特にこれから始める人は余計そうなんじゃないかな
不動産投資の融資が厳しいからこそ知りたい！
不動産投資で楽々融資が受けらる方法についてお話ししていくね！
融資を受けるのが厳しい傾向にある理由
まず一つ、勘違いして頂きたくない点として、
金融機関から融資が受け難い傾向にあるのは、不動産投資に限った話ではありません。
2018年から2020年ほどから、その他の事業であっても融資が受けづらくなっています。
その傾向は、金融機関の規模が変わっても一貫しています。
それでは、昨今ではなぜ、融資を受けるのが厳しくなってしまったのでしょうか。
ここからは、融資を受けるのが厳しい傾向にある理由についてお話ししていきましょう。
そもそもこれまでの融資が緩すぎた
不動産投資において、融資を受けるのが厳しくなったと言われる理由の一つ目として
そもそもこれまでの融資が緩すぎたと言うものが挙げられます。
厳密な話をすれば、2018年以前の融資は今と比べてそれほど厳しくありませんでした。
2018年を皮切りに融資が受けづらくなってしまった背後には
「かぼちゃの馬車事件」と言う事件の存在があります。
この事件の内容を簡単にお話しすると（※１）、
金融機関や不動産会社、建築会社などの関係者さんが一体となって
不動産投資家さんへ詐欺を働いたのです。
また同年である2018年には不動産投資関連の不祥事が絶えませんでした。
これらの事件を受けて、金融機関などへ金融庁から指摘が入るようになり、
いわゆる「融資の引き締め」が始まったのです。
この背景を知れば2018年以前の融資が異常だった事に気がつくでしょう。
また、以前と比べれば現在は融資が受けづらいものの、
そのような事件を繰り返さない為に審査が厳しくなった、
つまり、投資家の安全性がより確保されるようになったと言い換える事ができるでしょう。
（※１）かぼちゃの馬車事件について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
【自己破産しない為に】「かぼちゃの馬車事件」から学ぶ、不動産投資の「危険」を逃れる方法
不良債権の物件が増えてしまったから
融資を受けるのが厳しくなったと言われる理由の二つ目として、
不良債権に該当する物件が増えてしまったからと言うものが挙げられます。
不良債権とは、ローンの元本や利息などが予定通りに回収できなくなることを指します。
不良債権が増えてしまうと、銀行側から見て融資するメリットが全くないどころか
会社の損害を生み出しかねない大きなリスクになり得ますね。
その問題を作り出してしまったのは、バブル期に建てられた地方の一棟マンションなど。
またそれに拍車をかけるように、少子高齢化を伴った地方の過疎化により、
地方の一棟マンションなどがローンを返済できるほどの利益を出せていないのが現状です。
その背景を受けて、金融機関は対象の物件が後々不良債権化しないか、
物件の収益性を厳しくチェックするようになった為、
昨今の融資が受けづらい（＝審査が通り難い）と言われているのです。
一時は新型コロナウィルスの影響があった
融資を受けるのが厳しくなったと言われる理由の三つ目として、
一時は新型コロナウィルスの影響があった事が挙げられます。
新型コロナウィルスに伴って、金融機関の営業時間が短縮されましたが
入店制限があるのにも関わらずお客様の数は途絶えませんでした。
その為に事前の来店予約システムを導入した金融機関があったほどです。
融資するための審査などに時間を潤沢に割く事ができなくなってしまう程忙しく、
結果が出るまでに時間を要するようになってしまいました。
その為、融資を受けるのが厳しくなったと言うよりは、
短縮された稼働時間の中で対応が遅れるようになってしまったと言う方が正しいでしょう。
しかしながら、今現在は「アフターコロナ」と言われる時代に突入し、
営業時間も通常に戻っています。
その為、こちらの問題は現状あまり気に留める必要はないと言っても良いでしょう。
融資が厳しい時代でも楽に融資を受ける方法
ここまで、昨今不動産投資における融資が厳しくなった理由について見てきましたね。
主にかぼちゃの馬車事件を筆頭にした諸問題による融資の引き締めや、
不良債権化した物件の存在が背後にあることをお話ししました。
そのような時代でも楽に融資を受ける方法について考えるには、
これまでの融資の審査で必要だと言われていたことに加えて
上記で挙げた問題を加味した上での対策が必要になります。
まずは銀行から信用を得る
不動産投資をこれから始める方であれば、
まずは融資を受けたい銀行に口座を開設するところから始めましょう。
融資を受けるには銀行と貴方様がどれ程の信用を築いているのかが重要になります。
以下の三つの点が揃っていれば、銀行側から信用を得る事ができるでしょう。
- 給与が安定している
- その銀行に口座を持っている
- 何らかの取引が既にある
融資を受けると言うことは、返済して行かなくてはいけない為
給与が安定していることは銀行にとって信頼に値するポイントです。
また、銀行に預金や給与の振り込み口座を持つ事は、
銀行が貴方様の返済能力を見極めることができる要素になりますので
信用を築くためのはじめの一歩として有効でしょう。
その上で、初めから不動産投資の為に融資を受けるのではなく、
個人的な内容でも構いませんから少額の融資を受ける事から取引を始めましょう。
そこで滞りなく完済できれば信用に繋がりますし、次の融資も受けやすくなります。
フルローンを受けるのは非常に難しい
二つ目に言えることは、融資の現状から考えるに
フルローンで不動産投資を行うことは非常に難しいと言うことです。
その理由の一つ目は、どこの金融機関もこれ以上の不良債権を生まない為に
フルローンで融資するのを躊躇っていることが挙げられます。
また、物件を一棟購入するとなると数千万から数億円の価格になりますが、
融資の引き締めの点から、フルローンを許可されることは稀だと思って良いでしょう。
その為、フルローンの審査となると、
そうでなくとも厳しいと言われている審査がより厳しくなってしまいます。
不動産投資を行うのであれば
最低でも物件価格の半分は自己資金で購入する事になる為注意しましょう。
フルローンについては、以下の記事にて詳しく解説していますのでご参照ください。
不動産投資をするなら、フルローンは絶対にやめておくべき！？その理由について徹底解説！
「収益性」が重要なポイント
二つ目にあげられるのは、審査において「収益性」がポイントになると言うことです。
可能である融資の額を決める上で、物件の収益性は担保になります。
これまでも融資を受ける上で収益性を見るのは変わりませんでしたが、
融資の引き締めによってより厳しく審査されるようになりました。
収益性が高いとして認められるには、以下の条件を抑えておく必要があります。
- 地価が上がる可能性があるか
- 人口が増加する可能性があるか
- 今後その土地周辺の人気が高まるか
- 天災の影響は受け難いか
- トラブルの要因になるような隣人・入居者さんがいないか
- 長期に渡って住みやすい物件であるか
これらは一まとめに、物件が位置する環境や土地が
長期的に多くの人が好んで住む可能性があるかと言う点を見ていると言えるでしょう。
加速する少子高齢化や
住宅の供給が需要よりも多くなってしまっている現状を鑑みると、
これからの時代に不動産投資を行っていく為には
融資を受けないにしてもこれらをポイントに物件を選ぶ事をおすすめします。
空室が長期化した際のリスクヘッジを考えておく
空室が長期化してしまった際のリスクヘッジを考えておくことも、
融資を受ける上で重要になります。
融資の審査にあまり必要のないことだと思われるかも知れません。
しかし、返済は家賃収入から行う事が一般的ですので、
空室が長期化してしまった際に返済ができなくなってしまうのでは、
と金融機関側は危惧するのです。
既に説明した通り、不良債権化してしまった物件が多い事からも
きちんと返済していく事ができるのかと言う点が厳しく見られています。
その為にも、審査の際に提出する事業計画書に
「万が一返済していく事ができなければどのような対処を行うのか」
と言う点を書いておく事が信頼につながります。
まとめ
その厳しい審査に通るにはどうすればいいかを考えれば
楽に融資が受けられる様になるって訳！
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