不動産投資にもインボイスが関係する理由と対処法についてお話ししていこうね！
そもそもインボイス制度って？
令和5年（2023年）の10月1日からインボイス制度が始まりましたね。
数年前から物議を醸していた制度ですが、
意外と概要をまだ良くわかっていない方も多いのではないでしょうか。
そこでまずは、インボイス制度とは何かについてお話ししていきましょう。
対象は消費税の納税義務がある事業者
インボイス制度の対象となるのは消費税の納税義務がある事業者で、
そのような方を課税事業者といいます。
課税事業者とみなされるのは、課税売り上げが1,000万円を超える方です。
反対に課税売り上げが1,000万円以下の者は免税事業者と呼び、
消費税の納付義務がない事業者となります。
国税庁によると、課税売り上げの概要は下記の通りです。
課税売上げとは、商品の売上げのほか、機械や建物等の事業用資産の売却など事業のための資産の譲渡、貸付け、サービスの提供をいいます。
ただし、土地の売却や貸付けなどの非課税取引は課税売上げに含まれません。
インボイス制度の背景
インボイス制度以前の免税事業者は、
売り上げに消費税が含まれていてもその分は納税義務がありませんでした。
これを言い換えると、消費税分もそのまま利益になっていたと言うことです。
この枠組みを益税と言います。
貴方が建設会社にオフィスを貸し出していたと仮定します。
家賃の収益が800万円だとすると、
税率の10%をかけて消費税は80万円となります。
免税事業者はその80万円の消費税を納税する必要がありませんので、
合計の収益は合わせて880万円になります。
なぜこのような対策が取られていたのかと言うと、
小規模事業者はそうでない事業者に比べて人手不足や手間がかかる
と言う事情を考慮していたからです。
しかしながら、これが不公平だとされ
益税を納めてもらう方法としてインボイス制度が考案されました。
インボイスのメカニズム
インボイス制度のメカニズムを一言で言えば、益税の差し止めとも言えるでしょう。
建設会社（取引先）側の変化
前文の例を引き継いで、建設会社側の今までの消費税納税スキームを見てみましょう。
貴方がオフィスを借している建設会社の売り上げが税込で5500万円だとします。
この会社は課税所得が1,000万円を超えている為、消費税納税の義務があります。
消費税の納税額は売り上げ税込の500万円から
家賃と共に支払っている80万円の消費税を差し引いて、
420万円の消費税を納税する必要がありました。
しかしながらこれからは、オーナー様がインボイス登録をし
番号が記載された請求書か領収書を発行しないと
上記のように消費税の差し引きができなくなります。
オーナー様側の変化
次にオーナー様にどのような変化が出るのかについてみていきましょう。
今までは家賃の中の消費税80万円を納税する必要がありませんでした。
しかし、インボイス登録するとオーナー様も消費税を納税する必要が出てきます。
建設会社が行ったようにオーナー様も
管理会社などに支払っている金額内の消費税を差し引くことができます。
また、簡易課税制度によって受け取った消費税の40%を差し引くこともできます。
状況に応じて、自身に最適な例を選ぶのが良いでしょう。
インボイスは強制力が高い
インボイスのメカニズムを見てみると、今まで支払わなくてよかった分
オーナー様の負担が増えるように思うかもしれません。
とは言え、インボイスの登録は義務ではありません。
しかしながら、登録するか否かを考慮しなくてはいけない理由として
今後の取引を続けていただけない可能性が挙げられます。
またもや建設会社の例を出して考えてみましょう。
オーナー様が免税事業者のままでいる場合
建設会社は売り上げの消費税500万円にプラスして家賃分の消費税80万円、
580万円を納税しなくてはいけなくなります。
これはつまり、建設会社さんはオーナー様が免税事業者であることを理由に
80万円もの収益を失ってしまうと言い換えられます。
その場合、建設会社さんは数万高い家賃の事務所でも
インボイス登録をしているオーナー様と契約を結び直すのは当然の成り行きです。
また、家賃に含まれている消費税を今後払わないと言う交渉が来てもおかしくありません。
このように、インボイスに登録しているか否かはご自身の収益にも影響しますので、
義務でなくとも強制力が高いと言って差し支えないでしょう。
登録期限について
と悩んでいる方もいらっしゃるかもしれません。
制度開始とともに登録する場合は、令和5年9月30日までが期限とされていた為
令和5年10月1日以降でも登録の申請を行う事が可能です。
ただし、登録希望日は申請日の15日以降からの設定になりますので
実際にインボイスの発行ができるようになるのは申請から一ヶ月後位から
だと言う事に注意しましょう。
インボイス制度に該当する人・しない人
インボイスが始まったと言えど、
不動産投資を行っている全ての人にこの制度が当てはまる訳ではありません。
また、該当する方であっても
場合によっては登録するかしないかを考えた方が良いパターンもございます。
そこでここからは、パターン別にインボイスに該当するか否か、
また、登録の適否についてもお話ししていきましょう。
住居だけを貸し出している方
インボイス制度に該当しません
家賃収入は非課税ですので、収入の上限なく消費税課税業者にはなりません。
その為、インボイス制度に該当しないのです。
ただし、今後消費税が発生する形で資産運用する際には
インボイスの登録を検討する事になりますので注意しましょう。
例：マンションの一部をテナントにする、物件を売却するなど
自動販売機・コインランドリーを運営している方
インボイス制度に該当しません（注意事項あり）
自販機、コインランドリーに限らず、コインロッカーなど
機械のみで現金の受け渡しが完結する場合、
自動販売機特例が適応されるので免税の対象になります。
しかしながら、特例を受けるには
帳簿に規定された事柄を記載する必要がありますから注意しましょう。
店舗を貸している方
インボイス制度に該当します（1000万以下の場合検討の余地あり）
課税売り上げが1000万円以上
課税売り上げが1000万円以上の場合、直ちにインボイスの登録をしましょう。
課税売り上げが1000万円以下
課税売り上げが1000万円以下でも、インボイス制度に該当します。
検討の余地があるとしたのは、
家賃の減額交渉をする事によって、店舗側が支払う消費税の負担を軽減することができれば
インボイスに登録しなくてもデメリットを打ち消せる可能性があるからです。
どちらにせよ、オーナー様の収益が減ってしまう事に変わりはありませんが
減額をどこまで食い止められるかという事について考えてみるのも良いでしょう。
まとめ
上手く付き合わないと不動産投資の幅が狭まっちゃうね
だからこそきちんと制度を知って、減額を最小に収めることが重要だね！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
