融資を受けるメリット・デメリットと正しい不動産投資の融資の選び方
についてお話ししていくね！
そもそも不動産投資の融資（ローン）って？
不動産投資を行う方の殆どが、融資を受けています。
この融資を受けられるからこそ、レバレッジを効かせた投資が行える事が
不動産投資を行うメリットでもあります。
しかしながら、いざ不動産投資を行おうとして
融資の点で躓いてしまう方もいらっしゃるかと思います。
そのため、ここからは不動産投資における融資（ローン）とは
という点に焦点を絞ってお話ししていきましょう。
基本的に「不動産投資ローン」を用いる
不動産投資における融資は、基本的に不動産投資ローンを用いります。
「不動産を購入するのだから住宅ローンも使えるのだろうか？」
と疑問に思う方もいらっしゃるかと思いますが、
不動産投資用に住宅ローンが用いられることは殆どありません。
それは、不動産投資ローンは不動産投資を行う為のもので
住宅ローンは自身で居住する為のもの、と両者で借入の目的が異なるためです。
不動産投資ローンでは他のローンと同様に、
借入たお金を「元金」と呼び、金利を元金に掛けたものを「利息」と呼びます。
融資を受けることによってレバレッジを効かせた投資が可能
不動産投資は、数ある投資法の中で唯一融資を受けることのできる投資方法です。
これによって、一体何が可能になるかというと
レバレッジを効かせた投資が行えるという点です。
レバレッジとは、てこの原理という意味で
例えば自己資金が500万円でも
融資を受けることによって1000万円の不動産を購入する事ができる、
つまり少ない自己資金でも大きな利益につながる投資を行う事を指します。
このレバレッジが効かせられる点が数ある投資法において、
唯一不動産投資だけにもたらされたメリットであると言えます。
融資の基本的な流れ
融資の基本的な流れは以下の通りです。
- 事前審査
- 本審査の申し込み
- 本審査
- 契約
複雑そうに思える融資の申請ですが、行うことは至ってシンプルです。
融資を受けることのメリットとデメリット
ここまで、不動産投資における融資とは一体何かという点について見てきましたね。
レバレッジを効かせられる点など、
不動産投資を成功に導くために必要不可欠なのが融資の存在である事が
ご理解いただけたと思います。
ここからは、より詳しく不動産投資の融資について知るために、
融資を受けることのメリットとデメリットについてお話ししていきましょう。
融資を受けることのメリット
不動産投資を行う上で、融資を受けることのメリットは以下の通りです。
- 自己資金が少なくても融資によって高額な不動産を購入できる
- 家賃収入でローンを返済できる
- 良い物件を見つけた際には即時に購入できる（機会を逃しづらい）
融資を受けることのメリットとして一番に挙げられるのは、
既に記述した通り、レバレッジを効かせた投資が行える点です。
また、ローンの返済も家賃収入から行えるため持ち出しがないことも利点です。
加えて挙げられるのは、自己資金が少なくても物件を購入できることから
良い物件を見つけた際に購入の機会を逃しづらい点もメリットです。
融資を受けることのデメリット
不動産投資を行う上で、融資を受けることのデメリットは以下の通りです。
- 家賃収入が手に入らなかったら返済が厳しくなる
- ローンの残積が自己資金で賄えない場合、売却が困難に
- ローンの割合によってはデッドクロスに悩まされる場合も
融資を受けることのデメリットとして挙げられるのは、
空室問題などで家賃収入が思うように入らなかった場合、
ローンの返済が厳しくなる点です。
また、不動産を売却しようと思ってもローンの残積があり、
自己資金で賄えない場合は抵当権が手に入らず、売却が不可能になる場合もございます。
また、融資の割合が50パーセント以上の場合は
デッドクロスの影響を強く受けてしまう可能性もございます。
デッドクロスとは、元金が減価償却費を上回ってしまう現象のことを指します。
不動産投資において、クリティカルな問題ですが、
融資の割合を50パーセント以下に留めることなどで解決可能です。
デッドクロスについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をお読みください。
不動産投資の融資の選び方
ここまで、不動産投資において融資を受けることのメリットとデメリットについて
お話ししてきましたね。
不動産投資を行う上で、融資を受けるのは一般的ですが、
全てを自己資金で賄う方法もございますので、
どちらが自分に合った方法なのか考えていただければと思います。
ここからは、融資を受けると決めた方のために
不動産投資の融資の選び方についてお話ししていきます。
アパートローンとプロパーローン
不動産投資で融資を受ける際には、住宅ローンではなく
不動産投資ローンというものを用いるとご説明したと思います。
そんな不動産投資ローンにも、
アパートローンとプロパーローンという二つの種類がございます。
説明を見て、自分の求めているものに最も近いものを選びましょう。
アパートローン
アパートローンとは、投資用の不動産を購入したい方に適応されるローンです。
その用途は不動産投資に限定されているものですので、
不動産の収益性を元にした運営計画を用いて融資を行うか否か判断します。
融資の審査が収益性に価値を置いたものですので、
収益がきちんと見込めることを裏付けた資金計画書を提出する必要がございます。
プロパーローン
プロパーローンとは、事業用の資金を融資してくださる方法をとります。
不動産の経営・運営は事業として換算されますので、
不動産投資に用いる為の事業用資金を融資していただきます。
ただし、事業の特性や収益性を元に融資を行うか否か判断する為、
アパートローンに比べてしまうと時間が掛かるばかりか、
審査を通すのが難しい傾向にあります。
利点としては、審査が通りさえすれば
アパートローンよりも低金利で高額の融資を受けることも可能です。
金融機関の種類
次に選定しなくてはならないのは、金融機関さんの種類です。
金融機関さんは大まかに「公的な金融機関」と「民間の金融機関」の二つに分かれます。
それぞれの特徴を見ていき、
どの金融機関が自信が求めているものに最も近いのか検討しましょう。
公的な金融機関
公的な金融機関は、経済や産業の発展を視野に入れた事業を支援するために
国が運営している金融機関のことを指します。
具体的には、日本銀行や日本政策金融公庫などが挙げられ、
その中でも日本政策金融公庫は不動産投資への融資に良く用いられます。
メリットとして挙げられるのは、金利や融資の条件の手軽さです。
反対にデメリットとして挙げられるのは、
融資のプランや融資額の上限が狭く限られている点です。
民間の金融機関
民間の金融機関はその名の通り、
民間によって営利目的で運営されている金融機関を指します。
具体的には、都市銀行や信用金庫、ノンバンクなどが挙げられます。
公的な金融機関と比べて営利目的で運営されているため、
メリットとして挙げられるのは、
それぞれの銀行によって金利や融資額、融資条件などは様々なので
自身のニーズによって選びやすい点です。
デメリットとして挙げられるのは、
不動産投資初心者や個人投資家などには厳しく、融資が受けづらい点です。
金融機関の選び方についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もご参照ください。
金利の種類
次に選定するのは、金利の種類です。
金利の種類は
「全期間固定金利型」「選択固定金利型」「変動金利型」の三つに分けられます。
わずかな金利の差によって、キャッシュフローに大きな変化が見られますので
こちらもどれが最も求めているものに近いかご検討ください。
全期間固定金利型
全期間固定金利型は、返済が終わる全期間金利が固定されます。
メリットとして挙げられるのは、返済額が毎月固定されているため、
キャッシュフローの管理が行いやすい点です。
デメリットとして挙げられるのは、変動金利よりも金利が高めに設定されている点です。
選択固定金利型
選択固定金利型は、返済開始から一定期間（10年や15年など）金利が固定され、
それを過ぎた後からは変動金利で返済を行なっていく方法です。
メリットとして挙げられるのは、金利を固定する期間が短いほど金利が安くなる点です。
デメリットとして挙げられるのは、金利が上昇した際の上限が設けられていないため、
金利が大幅に上昇した際には大きな打撃になってしまう点です。
変動金利型
変動金利型はその名の通り、その時期の金利の動向によって
金融機関さんが定めた一定の期間、金利が変化します。
メリットとして挙げられるのは、金利の低さです。
デメリットとして挙げられるのは、金利が大幅に上昇した際に
最大1.25倍まで返済するべき金利が上昇する可能性があるという点です。
返済方法の種類
最後に選定するべきなのは、返済方法の種類です。
返済方法は「元利均等返済」と「元金均等返済」の二つの種類に分けられます。
こちらも説明を読んで、最もニーズに合っているものを選びましょう。
元利均等返済
元利均等返済は、毎月の融資の返済に必要な元金と利息が固定期間変動しません。
メリットとして挙げられるのは、
融資の返済が計画的に行えるため、コントロールが容易い点と、
ローン返済開始時の額が少額なため、初期の経済的な負担が少ない点です。
デメリットとして挙げられるのは、
融資を受ける期間が同じでも元金均等返済と比べると支払う額が多くなってしまう点です。
元金均等返済
元金均等返済は、毎月の返済額が変動するのが特徴です。
メリットとしてあげられるのは、
返済開始時は元金の返済額が少なく、利息をその分多く支払うことで
毎月の融資の返済額から利息が減額されていく為
元利均等返済よりも支払う額が少額になります。
反対にデメリットとして挙げられるのは、
デッドクロスが起こりやすくなる点や
元利均等返済と比べると初期の経済的な負担が重くなってしまう点です。
まとめ
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