賃貸経営

【損失を出さない為に】不動産投資を行う上で注意を払うべき管理会社さんとの事情4選

不動産投資 注意
家ネコ
家ネコ
トチ尾君!突然ですが問題です!

 

トチ尾
トチ尾
何でしょう!

 

家ネコ
家ネコ
不動産投資を行う上で気を付けなきゃいけない事、何か分かる?

 

トチ尾
トチ尾
損失をできるだけ抑える事!

 

家ネコ
家ネコ
正解!

だけど、具体的にはどんなことに気を付けるといいかな?

 

トチ尾
トチ尾
…どんなこと?…どんなことでしょう…??

 

家ネコ
家ネコ
じゃあ今回はそんなトチ尾君の為に

不動産投資において気を付けるべき事5選についてお話していくね!

賃貸仲介会社さんには管理委託をしない事!

不動産投資 注意

不動産投資を行う上で、物件の管理を委託されているオーナー様は

自己管理を行っているオーナー様よりも多いのではないでしょうか。

その中で、自分の物件の仲介も管理も同時に行ってくれるのは

手間が省けていいとは思いませんか?

しかしながら、物件の管理を委託するにしても

賃貸仲介を行いつつも物件管理を行っている管理会社さんに

管理を委託するのは要注意です。

ここからは、その理由と、代わりにおすすめしたい管理会社さんの種類についてお話してきます。

管理会社さんの2つの種類

不動産投資 注意

賃貸仲介を行いながらも、物件の管理を行っている管理会社さんに

管理を委託しない方が良い理由についてお話していく前に

先ずは管理会社さんの2つの種類について触れておきましょう。

主要な管理会社さんの2つの種類は以下の通りです。

管理会社さんの二つの種類
  • 物件の管理のみを行う管理会社さん
  • 賃貸仲介と物件の管理を行う管理会社さん

こちらを頭に入れて、賃貸の仲介も行っている管理会社さんに

管理業務を委託しない方が良い理由を見ていきましょう。

囲い込みを行われてしまう可能性が高い

不動産投資 注意

賃貸の仲介も行っている管理会社さん物件の管理も行っている理由は、

一体何でしょうか。

それは、管理手数料賃貸仲介の手数料同時に受け取ることが出来る

つまりそれだけ手数料を多く取ることが出来るからです。

その為、賃貸仲介も行っている管理会社さんに管理を依頼すると、

管理手数料と仲介手数料の利益を両取りするために

自社に管理委託された物件を囲い込み同業他社さんに物件情報を広く流布してくれない

というトラブルが起きてしまう可能性が非常に高くなってしまうのです。

囲い込みが起きるという事は、それだけ物件の情報がお部屋をお探しの人の目に

留まりづらくなるという事ですから、

必然的に入居者さんがなかなか決まらず、空室問題が生まれてしまう可能性も引き起こされてしまいます

悪質な業者さんだと、入居者さんを奪われることも!?

不動産投資 注意

あまり多くはありませんが、

賃貸の仲介も行っている管理会社さんが、管理を委託されている物件に

自社で扱っている他物件のチラシを入れるケースもございます。

なぜそのような事をするのかというと、

そのチラシによって引っ越しを決めた入居者さんがいれば、

入居者さんの入れ替えが起こり、業者さんが仲介手数料を受け取ることが出来るからです。

既に記述した通り、非常に稀なケースではあるものの

水面下でそのような事を行われていたら気が付けない事ではある為、

悪質業者さんに対するリスクヘッジとして

賃貸仲介も行っている管理会社さんはおすすめできないのです。

管理依頼は、管理専門の管理会社さんへ!

不動産投資 注意

こちらの対処法といたしましては、

やはり賃貸仲介も執り行っている管理会社さんに管理を委託するのではなく、

代わりに管理業務に専任している管理会社さんに管理を委託することです。

管理業務に専任している管理会社さんであれば、

余程の悪質業者さんでない限り、囲い込みは行われません。

それ故に物件の情報が広く流布され、人目に付きやすくなりますので

入居者さんも決まりやすくなります。

それらの点を含めて、やはり管理委託をするのであれば、

管理専門の管理会社さんがおすすめできるのです。

家賃保証契約は絶対にしない事!

不動産投資 注意

管理会社さんがオーナー様と賃貸借契約を結び、その物件に入居者さんを集うことで

オーナー様の家賃を保証してくれる家賃保証。

管理委託を依頼する際に勧められたオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。

確かに、その利点だけに耳を傾けてみると、魅力的に思えますよね。

しかしながら、家賃保証には思わぬ落とし穴が潜んでいます。

そこでここからは、家賃保証には絶対に気を付けなくてはいけない理由をお話していきます。

家賃の引き下げが起こる可能性がある

不動産投資 注意

家賃保証で最も気を付けなくてはいけないリスクは、

契約内容に2年ごとに家賃の見直しをすることが出来る内容が含まれている点です。

それがどのような損失を生んでしまうのかと言うと、

保証される家賃の額が、契約時に保証されると提示されていた家賃の額から

減額されてしまう事があるという事です。

また、もう一つ気を付けなくてはいけない点として、

家賃の引き下げに関するオーナー様の権限は殆どないことです。

その為、相場よりもかなり家賃を低く設定されてしまい、

それに関して意義を申し立てることもできなくなってしまうのです。

解約が実質不可能

不動産投資 注意

また、上記の問題が浮上しながらも、

同時に家賃保証の契約は実質不可能になっていることも大きなリスクです。

前記した通り、家賃保証の契約を結んでいる場合は、

管理会社さんとオーナー様が賃貸借契約を結んでいる状態になります。

不動産投資を既に行っている方、また勉強をしている方ならご理解いただけるかと思いますが

賃貸借契約を結んでいる場合、貸主(オーナー様)よりも

借主(この場合は管理会社さん側)が法律で強く保護されています。

その為、管理会社さん側から申し出られないと解約が不可能であることが一般的で、

オーナー様が望んだときに解約することが実質不可能になってしまいます。

また、仮にオーナー様側からの家賃保証契約の解除の申し出が許諾された場合にも

高額な違約金が掛かってしまう事がございますのでおすすめはできません。

またその他にも、

家を売却する際にも家賃保証の契約は引き継がれてしまうため、

買い手がなかなか見つからなくなってしまうデメリットも含みますので、

安易に家賃保証の契約に手を出すのはやめましょう。

不動産投資 注意

不動産投資を行っている上で非常に必要になって来るのが

より多くのお部屋をお探しの方々の目に留まるように、物件の広告を打ち出す事ですよね。

その上で覚えておきたい単語である「AD」とは、物件の広告料のことを指し

お部屋をお探しのお客様を集客してくださる賃貸仲介会社さんに支払います

通常のADは家賃の1カ月分から3ヶ月分と言われています。

こちらを踏まえてから、

管理会社さんを通して広告料(AD)を支払うのは避けなくてはいけない理由

についてお話していきます。

管理会社さんがADを中抜きすることがある!?

不動産投資 注意

不動産投資を行う上で非常に重要になって来る広告料(AD)ですが、

管理会社さんを通して広告を打ち出すのは避けましょう

その理由といたしましては、管理会社さんに広告料(AD)を中抜きされてしまう可能性があるからです。

例えば、3ヶ月分の広告料(AD)を支払うべく、管理会社さんにその額を支払ったとします。

しかしながら実際には賃貸仲介会社さんに2ヶ月の広告料(AD)しか支払っていなかったというケースもございます。

もちろん、全ての管理会社さんがこのように中抜きを行っているとは言えませんが、

リスクのある行為ではございますので、

入居者さんを早く集客したい場合はオーナー様自身から賃貸仲介会社さんに

広告料を支払うようにしましょう。

BMフィーや原状回復工事費用には目を光らせる事!

不動産投資 注意

家賃収入を主な利益として考えているオーナー様も

物件を売却した際の売却益を利益として考えているオーナー様も

気を付けなくてはいけないのは建物の状態ですよね。

また、入居者さんが退去された際に

原状回復の工事を行う機会が多くあると思います。

しかしながら、ここでも思わぬ損失を生んでしまう可能性が浮上してしまうリスクが孕んでいます。

その為、管理会社さんの間で行われている可能性がある

BMフィーや原状回復工事費用の上乗せについてここからはお話していきます

BMフィーって何だろう?

不動産投資 注意

まずBMとは、建物管理のことを指し、下記の項目を含みます。

  • 日常点検
  • 定期清掃
  • 消防点検
  • 貯水槽清掃
  • エレベーターの点検

上記の項目を業者さんに行ってもらう際に支払うのがBMフィーです。

あくまで目安ですが、BMフィーはおおよそ3%くらいと言われています。

原状回復工事費用って何だろう?

不動産投資 注意

まず、原状回復工事とは、

入居者さんが退去された際に

お部屋を現状回復する義務によってリフォームやクリーニングを行うことを指します。

その際も業者さんに依頼することが一般的ですので、

その際に支払う代金のことを原状回復工事費用と言います。

管理会社さんからの外注に注意

不動産投資 注意

建物管理を行う際にも原状回復の工事を行う際にも気を付けなくてはいけないのは

それらを管理会社さんが行ってくださるわけではなく、

管理会社さんが業者さんに外注することが殆どであるという点です。

こちらに気を付けなくてはいけない理由といたしましては、

広告料の中抜きと同様、

外注先に支払わなくてはいけない代金を上乗せしてオーナー様に請求し、

管理会社さんが余分に利益を得るケースが非常に多いからです。

管理会社さんが業者さんを手配してくださっている為、

手配料金として支払うのが妥当だと考えるオーナー様も中にはいらっしゃるかもしれませんが、

過剰に上乗せされてしまっている場合はやはり損失以外の何物でもございません。

その為、注意を払いましょう。

また、多くの損失を出さないようにしたいと考えているオーナー様がいらっしゃいましたら、

自社に業者さんを持っている管理会社さんに管理を依頼すれば

仲介手数料もかかりませんし、過剰に上乗せされることもない為おすすめです。

まとめ

不動産投資 注意
トチ尾
トチ尾
なるほど。。。

一口に管理会社さんに管理を委託すると言っても気を付けなくてはいけないことが沢山あるんだね

 

家ネコ
家ネコ
もしもどこか当てはまることがあって、

不条理に感じるようであれば管理会社さんの変更を考えてみるのも一つの手だよ!

 

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