不動産投資を行っている際に直面しがちな闇とその対処法
についてお話していくね！
貸しているお部屋がゴミ屋敷化していた
不動産投資を行い、マンションやアパートを運営していると
貸しているお部屋がゴミ屋敷化していた、という事例はかなり高い確率で遭遇致します。
ただ部屋が散らかっている、では済まないほど
お部屋の中にゴミが散乱している状況はオーナー様なら誰でも一度は経験する闇でしょう。
それでは、何故お部屋がゴミ屋敷化してしまうのか、という点と
どのように対処すればよいのかという点について考えていきましょう。
家賃が安ければ安いほどゴミ屋敷化する！？
膝の長けまでゴミが散乱し、足の踏み場もないほど悲惨なゴミ屋敷ですが、
実は家賃が安ければ安いほどゴミ屋敷を生み出しやすいと言われています。
家賃が安いという事は、
それだけ経済的に余裕のない入居者さんが集まりやすいという事ですよね。
すると、生活に困窮する入居者さんの確立も多くなり、
そんな生活に困窮している入居者さんほどゴミ屋敷化してしまいやすいという事です。
また、家賃の滞納を合わせて行ってしまう入居者さんも多いことから、
家賃滞納の督促を行いに行った際にゴミ屋敷化しているのを発見することも多いのです。
加えて申し上げれば、
確率的には全体の5パーセントがゴミ屋敷化してしまうと言われておりますので、
もちろん家賃が安くないからと言っても油断はできません。
ゴミ屋敷が発覚する二つのパターン
貸しているお部屋が知らぬ間にゴミだらけになっていたら、
貸している側のオーナー様からしたら心が痛い出来事ですよね。
そんなゴミ屋敷が発見されるパターンは二つございます。
一つ目は退去された後の残置物でゴミ屋敷であったことが発覚するケース、
また、二つ目は上記にも示したように滞納督促でお部屋を訪れた際に発覚するケースです。
どちらにせよ、入居者さんのお部屋を訪れることがあまりない為、
発見が後れてしまう事が殆どです。
ゴミ屋敷への対処法は？
お部屋がゴミ屋敷化してしまうと、
腐敗物によって床や壁が傷んでしまったり、
湿気によってお部屋がカビだらけになってしまったりと、
確実に建物が損傷してしまいます。
また、膨大な量のゴミによって強烈な臭いが発生してしまい、
特殊清掃によって脱臭を行わなくてはいけないケースもございます。
その為、お部屋がゴミ屋敷化しているのを発見したら早急に手を打たなくてはなりません。
通常の普通借家契約ですと、お部屋がゴミ屋敷化してしまっても
入居者さんを退去させることはできませんね。
そこでおすすめしたいのは、初めから定期借家契約にて契約を結ぶことです。
定期借家契約を結んでいれば、このようにお部屋がゴミ屋敷化してしてしまっても
契約期間の満了と共に、原状回復費用を入居者さんに負担して頂き、
そのまま退去して頂くことが出来ますので、おすすめです。
入居者さんが夜逃げしてしまった
夜逃げと言うと、現実に起こっていることとは思えない方もいらっしゃるかと思います。
しかしながら、不動産投資を行ってお部屋をお貸ししているオーナー様の中では
かなりの確率で遭遇致します。
ここからは、どのような方が夜逃げしやすいのかという点と、
もしも夜逃げされてしまったらどのように対処すればよいのかという点について
見ていきましょう。
家賃滞納者は夜逃げしやすい！？
夜逃げを行うのは、必ずと言ってもいいほど家賃を滞納されている入居者さんです。
家賃の滞納が常習化していて、督促を続けていたら
ある日突然気配が無くなってしまい、確認のためにお部屋の中へ入ると
既に夜逃げしていた、と言うケースが非常に多くございます。
夜逃げされるのは実はラッキー！？
家賃を滞納されたまま住み続けられてしまうと、
裁判や強制執行などの法的処置のための費用や時間が掛かってしまう上に、
その間の家賃も支払われることがありません。
その為、正直な事を言うと、家賃を滞納されたまま住まわれ続けるよりも
夜逃げされた方がまだ損失が少ないと考える方もいらっしゃいます。
夜逃げされてしまった際の対処法
夜逃げをされてしまった際には
殆どの場合、お部屋の中に不要な家具や衣服などがそのまま残っていることが多いです。
本来であれば契約を解除し、裁判で法的な判決を取ってから
それらの残置物を撤去しなくてはいけません。
弁護士さんに相談すれば、必ず法的な判決を取ってから、
残置物の撤去や原状回復を行うように言われると思いますので、それに従いましょう。
管理会社さんが敷金を使い込んでいた
最近の物件は敷金・礼金ゼロのものが多く、
オーナー様が遭遇する確率はそれほど高くありません。
しかしながら、もしも敷金を管理会社さんが管理している場合には
起こりえるのが管理会社さんが敷金を使い込んでいたというケースです。
ここからは、そもそも敷金とは何だろうと言う点から、
管理会社さんに敷金を使い込まれない為にはどうしたらいいのか
という点についてお話していきましょう。
そもそも「敷金」って何だろう？
敷金とは、入居者さんの家賃が不払いだった際の担保として
オーナー様が預かるお金のことです。
しかしながら、未だにこの敷金を原状回復の費用として、
また、自社の収益として使い込んでしまう管理会社さんが存在いたします。
長年、原状回復費用と敷金を相殺して管理会社さんの元で
清算業務を行うのが不動産業界の慣習になっていました。
その為、契約時に預かる敷金はそのまま管理会社さんが受け取ることが多かったことに
この問題の原因がございます。
しかしながら、敷金は入居者さんのお金ですので、
管理会社さんの不届きで敷金を使い込まれてしまっても責任はオーナー様にございます。
その為、敷金を使い込んでしまう管理会社さんに管理を委託したままだと、
オーナー様にとって大きな損失を生んでしまうのです。
管理会社さんに敷金を使い込まれない為には
管理会社さんに敷金を使い込まれない為におすすめしたいのは、
敷金はオーナー様が管理するという事です。
その為、新たに管理を委託する場合には、敷金を必ず送金して頂き、
オーナー様自身で管理を行うようにしましょう。
しかしながら、副業で不動産投資を行っている場合であったり、
そもそも所有している不動産の数が多くてオーナー様自身で敷金を管理できない場合は、
家賃、敷金、支払いなど
全ての管理物件の入金や出金の口座が分けられている管理会社さん
であれば信用できますので、管理を委託し、敷金を管理して頂きましょう。
逆に申し上げれば、
家賃、敷金、支払いなど全ての管理物件の入金や出金が一つだけの口座の管理会社さんは
絶対に避けましょう。
もしも現在管理を委託している管理会社さんが、
その様に一つの口座しか持っていない場合は注意が必要で、
管理会社さんの変更も視野に入れることがおすすめです。
デッドクロスで黒字破綻！？
不動産投資を行っているオーナー様であれば、
必ずしも対面する不動産投資の闇、最後に挙げられますのはデッドクロスとその影響です。
そこでここからは、そもそもデッドクロスとは何かという点と
について詳しくお話していきましょう。
そもそも「デッドクロス」とは？
デッドクロスは、どんなオーナー様にも必ず訪れる現象で、
経費にならない毎年の元金の返済額が、
経費になる毎年の減価償却費を上回ってしまう事を指します。
デッドクロスが起こってしまうと、
例えばキャッシュフローが100万円あるのにも関わらず、
課税所得が倍の200万円も掛かってしまい、
不動産投資を行って節税するどころか税金の支払いの方が上回ってしまう事もございます。
デッドクロスにつきましては、より詳しく解説している記事がございますので、
本格的な内容や対処法を知りたい方がいましたら、以下の記事をご参照ください。
不動産投資で知らぬ間に黒字倒産にならない為には、デッドクロスに注目すべし！その概要を詳しく解決！
デッドクロスの対処法って？
そんな不動産投資において最も大きな損失になりやすく、
知らぬ間に黒字倒産を招いてしまうデッドクロスですが、
効果的な対処法は多岐に渡ります。
最も基本的な対処法としては、繰り上げ返済を行う事や
そもそも不動産を購入する際に、自己資金を6割から7割ほど出す事などが挙げられます。
デッドクロスへの正しい対処法に関しましても、
デッドクロスの記事にてを詳しくまとめていますので、
不動産投資において事前に失敗を防ぎたいとお考えの方はご一読くださいませ。
不動産投資で知らぬ間に黒字倒産にならない為には、デッドクロスに注目すべし！その概要を詳しく解決！
まとめ
けれど他の投資と比べるとリスクヘッジがしやすいことがポイントだよ！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
