50代以上の方が避けた方が良い不動産投資の方法について
お話ししていくね！
50代以上の方が避けた方が良い不動産投資の方法
前提としてお話ししておきたいのは、
20代の方の様に融資を受けてレバレッジを効かせる方法や
キャピタルゲイン（売却益）を狙った投資などの
リスクを含んだ投資の方法は50代以上の方にはおすすめできません。
ここからは50代以上の方は「リスクを過度に取らないこと」を前提として、
避けた方が良い不動産投資の方法について詳しくお話ししていきましょう。
売却益を目的とした不動産投資
50代以上の方が避けた方が良い不動産投資の方法の一つ目は、
売却益（キャピタルゲイン）を目的とした不動産投資です。
売却益とはその名の通り、
マンションやアパートを売却した際の売り上げのことを指し、
購入時よりも高額で売ることでその差額の収益を狙う投資法です。
そもそも売却益（キャピタルゲイン）を狙った投資の方法は、
年齢に関わらずあまりおすすめできません。
それは将来の値上がり益を期待したとしても、いつ値が上がるのかわからない上に
将来値が下がってしまうリスクからも逃れられないからです。
20代であればそのリスクのリカバリーを行う時間がありますが、
50代以上であればその時間は非常にもったいないものです。
万が一将来値が上がったとしても、年齢が上がるにつれてその使い道が限られてしまうため
50代以上の方にはあまりおすすめできない投資方法だと言えます。
新築アパート・マンションへの投資
50代以上の方が避けた方が良い不動産投資の方法の二つ目は、
新築アパートやマンションへの投資です。
多額の融資を受けて新築アパートやマンションに投資するのも
あまりおすすめはできません。
その理由として、年齢により融資が受けづらいということがあげられます。
50代以上の方が不動産投資を始めたいと思う理由の一つに、
投資によって、すぐに使えるお金を手に入れたいということがあると思います。
しかしながら、新築の物件は運用効率が悪いということが周知の事実であり、
表面利回りが低く、実質利回りも1パーセント以下のケースが殆どです。
この様に、新築のアパートやマンションは運用効率が悪いため、
不動産投資をして、すぐに使えるお金を手に入れたい方々にはおすすめできません。
その代わりにおすすめできるのは、レバレッジをあまり効かせず、
利回りが高く、いざという時に現金化しやすい物件に投資することです。
新築区分マンションへの投資も避けた方が良いでしょう。
その理由をより詳しく知りたい方は、以下の記事にて詳しくまとめておりますので、
ご参照ください。
新築ワンルームの投資は絶対にやってはいけないって本当？その理由を徹底検証！
自身が理解できないものに投資する
50代以上の方が避けた方が良い不動産投資の方法の三つ目は、
自身が理解できないものに投資するということです。
不動産投資で失敗に陥ってしまう方の特徴は、
年齢にかかわらず、自身の理解がきちんとできていないものに投資してしまうことです。
「かぼちゃの馬車事件」という不動産投資の大きな事件があったのをご存知でしょうか。
その事件において破産に追い込まれてしまった投資家や
新築の区分マンションや新築アパートに投資してしまう方は
自身の理解が及んでいないものに投資してしまう方々の典型です。
不動産投資を始めたばかりの方や、これから始めたいと思っている方には、
知らないことだらけかもしれません。
そんな不動産投資初心者を狙ってカモにしようとする悪徳業者も
残念ながら少なくはないのが現状です。
その様な業者に惑わされないためにも、自身できちんと勉強して、
できれば投資の仲間を見つけられると心強いでしょう。
年金の足しにしたいならいくら必要？
ここまで50代以上の方が避けた方が良い不動産投資の方法についてお話ししてきました。
レバレッジを効かせないことや、過度にリスクを取り過ぎないことなどが
重要であるとご理解いただけたかと思います。
ここからはより具体的に、50代以上の方が不動産投資を行う際に
年金の足しにするのであれば具体的にいくら必要なのか
という点について見ていきましょう。
月30万円のキャッシュフローが理想
50代以上の方が不動産投資を行う理由の一つとして、
将来の年金の足しにしたいというものがあるのではないでしょうか。
一体どれほどあれば将来の年金の足しになるのか、より具体的に考えて見ましょう。
厚生年金の平均支給額はおおよそ15万円ほどです。
贅沢を求めないのであれば、この15万円で生活費を賄えるとは思います。
しかしながら、決して余裕のある生活が確約されているわけではありません。
そのため、退職金を切り崩しながら老後の生活費に充てる方が多いと思いますが、
中小企業などの退職金制度がない会社に勤めていた場合は、
投資や副業で収入を得る必要があります。
厚生年金の15万円に加えて、月30万円ほど自由に使えるお金があれば
余裕のある老後生活を送れると言われています。
そのためにも50代以上の方が不動産投資を行う際には、大きな資産を形成することよりも
月30万円ほどのキャッシュフローを出すことを目標にしましょう。
50代以上の方におすすめの不動産投資方法
ここまで、年金の足しに不動産投資で収入を得るのであれば、
具体的にいくらほど必要になるのかという点についてお話ししていきました。
ここからはより実践的に、50代以上の方におすすめできる不動産投資の方法
についてお話ししていきましょう。
現金で購入可能な高利回り物件
50代以上の方におすすめできる不動産投資の方法の一つ目は、
現金で購入可能な高利回り物件への投資です。
高利回りとは具体的にどれくらいかと言うと、
表面利回り10パーセントほどの不動産を現金一括で購入すれば、
管理費を差し引きしても実質利回りは6パーセント前後になると思います。
月に30万円のキャッシュフローを目指すのであれば、
表面利回り10パーセントの5000万円程度のアパートやマンションを
現金で購入すればその目標に到達できます。
そこまでの自己資金がないと言う場合は、
より利回りの高い不動産を購入すれば購入資金は減額できます。
自己資金と融資の半々で購入する
50代以上の方におすすめできる不動産投資の方法の二つ目は、
自己資金と融資の半々で不動産を購入することです。
50代以上の方が避けた方が良い不動産投資の方法の前提として、
あまり融資を受けないでレバレッジを効かせないことがおすすめであると言いました。
しかしながら、自己資金半分と融資半分の比率であれば大丈夫です。
自己資金半分と融資半分の場合で月30万円のキャッシュフローを目指すのであれば
利回り12パーセント以上で3000万円ほどの物件を２戸購入すれば実現します。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
