不動産投資

【初心者向け】不動産投資とは何なのか?基礎から優しく徹底解説!

不動産 投資

約3000万も必要だと謳われる老後の資金調達の為や、

新型コロナウイルスの蔓延による収入減などの影響によって、安定した収入を得られる不動産投資を考える人も多いのではないでしょうか。

「不動産投資をしてみよう!」と思い立ってはみたものの、メリット・デメリットが分からなかったり、初心者にはなんだか難しそう…と辟易してしまいがち。

そんな皆さんの悩みを解決するべく、こちらの記事では初心者の方でもわかりやすく「不動産投資」の基礎知識について解説していこうと思います!

そもそも不動産投資とは?

難しく聞こえがちな「不動産投資」ですが、とても身近なところで行われている投資方法です。

賃貸に住んだことがある方はご存知でしょうが、月々定められた家賃を払いますよね?その家賃が、不動産投資主の利益として還元されています。

つまり不動産投資とは、まずは戸建てや集合住宅など不動産を購入し、部屋を貸し出すことで「家賃収入」という利益を得る投資方法だと言えます。

株式投資と不動産投資の違いは?

一般的に「投資」と言えば、頭に浮かぶのは株式投資ではないでしょうか?

株式投資と不動産投資は同じ投資でも全く違うもの。ここでは、簡単に株式投資と不動産投資の違いをまとめていきましょう。

株式投資

証券会社に口座が開いていれば数千円程度から取引ができる為、すぐに投資をはじめることができるのが株式投資の利点です。

また、株式投資はハイリスク・ハイリターン型と言われるように、短期間で大きな損失を得ることもあれば、大きな利益を得ることもできます。

しかしそのためには、景気の上昇や業績、売買のタイミングや情報を常にチェックする必要がある為、忙しい人には手間がかかると言えるでしょう。

不動産投資

短期間で始められる株式投資とは対照的に、不動産投資までの道のりは時間がかかります。

投資する不動産を探す為に自分の理想の物件を探したり、多方面から情報を得たり、金融機関からの融資の審査待ちをする必要があるので、すぐに投資を始められるわけではありません。

しかし、不動産の価格変動は株式と違って大きくない事、また、短期的に大きな利益を得ることはできなくとも長期的に安定した収入が得られることからミドルリスク・ミドルリターンだと言われています。

不動産投資の種類は二つ

一口に不動産投資と言っても、その運営方法はインカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)の二つの種類に分けられます。双方の特徴を見てみましょう。

①インカムゲイン(家賃収入)

不動産投資とは、自身が購入した不動産の入居者から得られる「家賃収入」という利益を得る投資方法であると説明しました。その不動産を運営し、断続的な家賃収入を得る方法をインカムゲイン(家賃収入)と言います。

短期間で大きな利益を望むことは難しいですが、過度な空室を避けることができれば中長期的に安定した収入が得られます。

②キャピタルゲイン(売却益)

購入した不動産の物価が上がった際、それを売却して利益を得る方法をキャピタルゲインと言います。

例えば、貴方は4000万円のマンションを保有しています。それから数十年後、そのマンションの価値が7000万円に上がったとしましょう。その状態でマンションを売りに出すと、3000万円のキャピタルゲイン(売却益)を手にすることができます。

将来的に価値が上昇しそうな不動産を保有していれば、短期間で大きな利益を狙うことができます。しかし、そのような物件を見極める為には相当な学びと努力が必要な為、初心者には比較的難しい方法だと言えます。また、物件の購入金額よりも低い値段で売りに出さなくてはいけなくなった場合、大きな損失になることもあります。

不動産投資でありながらも、どちらかと言えば株式投資と同じような方法だと言えます。

インカムゲインとキャピタルゲインどちらが良いの?

インカムゲイン(家賃収入)=家賃収入で断続的に安定した利益が望めるが、空室対策や維持費などの諸経費が掛かる。

→大きなリスクを避けながら中長期的に手堅く利益を得たい人におすすめ。

 

キャピタルゲイン(売却益)=不動産の価値が上昇した際に大きな利益が望めるが、大きな損失になる可能性もある。

→リスクを承知で短期的に大きな収益を得たい人におすすめ。

 

勿論、どちらか一つに絞らなくてはいけない訳ではありません。両方のやり方を併合して利益を得たり、場合によってはキャピタルゲイン(売却益)を狙って購入した物件を貸し出してインカムゲイン(家賃収入)を得たりなど、柔軟に対応していくことも重要です。

不動産投資のメリット

不動産投資を選ぶことで得られるメリットは一体何でしょうか。

今回は大きく分けて二つご紹介しようと思います。

①レバレッジが効く

レバレッジとは本来、テコの原理のことを指します。不動産投資の上では、「自己資金が少額でも、金融機関から融資を受けて高額な不動産を得る事」を指します。

例えば、4000万円のマンションを購入したい際に、自己資金が200万円しかなかった場合。金融機関から3800万円の融資を受けられれば、そのマンションを購入することができます。

勿論、ローンが完済されるまで定期的に返済し続けなくてはいけません。しかし、家賃収入が返済額を越した場合や、ローンが完済された場合は利益が増える為、不動産投資上では大きな利点として考えられています。

②資産価値が維持しやすい

株式投資のところでも少し触れましたが、不動産の価格は大きく変動することがあまりありません。例えば、不況に陥り株価が大暴落したとしても、家賃の価格が変動することはあまりありません。

また、インカムゲインを狙って不動産投資をしている場合、株式投資のように常に物件価値や売買のタイミングをチェックしなくてもよい為、本業が忙しい方におすすめだと言えます。また、長期的な運用であれば、老後も「第二の年金」として安定した家賃収入を得ることも可能です。

このように、物件の管理を怠らなければ、資産としての価値を維持しやすいことも不動産投資の大きな利点です。

不動産投資のデメリット

反対に、不動産投資を選ぶことのデメリットは一体何でしょうか。

デメリットの回避方法も含めて、二つ紹介していきたいと思います。

①時間がかかる

不動産投資を始めるにあたって、物件選びや融資の審査待ちなど、どうしても時間が掛かってしまいます。

また、初めのうちは一般的に、家賃収入をローンの返済や諸経費に充てる為、短期間で大きな利益を生むのは難しいでしょう。

しかし、だからと言って焦りは禁物です。良い物件を見極めることができなかったり、短期間で利益を生もうとして損失を招いてしまうくらいなら、

丁寧に時間を割いてコツコツと積み上げていく方が確実な利益を得ることができるでしょう。

不動産投資には時間が掛かるものだと、長い目で見ることが重要です。

②物件を管理する手間がかかる

物件を貸し出すうえで避けて通れないことは、入居者が家賃を滞納してしまうリスクや空室対策など、物件を管理するうえでの諸問題です。

きちんと対処できる時間と精神的な余裕があれば話は別ですが、本業が忙しい方であれば、できればトラブルを避けて通りたいのが本望ではないでしょうか?

自分ができないことを無理して疲労してしまうくらいなら、信頼できる管理会社さんを探して、自身の物件の管理をお願いしてしまうのも一つの手でしょう。

今は管理手数料0円の管理会社さんも増えているので、自身の理想にあったものを探してみるのもいいでしょう。

まとめ

今回は初心者の皆様にもわかりやすく、不動産投資の基礎知識をまとめてみました。

難しい用語が多く、どこから手を付けていいのかも分からなくても大丈夫。

基礎から少しづつ学んでいけばいいのです。

衣食住の住を担いながらも、なんだかとっつきにくいイメージの不動産。

この記事を読む前より、皆様にとって身近に感じられていると嬉しいです。

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