良い賃貸管理会社さんの選び方と賃貸管理会社さんの変更方法
についてお話していくね！
そもそも賃貸管理会社さんの仕事って？
賃貸管理会社さんの変更や選び方について見ていく前に、
まずは管理会社さんのお仕事内容について見ていきましょう。
賃貸管理会社さんの仕事は主に以下の項目に分けられます。
- 入居者さんの募集
- 管理運営
- 建物の管理
ここからはこの三つの項目についてより詳しく見ていきましょう。
入居者さんの募集
入居者さんの募集では、主に以下のことを行います。
- 募集条件を決める
- 募集広告を打つ
- 仲介業務を行う
お部屋に空室が出来てしまったら、
何はともあれ入居者さんを募集しなくてはいけませんね。
オーナー様の保有している不動産の空室率を下げる為にも、
賃貸管理会社さんは募集条件を決めたり、広告を打ったりしてくださいます。
そして入居希望者さんが現れた際には、
オーナー様との間を取り持つ仲介業務も行ってくださいます。
管理運営
管理運営では、主に以下のことを行います。
- 契約管理
- 入居者さん対応
- 集金代行
管理運営の項目では、
管理会社さんは新規の契約から更新、再契約などの契約管理を行ってくださいます。
また、入居者さんのクレームやご意見の対応も行います。
加えて、家賃などの集金の代行や退去時の敷金清算も行ってくださいます。
これらの項目は、オーナー様が四六時中対応することが出来なくても、
管理会社さんが代わって対応してくださる為に、
不動産投資の運営に時間をあまり割けない方にとって頼りの綱ですね。
建物の管理
建物の管理では、主に以下のことを行います。
- 点検・清掃
- リフォーム
- リノベーション
- 大規模修繕
普段の建物の管理では、
不動産の状態を確認しながら定期的に点検や清掃を行ってくださいます。
また、リフォームやリノベーション、退去後の原状回復工事なども
管理会社さんが行ってくださいます。
加えて、不動産の資産価値を保つために必要な大規模修繕も
管理会社さんの指揮によって行われます。
賃貸管理会社さんの正しい選び方って？
ここまで、賃貸管理会社さんのお仕事内容について見てきましたね。
簡単にではあるものの、再度管理会社さんの仕事内容を把握したことで
足りない部分に気が付いた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
それではここからは、正しい賃貸管理会社さんの選び方について見ていきましょう。
まずは自身の要望を明確にする
正しく管理会社さんを選ぶために最初に行うべきなのは、
賃貸管理会社さんに対する自身の要望を明確にすることです。
この章の前に賃貸管理会社さんのお仕事内容についてまとめましたが、
それを参考に「入居者対応がイマイチなんだよな」や
「リフォームの際にお金が掛かりすぎてしまうんだよな」と
現在抱えている不満を明確に言語化してみましょう。
それによって、新たな賃貸管理会社さんに何を求めたらいいのか、
また、どのような賃貸管理会社さんであればそこをクリアしてくれるのか
という二点を含めて賃貸管理会社さんを探してみましょう。
賃貸住宅管理業に登録している
次にチェックしておくべきポイントとして挙げられるのは、
その賃貸管理会社さんが賃貸住宅管理業に登録しているか否かです。
賃貸住宅管理業への登録は令和３年に義務化された登録制度です。
これはしかしながら、管理戸数が200戸以上でない場合は登録の義務がありませんので、
小規模の管理会社さんを選択したい際は気にしなくても大丈夫です。
しかしながら、中規模から大規模の管理会社さんを選びたい場合は、
きちんとこの登録制度に登録しているかどうかが、
悪徳業者さんを見分ける方法になります。
こちらについて詳しく知りたい方は、以下の記事も合わせてご参照ください。
【賃貸管理の登録制度がポイント】悪徳業者に騙されない為に覚えておきたい、賃貸管理会社さんの正しい選び方って？
中規模の管理会社さんがベター
賃貸管理会社さんを選ぶ際におすすめできるのは、中規模の管理会社さんです。
大規模な管理会社さんも信頼がおけますが、
あまりに大規模すぎると物件の周知が後れたり、
広告を打ち出す際に後回しにされてしまう事もございます。
また、小規模の管理会社さんも良いですが、
管理している物件が200戸以下である場合賃貸住宅管理業に登録するのが義務でない為、
意図せず悪徳業者さんに引っかかってしまう事もございます。
そこで間を取っておすすめできるのは、中規模の管理会社さんなのです。
中規模であれば、物件の周知が後れることも無ければ、
広告を打ち出す際に後回しにされる確率も低く、
200戸以上であれば賃貸住宅管理業に登録するのが義務化されている為、
総合的に見ておすすめできます。
入居率は90パーセント以上がベスト
賃貸管理会社さんを選ぶ際にチェックしておくべきポイントの一つとして
その会社さんの誇る入居率が挙げられます。
どれだけ要望を満たしてくれそうな賃貸管理会社さんであっても
入居率が90パーセント以下ではその後空室率の高さに困ってしまうかもしれません。
その様にならない為にも、入居率はきちんとチェックしておきましょう。
その際、90パーセント以上であるのがベストだと言えます。
ただし例外として、
入居率が90パーセント未満である場合は
管理手数料が無料になる管理会社さんもいらっしゃいます。
管理手数料が入らないと管理会社さんの収益は挙げられませんので、
入居率が90パーセント以上になるまであらゆる努力をしてくださいます。
その為、そのような成果報酬型を取る賃貸管理会社さんもおすすめできます。
賃貸管理会社さん変更の注意点
ここまで、正しい賃貸管理会社さんの選び方について見てきましたね。
まずは自身の要望を明確にすることが最も必要であるものの、
それ以外にも頭に入れておいた方が有効な情報を提供させていただきました。
ここからは賃貸管理会社さんを変更する際の注意点についてまとめてきましょう。
管理委託契約書のチェックをしよう
まず行うべきなのは管理委託契約書のチェックです。
今までの賃貸管理会社さんの契約書には、
解約予告期間という項目があると思いますので、そちらを確認しましょう。
解約予告期間とはその名の通り、解約をする際に〇か月前までに予告してくださいね、
というような旨が書いてありますので、
それに従って今までの賃貸管理会社さんへ告知しましょう。
場合によっては違約金の指定もされている場合がありますので、注意深く読みましょう。
賃貸管理会社さんが預かっているお金の清算
次に気を付けるべきなのは、
今までの賃貸管理会社さんが預かっている敷金などのお金の清算です。
管理会社さんではなくオーナー様自身で敷金などの管理をしている場合は
心配ありませんが、
賃貸管理会社さんに頼んでいた場合は忘れずに清算を行いましょう。
保証会社・火災保険などもチェック
最後にチェックすべき注意点は、保証会社や火災保険の引継ぎについてです。
場合によっては、賃貸管理会社さんを変更してしまうと、
今まで使用していた保証会社さんや火災保険が引き継げないことがございます。
その為、賃貸管理会社さんを変更しようと考えた際には、
今までの保証会社や火災保険が引き継げるのが確認し、
引き継げない場合であれば別途保証会社さんや火災保険を探しましょう。
まとめ
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- 本書のポイントをご紹介
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