賃貸管理の登録制度をキーワードにして
悪徳業者に騙されない為に覚えておきたい、賃貸管理会社さんの正しい選び方
についてお話していこうね！
賃貸住宅管理業の登録制度って一体何？
不動産投資を行う上でオーナー様と密接な関りを持つであろう管理会社さんですが、
オーナー様と管理会社さん間のトラブルは
誰しもが経験したことがあるのではないでしょうか。
近年では、一部の悪徳業者による賃貸管理やサブリースにおけるトラブルが問題視され、
令和３年６月１５日から賃貸管理の登録制度が施行されるようになりました。
そんな賃貸管理の登録制度ですが、一体どのような制度なのでしょうか。
ここからは、賃貸住宅管理業の登録制度について詳しくお話していきましょう。
不動産屋さんには２種類ある
そもそものお話から始めると、不動産屋さんは２種類に分けることが出来ます。
一つ目の種類は売買の仲介を専門にしている不動産屋さん、
二つ目の種類は賃貸の仲介と管理を専門に行っている不動産屋さんです。
勿論、この両方の素質を兼ね備えた不動産屋さんもいらっしゃいますが、
大きくはこの二種類に分けられます。
賃貸住宅管理業の登録制度の始まり
今まででは、宅地建物取引業の免許が必要であったのは
売買や賃貸の仲介を行っている業者さんだけで
賃貸住宅の管理を行う業者さんは特別な免許や認可が必要ではありませんでした。
しかしながら、預かっていた敷金を管理会社さんが使い込んでしまっていたり、
オーナー様を欺くことを端からの目的として家賃保証契約を結ばせたり、など
賃貸管理上でのトラブルは絶えませんでした。
このようなトラブルを避け、賃貸住宅の管理業務の適正化を図る為に
2011年に国交省による賃貸住宅管理業の登録制度が施行されました。
しかしながらこの制度は任意であった為、殆ど機能していませんでした。
賃貸住宅管理業の登録制度が義務化へ
賃貸住宅管理業の登録制度自体は以前からあるものでしたが、
任意であったため強制力はなく、制度としても機能していなかったとお話いたしましたね。
その為に「かぼちゃの馬車事件」という大事件が起こってしまいました。
かぼちゃの馬車事件を簡単にご紹介すると、
女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を販売していたスマートデイズ社が
サブリース契約で保証していた家賃を支払えず倒産してしまった、というような事件です。
このように大きな事件が起きてしまったことや、その他のトラブルも絶えない事から
令和３年６月１５日から賃貸住宅管理業の登録制度が
賃貸住宅管理業適正化法として法律によって義務化されるようになりました。
管理会社さんに課せられる５つの義務とは？
ここまで、賃貸住宅管理業の登録制度の始まりから義務化までを追って説明いたしました。
義務化される以前から存在していた事、それが令和３年を期に義務化された事、
またその理由についても学べたと思います。
そんな賃貸住宅管理業の登録制度ですが、
賃貸住宅管理業に登録した管理会社さんにはどのような義務が課せられるのでしょうか。
ここからは、管理会社さんに課せられる５つの義務についてお話していきましょう。
これに適していない管理会社さんは
悪徳業者である可能性が充分に高いので注意しましょう。
国交省への登録
管理会社さんに課せられる一つ目の義務は、当たり前のことながら国交省への登録です。
そもそも賃貸住宅管理業とは、
不動産のオーナー様から管理業務の委託を受け、
その不動産の維持や保全、家賃や敷金等の金銭管理、また入居者さんへの対応などを
行う事であると定義づけられています。
この業務を行う管理会社さんは、国交省への登録が義務付けられています。
ただし、登録の条件は管理戸数が200戸以上である必要がありますので、
200戸以下の小規模な管理を行っている場合は登録義務はございません。
また、登録の義務があるのは住宅の管理においてのみですので、
事務所や店舗、駐車場などの管理については登録義務はございません。
しかしながら、サブリースについては戸数に関係なく全ての業者が登録義務を持ちます。
業務管理者の配置
管理会社さんに課せられる二つ目の義務は、業務管理者の配置です。
これは一体何を指すのかと言うと、管理を行う事務所ごとに
賃貸管理の一定の知識や経験を持った人材を１名以上配置する必要がある、という事です。
事務所ごとと言うのは、営業所や支店ごとの事を指し、
設置する経験者は令和４年の６月までは２年以上の実務経験と講習が必要になります。
重要事項説明を行う
管理会社さんに課せられる三つ目の義務は、管理契約を結ぶ際の重要事項説明です。
今までであれば、
管理業務を行う際に具体的な管理内容をつぶさに説明しないケースが多かった為、
オーナー様と管理会社さんとの間でトラブルが起きてしまっていました。
その為、今後は管理業務の内容や実践方法について
事前に書面で説明することが義務化されました。
財産の分別管理
管理会社さんに課せられる四つ目の義務は、財産の分別管理です。
一般的に管理会社さんはオーナー様に代わって家賃の集金代行を行います。
そこで預かった代金が
管理会社さんのお財布と一緒くたになってしまっているケースは少なくありません。
また敷金も預かり家賃や管理会社さんの他の売り上げや経費と
一緒の口座で管理されていることもあり、
管理会社さんが敷金を使い込んでいたケースもございます。
そのようなトラブルを避けるために義務化されたのが、財産の分離管理です。
オーナー様への定期報告
管理会社さんに課せられる五つ目の義務は、オーナー様への定期報告です。
これは業務の実施状況についてオーナー様へ報告する義務を指します。
これは義務化されていなくとも月に一回は必ず報告を入れることが当たり前ですので、
管理会社さんから定期的に報告が入らない場合には
管理会社さんの変更も視野に入れることをおすすめいたします。
サブリース業者さんに課せられる３つの義務
ここまで、
賃貸住宅管理業に登録した管理会社さんに課せられる義務について見てきましたね。
その対象は管理会社さんだけではなく、サブリース業者さんもその内です。
そこでここからは、
サブリース業者さんにも課せられる３つの義務について見ていきましょう。
こちらも管理会社さん同様当てはまらない部分があれば、
悪徳業者の可能性が非常に高い為、注意しましょう。
不当な勧誘の禁止
サブリース業者さんに課せられる義務の一つ目は、不当な勧誘の禁止です。
サブリースの営業ではオーナー様にサブリース期間中に家賃を変額せずに支払い続ける
と誤認させるような勧誘が行われてきました。
しかしながら、実際には保証家賃の見直しが２年ごとに行われる為、
保証される家賃が減額される可能性もございます。
その点を伏せて営業を掛けるのはトラブルの元になる為、
そのような不当な勧誘は禁止されました。
誇大広告等の禁止
サブリース業者さんに課せられる義務の二つ目は、誇大広告の禁止です。
サブリースの営業と同様に、広告を打つ際にも
サブリース期間中に保証される家賃が減額されないと誤認させるような内容が
含まれているものや、入居率を偽るものも禁止されるようになりました。
契約時に重要事項説明を行う
サブリース業者さんに課せられる義務の三つ目は、管理会社さんと同様に
契約時に重要事項説明を行う事です。
サブリース契約を結ぶ前に書面で事前に重要事項説明を行うことが義務付けられました。
その為、家賃の見直しが２年ごとに入ることも説明する必要がある為、
サブリース業者さんに騙されてしまうオーナー様も減ることかと思います。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
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- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
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