賃貸経営

【マンション経営】優良物件はすでに売れてしまってます。調査して勝ち取る力

【マンション経営】優良物件はすでに売れてしまってます。調査して勝ち取る力 (1)

投資という考え方に関心を示す方が増えてきている時代になってきています。

2022年度から、高等学校では投資(資産形成)が授業の必修科目にもなっています。

 

それほど国が投資の必要性を推してきているなかで、

今回は不動産投資(マンション経営)の「優れた物件に見極める事」

に焦点を当てたテーマで有益な情報を発信していきます。

不動産投資

インカムゲイン・キャピタルゲイン

そもそも不動産投資とは、マンションを購入してキャピタルゲイン(売却益)かインカムゲイン(賃貸収入)で利益を得る投資の事です。

利益を出すまでの過程は異なりますが、

どちらも最初に不動産(マンション)を購入するという点では一緒です。

 

条件の良い物件を持っていれば当然それだけ利益が出せるため、

どんな不動産投資家でも最良の物件を狙っています。

優良物件ほど一般の目に触れない

インターネットが急激に発展している昨今では、不動産の物件情報はネット上にあふれています。

スマホでも手軽で簡単に物件情報を検索できます。

しかし、優良物件は基本的にインターネット上には上がってきません。

というよりは、「一般の目に触れる場所に出てこない」と言ったところでしょうか。

 

なぜなら、優良物件が売りに出されるとその瞬間、不動産会社はお得意様やひいきにしている顧客に直接紹介してしまうからです。

さらに、優良物件であればあるほど早く買い手がつくため、一般の目に触れられないというわけなのです。

不動産だけの力に頼らず、自分の力でも優良物件を見つけ出す力が必要になってきますね。

優良物件とは?収支のシミュレーション

収支シミュレーション

 

失敗しない不動産投資に欠かせないのは、多くのリスクを含めた現実的な収支シミュレーションをしておくことです。

買いたい物件が見つかったら不動産投資情報サイト(楽待)などにあるシミュレーションサービスやアプリなどを利用し、

必ずキャッシュフローを計算しましょう。

「物件価格」「表面利回り」「物件構造」「築年数」「建物面積」を入力するだけで、

この先30年にわたる

「キャッシュフロー」

「実質年間収益」

「累計キャッシュフロー」

「修繕見込み時期」

「ローン完済時期」

「減価償却終了時期」など全て一覧で確認できます。

物件の価値とは?

物件購入にあたって金融機関から融資を受けた際、

銀行は万が一ローンの返済が滞った場合に

貸し付けた元金を回収するために物件を差し押さえして売却します。

その時のために、銀行は融資の前に物件の担保価値(不動産を売却した時に得ることができる対価)を評価します。

積算価格

土地・建物の担保価値の中には、「積算価格」や「収益価格」があります。

積算価格とは、簡単に言うと物件のある土地物件の評価額を足し合わせた価格です。

積算価格土地価格(土地単価×土地面積) 建物価格

積算価格の計算具体例

「路線価」や「公示地価」は毎年更新されるので、その都度確認しましょう。

どちらも大まかな住所と年度とともにインターネットで検索すればすぐに出てきます。

収益価格

収益価格は、家賃収入から計算された不動産価格です。

経費を差し引いた年間利益(キャッシュフロー)を計算し、

期待できる利回りから不動産価値を評価した価格とも言えます。

 

将来的に得られる予定のキャッシュフローからみた現在の物件価値を評価したものです。

【収益価格の具体例】

(毎月の家賃収入が100万円、諸経費が年間400万円の場合…)

1年間の年間純利益=100万円×12ヶ月-400万円=800万円(純利益)

還元利回り=6.5%(地域ごとに定められている)

 

800万円÷6.5%約1億2300万円(収益価格)

「還元利回り」には厳密な求め方はありませんが、

地域ごとに定められているので、インターネットで簡単に調べることができます。

 

積算価格の高い物件一棟買い

これから不動産の所有数を増やしながら資産を築いていきたい方にズバリ言わせていただくと

積算価格の高い物件の一棟買い」をおススメします。

 

将来的な家賃収入から計算する収益価格の方ではなく、

いま確実にある土地・建物の積算価格で金融機関から許可をもらえる物件を買いましょう。

一棟買いした純資産は金融機関からの借り入れの際、担保になります。

それらの担保価値をもとにさらに融資を受けて不動産(資産)を増やしていくことができます。

 

純資産を増やしたいなら、「積算価格」が高い物件を一棟買い!

優良物件の情報は人から人へのアナログ伝達が1番

優良物件情報

優良物件は「川上物件」とも呼ばれています。

川の上流の方で取引が成立してしまい、川下まで情報が回ってこないことのたとえです。

逆に私たちの普段目にするチラシが自宅にポスティングされていたり、

電柱に広告が張ってあったりする物件は、

なかなか売れずに川下に溜まっている「川下物件」とも言われています。

 

上記した通り、川上物件は一般の目に触れられる前に買い手がついてしまいます。

では、どうすれば「川上物件」の情報を入手できるのでしょうか。

【返報性の法則】不動産会社に手みやげ持参で逆営業

返報性の法則

不動産業界に限らず、この世の様々な業界は、

人と人とのアナログな人間関係がモノをいう業界です。

他より優先して有力な物件情報を得るためには、不動産会社の担当者との人間関係が大事になります。

ここで、不動産会社を味方につけるテクニックを3つ程お教えします。

 

【不動産会社を味方につけるテクニック3選】

 

担当者に面会する際は「手みやげ」をもっていく

…普通、不動産からしたら顧客であるこちら側から差し入れという心遣いをすることでお客としての印象が良くなる。

 

不動産会社の担当者の電話番号をフルネームでスマホに登録

…電話がきた際に、こちらから「〇〇さんですね、お電話ありがとうございます」というと、不動産は「え、なんで名前わかったんだ?!名前をわざわざ覚えてくれてるのか!!」と好印象を持ちます。

 

どんな物件案内にも丁寧に返答する

…どんな的外れの物件情報が送られてきても、スルーすることなく丁寧に返信することで、、興味のない物件情報を既読スルーしている周りのお客さんと差別化することができます。

上のいずれのテクニックも心理学の世界では「返報性の法則(原理)」と呼ばれています。

先にこちらから好意を示したり、恩を売ったりすることで、相手からも好意や奉仕が返ってきます。

このテクニックはよく営業や恋愛など数多くの場面で目にすることがあります。

日常生活の中の例を1つあげると、友人から誕生日プレゼントをもらった時

その友人の誕生日に「何かお返ししないと」という心理状態になる事などを指します。

熱意を伝えろ!希望する物件条件をできるだけ具合的に

「不動産投資に対する自分の熱意を担当者に本気で伝える」ということもまた大切になってきます。

ここで注意したいのは、「私はマジです!頑張るのでよろしくお願いします!」などと

漠然とした曖昧な表現で本気度を示してしまうと説得力に欠けてしまいます。

 

優良物件を紹介してもらうためには、一発で見て熱意の伝わる「物件要望書」を持参すると一気に説得力が増すでしょう。

そうすることで、的外れな売れ残り物件や

希望から大きくそれた物件を紹介されることもなくなります。

物件概要者のサンプル

物件要望書は、不動産会社への説得材料になるだけでなく、

不動産投資を成功させるうえで欠かせない具体的なシミュレーション材料にもなります。

・不動産会社の担当者には好意をもって接し,味方になってもらおう!

・不動産会社に書類を持参して熱意をアピールしよう!

売り急いでる物件は大阪のおばちゃん並に値切れます。

物件購入時に値切れたというケースで、

 

売主さんが相続税を支払うために売り急いでいたため

「〇月〇日に入金するので、値下げできますか?」と交渉したところ

億単位の物件価格の端数を切って、数百万円値引きしてもらえたという事例があります。

 

相続税とは、被相続者がなくなった日から10か月以内に全額支払わなければいけないお金です。

仮に1億5千万円の不動産を配偶者が相続すると、

相続税は数千万円に及び、預貯金から支払えない人は、

不動産などを売却して納税しなければなりません。

 

何らかの金銭的問題を抱え売り急いでいる物件は、

スピード勝負で手続きすると、うまく値引きできることがあります。

 

不動産を売り急いでいるケースを他にも何点かあげておきます!

・離婚後、夫婦の共有名義で購入した物件を売却したい

・テナントビルの場合、業績が振るわず事業所を清算したい

・人生の「終活」で生前のうちに自宅を引き払って老人ホームに移りたい

不動産とは人(売主)と人(買主)との相対取引のため、物件売却時の相場価格はあるものの、適正価格というものはないようなものなので、

相手の状況を加味すれば大きく値引いてもらうことも可能になります。

売り急いでいる物件はスピード感を持って値引き交渉すべき!

まとめ

不動産投資において「物件選び」は今後の資産の行方を左右する非常に大事な工程です。

今回の内容を参考にしていただき、

優良物件を見分ける力をつけていただければ幸いです。

 

また物件を選び不動産を所有すると、次は物件を最高の状態に維持し

入居者が途絶えないように管理する力が非常に重要になってきます。

物件の管理には、賃貸管理業者の力が必要不可欠になってきます。

管理会社にも良し悪しがあり、たとえ優良物件を持っていても

かんりかいsy物件の良さを最大限引き出せない可能性がありますので

【有料級】不動産投資の収益は不動産管理会社によって大きく左右される!

こちらも参考にしていただければと思います。

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