなく、
物件を６割以上ローンを受けて購入している方にはほぼほぼ全員に起こります。
また、中古の投資物件は大体10年以内にデッドクロスが起こります。
このデッドクロスが起きた以降は、
繰り上げ返済を行ったり、一度売却して資産を買い替えたり、
または、他の収益物件を購入することで新たな減価償却資産を増やすことで
回避することが可能ですが、
デッドクロスの影響を受けても安定した生活を育むためにも
早期脱サラはおすすめできないのです。
安定した給与収入というメリットがあるから
サラリーマンさんが持つ最も大きなメリットは安定した給与収入です。
この属性要因から、
個人事業主や零細企業のオーナー様よりも
サラリーマンさんの方が収益物件に対するローンが受けやすくなっています。
その様にレバレッジがかけられることによって、
少ない自己資産で大きな投資をすることが可能ですので
先ずは、このメリットを最大限に生かして不動産投資を行って行くことが良いでしょう。
そして、決して不労所得ではなく、しっかりとした事業として
不動産投資に取り組んでいく必要がございます。
そうすれば、不動産投資を行っている過程で
会計も学べますし、税務についても詳しくなれます。
それらをきちんと学んで数字に強くなれば、
早期脱サラしてはいけないという事がご理解いただけると思いますし、
むしろサラリーマンを続けてそのメリットを生かして行った方が
不動産投資では強みになる事がご理解いただけると思います。
脱サラ可能になる時って一体いつ？
早期脱サラがおすすめできないのであれば、
一体、いつになったら脱サラが可能なのでしょうか。
結論から申し上げますと、
純資産が１億円に達したら脱サラしてもリスクはないと言えます。
純資産とは何かご存知ない方の為に簡単に説明しますと、
純資産とは、総資産から借金を引いた残りの資産の事を指します。
何故、純資産が1億円以上に満たさないと脱サラしてはいけないのか。
その理由について解説していきます。
先ずは自由に使えるキャッシュフローを確保
純資産が1億円以上に満たさないと脱サラしてはいけないのかという点の理由を見ていく前に、
サラリーマンさんが脱サラをする際に一番注意しなくてはいけないのは、
自由に使えるキャッシュフローが確保できているか否かです。
例えば、生活に必要なお金が500万円だとして、
デッドクロス対策や修繕費にもう500万円確保できませんと
安定した経営は難しいと言えます。
という事は、税引き前で1000万円のキャッシュフローが必要になるという事です。
これを実質利回り3パーセントで割り戻すと、
3億円の総投資額が必要になってくることが理解できますね。
そして表面利回りが10パーセントだとして、実質利回り3パーセントを
確保しようとしますと、大体２割程度の自己資産が必要になってきます。
つまり、自己資金の額が3000万円は必要になって来るという事です。
純資産１億円の壁
ここからは、
純資産が1億円以上に満たさないと脱サラしてはいけない理由に迫りましょう。
先ず、純資産１億円という事は、全ての資産を処分したら1億円が残るという事ですね。
そして、その１億円があれば、
余裕で10年間は取り崩して生活することが出来ますし、
例えば年利３パーセントで運用すれば、
年間300万円のキャッシュフローを得ることが出来ますので、
贅沢しなければ脱サラしても生活していくことが出来ます。
純資産１億円のイメージとして挙げられますのは
例えば、総資産が３億の不動産投資を行っているとして、
純資産が１億円という事は、２億円のローンがあるという事になります。
そして、表面利回りは10パーセント、
自己資産比率が33パーセント以上あれば、実質利回りは凡そ４パーセント程になります。
まとめますと、総資産3億円の実質利回り４パーセントという事は
年間の税引き前のキャッシュフローは1200万円になります。
そして実際に自由に使用できるお金はその凡そ半分ですので、600万円になります。
自由に使えるお金が600万円もあれば、仮にデッドクロスが来てしまっても
回避するには十分な資産です。
しかしながら、例えば、現在年収500万円で、貯蓄が500万円程ある方を想定すると
純資産１億円の壁を突破するまでには凡そ10年～15年ほど時間を有します。
その為、純資産１億円に至るまでには頑張ってサラリーマンを続け、
不動産投資を続けていくことが重要だと言えます。
まとめ
早期脱サラしたのにデッドクロスで黒字倒産も逃れられないから注意しようね！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
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- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
