マイナーでも購入したら儲かるチャンスがある４つの不動産投資の方法
についてお話していくね！
容積率を使い切ってない不動産へ投資
マイナーでも購入したら必ず儲かる不動産投資の方法の一つ目に挙げられますのは、
容積率を使い切っていない不動産へ投資するという事です。
容積率に着目してみるとそのポテンシャルの高さに
不動産投資の新しい扉が開くと思います。
その為、ここからは、何故容積率を使い切っていない不動産がおすすめなのかについて
お話していこうと思います。
そもそも容積率って一体何だろう？
容積率とは、
敷地面積に対する建物の延べ床面積（全ての階の床の面積）の割合を指します。
例えば、土地が200㎡あり、容積率が200％であれば、
400㎡までの延べ床面積の建物を建てることが出来ます。
高利回り物件に変身することも
容積率を使い切っていない不動産は、
将来的に建て替えを行えば高利回りの物件に変身することもありますし、
そのまま転売しても多額の売却益を獲得することもできますので、
都心でこのような物件があれば利回りが低くても購入するべきだと言えます。
都心の古い物件などは容積率が低い時に建てられたケースも多々あり、
その後、容積率が緩和されたことによって容積率が余っている場合もございます。
例えば、現在であれば容積率が200％もあるのに、
実際に使用されているのは100％であるケースもございます。
このような場合、
当然その土地が持っているポテンシャルを全て活かしているとは言えませんね。
また、その為に、その物件が持つ価値が高いという事も言えます。
公団住宅へ投資する
マイナーでも購入したら必ず儲かる不動産投資の方法の二つ目に挙げられますのは、
公団住宅へ投資を行うという事です。
公団住宅と言うと、昭和でレトロなイメージや、
凡その場合、築年数がかなり経っていることからも
投資の対象として視野に入れることが少ないのではないでしょうか。
しかしながら、このようなイメージの上で
別の投資家さん方から人気がないからこそ狙い目なのが公団住宅です。
そんな公団住宅が、何故必ず儲かるのかお話していきましょう。
周辺環境が整っている
公団住宅の周辺は学校や公園、スーパー、保育所、病院など環境が整っていることが多く、
ファミリー層からの需要が高いことが特徴です。
また、公団住宅は一棟、一棟のスペースがとても広く作られていて、
容積率（※１）が余っているケースも多くあり、
規模を拡大しながら建て替えることも可能です。
（※１）容積率
敷地面積に対し、全ての階の床面積の割合
需要とは裏腹に安く購入できる
このように、ファミリー層から強い支持を得ている公団住宅ですが、
先ほども申し上げた通り「古そう」なイメージで買い手が殆どいなく、
安く購入することが出来ます。
その後、リフォームなどを行い物件の価値を上げれば、
高値で売却できる可能性もございます。
修繕積立金が溜まっている場合が多い
公団住宅を購入する一番のメリットとして挙げられますのは、
修繕積立金が億に達するまで溜まっている可能性が高いという点です。
修繕積立金が多くあると、一体どんなメリットがあるの？
と疑問に思う方もいらっしゃるとは思いますが、
これによって、オーナー様の持ち出しなしに建て替えを行うことが出来るのです。
再建築不可のシェアハウスへ投資する
マイナーでも購入したら必ず儲かる不動産投資の方法の三つ目に挙げられますのは、
再建築不可のシェアハウスへ投資を行うという事です。
再建築不可とは、その名の通り、
一度その建物を解体してしまうと建て替えが行えない物件の事を指します。
そんな再建築不可のシェアハウスですが、何故儲かるのでしょうか。
ここからはそのことに焦点を絞ってお話していきましょう。
そもそもなぜ「再建築不可」の物件が存在しているのか
再建築不可のシェアハウスがおすすめの理由を見る前に、
そもそも何故「再建築不可」の物件が存在しているのでしょうか。
新築当時は建築基準法に適合していたけれど、
後の法律改正で適合しなくなった、という場合が殆どです。
再建築不可の物件は既存不適格物件とも呼ばれ、
現状の法律には適合しないけれど、建築違反ではないという立ち位置の物件です。
再建築不可になってしまう物件は殆どの場合
敷地が接道義務を果たしていないから、という理由が多く、
よりその理由を詳しく見ていくと、
- 建築基準法上の道路に敷地が２ｍ接道していないケース
- 建築基準法上の道路として認められない道路に接道しているケース
の二つのケースに匹敵するのが一般的です。
再建築不可でも再建築が可能になる事も
再建築不可の物件は現状の建築基準法に適していない為、
一度その建物を壊してしまったら再建築はできない、と言う物件のことを指しますね。
しかしながら、そんな再建築不可の物件でも、再建築が可能になる事もございます。
例えば、隣地を購入し２ｍの接道義務を果たせば再建築可能ですし、
建築基準法第43条の接道義務には「但し書き」と言う条文があり、
安全上の問題が無いことを確認できれば、
接道していなくても再建築することが可能な場合もございます。
しかしながら、この「但し書き」には自治体独自の基準がある為、
きちんと協議を行ってから検討するようにしましょう。
相場よりも安く購入できる
再建築不可のシェアハウスがおすすめの理由の一つは、
「再建築不可」という理由で相場よりも安く購入できる点です。
但し書きを協議してみた結果、建て替えが可能になれば、
土地の値段は格段に跳ね上がりますので、
安く仕入れて高く売却することによって
多大なキャピタルゲインを獲得することが出来ます。
しかしながら、基本的には再建築は不可能であることをきちんと頭に入れて
投資を行わないと思った通りにキャッシュフローを生み出すことはできませんので、
その点を忘れないようにしましょう。
路線価以下で購入できる築古戸建てへ投資
マイナーでも購入したら必ず儲かる不動産投資の方法の四つ目に挙げられますのは、
路線価以下で購入できる築古の戸建てへ投資するという事です。
築古で戸建てと聞くと、なかなか儲かるイメージに結びつかない方も
いらっしゃるかもしれません。
それでは一体何故路線価以下で購入できる築古の戸建てがおすすめなのか
最後に学んでいきましょう。
そもそも「路線価」って一体何だろう?
路線価とは正式名称を相続税路線価と言い、
土地の相続税評価額を計算するときの１㎡あたりの単価を指します。
また、路線価は所謂実勢価格と言われる公示地価の80％の価格になっています。
購入した瞬間に含み益がでる
路線価とは、公示地価の80％の価格になっていることを
お話したと思います。
その上で、路線価以下で物件を購入できるという事は、
実勢価格の2割も安く購入できるという事で、
その上にある建物はほぼほぼ無料で手に入ったも同然になるのです。
その為、路線価以下で購入した不動産は、賃貸した時の利回りは高くなりますし、
売却しても利益が出る優良物件なのです。
まとめ
それだけに競争率が高くなく、稼げる方法だったね！
いかに安く買って高く運用するのかがキモであるかを知れたよ！
このようにマイナーな方法でも正しく運用して大きな利益を生み出そうね！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
