マンションの共用部分を綺麗に保って内見者さんの契約率を上げる方法について
お話していくね！
そもそも「共用部分」ってどこを指すの？
マンションやアパートを内見された方の契約率にも関わると言われている
共用部分の状態ですが、そもそもどの箇所を「共用部分」と呼ぶのでしょうか。
一般的に建物は住戸の内側を表す「専有部分」とそれ以外の箇所を表す「共用部分」
に分けられます。
そんな共用部分とは簡単に言ってしまうと、
アパートやマンションにおいて入居されている方が共同で使用する箇所のことを指します。
その為、建物のエントランスや廊下、エレベーター、ゴミ置き場、
集合ポスト、場合によってはコインランドリーなどが共用部分に含まれます。
どうして共用部分を美しく保つ必要があるの？
ここまで、共有部分とはどの箇所を指すのかという事をおさらいしましたね。
思ったより共有部分に含まれる点が多いことがご理解頂けたと思います。
そんな共有部分ですが、そもそもなぜ美しく保つ必要があるのでしょうか。
ここからは、そんな疑問に答えていきましょう。
内見者さんの契約率を大きく左右するから
共用部分の美しさは内見者さんの契約率を大きく左右します。
例え築年数が古い建物であろうと、共用部分の環境が美しく整っていれば
それだけで好印象に映りますし、
逆にどれほど築浅の建物であろうと共用部分が乱れていれば悪い印象を与え、
空室率も同時に高くなってしまいます。
その為、不動産投資を行う上でマンションやアパートの運営を行うのであれば
共有部分の清掃は重要なポイントであると言えます。
治安を良くする為にも必要だから
共用部分の清掃が行き届いておらず、汚れが目立つ建物は
管理が疎かであるという事を公言しているようなもので、
不法侵入などのトラブルに巻き込まれやすいと言われています。
また、内部でも治安が悪化しやすいと言われており、
例えばゴミ置き場が荒れ放題であると不法投棄の問題などが発生してしまう事から
共有部分を清潔に保つことが住環境を整える為にも必要不可欠であると言えます。
物件の資産価値を保つためにも必要だから
また、共用部分を美しく保つことは物件の資産価値を保つことにも繋がります。
共有部分の汚れなどを放置したままだと、建物自体の劣化にも繋がります。
すると、将来的に建物の資産価値が暴落してしまう事も逃れられなくなってしまいます。
資産価値が下がってしまうと、売却益（キャピタルゲイン）を
上手く得ることが出来なくなってしまう事もありますので、
そのような点においても共有部分を日々清潔に保つことが重要なのです。
共有部分の清掃は誰が行うものなの？
ここまで読んで頂ければ、共用部分をきちんと清掃することが
不動産投資を成功させるうえで必要不可欠な要素であることがお分かり頂けたと思います。
ここで浮上するのは、
「それでは誰が共用部分の清掃を行うのか？」という疑問だと思います。
共用部分の管理責任はオーナー様自身や、管理組合がある場合は管理組合にありますが、
清掃は管理会社さんに委託するケースが殆どです。
管理会社さんが行ってくださる業務は、「建物管理」と「清掃管理」に分けられています。
共用部分を美しく保つ上では日々の清掃と巡回点検などを行ってくださいます。
清掃の種類と頻度について
続いて、共用部分の清掃の種類と頻度について確認していきましょう。
清掃の種類と頻度には、
「日常清掃」「定期清掃」「特別清掃」の３種類がございます。
ここからはその３つについて詳しく見ていきましょう。
日常清掃
日常清掃では、週２回ほど掃き掃除や拭き掃除を行います。
その際には管理員さんや清掃員さんが、
アパートやマンションなどの管理物件を巡回しながら清掃を行います。
床や階段などの拭き掃除や、階段の手すりの拭き掃除、
その他共有部分のゴミ拾い、
駐車場・駐輪場の清掃、落ち葉や蜘蛛の巣の除去なども合わせて行います。
定期清掃
定期清掃は、月に一回から数か月に一回の頻度で行います。
その際には、機会を使用し、日常清掃の際には行えない落ちにくい汚れの清掃や
ワックスがけ、共用部分の電球の交換や草むしりなどを行います。
特別清掃
特別清掃は、年に一回から二回の頻度で行います。
その際には、排水管の清掃や高所の窓ふき、カーペット洗浄、外壁の高圧洗浄など
専門的で高度な技術を必要とする清掃が行われます。
清掃がきちんと行われているかチェックするには
ここまで、共用部分の清掃の重要さ、また種類と頻度について見てきましたね。
しかしながら、それだけ重要な清掃でも、
きちんと行われていなかったら元も子もありませんね。
そこでここからは、実際に共用部分の清掃がきちんと行われているか否か
チェックする方法について見ていきましょう。
清掃仕様書の内容をきちんと把握する
清掃のレベルの基準は基本的に主観的なものですが、
清掃を行う際には誰が行ったとしても同じクオリティになる必要がございます。
そこで確認したいのが、清掃仕様書があるか、
またその内容をきちんと把握することが出来ているかという点です。
しっかりと清掃を行ってくださる管理会社さんでは「清掃仕様書」
というものを作成してくださり、
誰が、どの場所を、どのように清掃するのかという点を記述してくださります。
清掃のレベルに納得する為にも、オーナー様自身できちんとその内訳を確認し、
必要に応じて内容の追加や変更の依頼をすることも重要です。
年間の清掃スケジュールを把握する
また加えて、年間の清掃スケジュールを把握しておくことも重要です。
例えば、草が伸びやすい夏や落ち葉が増える秋などには清掃の頻度を多くしたり、
建物の修繕工事の前に大きな特別清掃を済ませておくようにしたりと、
あらかじめ年間の全体像を把握しておけば、適したタイミングで清掃が行えます。
入居者さんの要望を満たしているか確かめる
清掃を行う理由として、建物の資産価値を保つという事も挙げられますが、
もう一つの理由としてはこれから入居される方や、現在入居されている方に
心地よい住環境を提供することも挙げられますね。
その為、最終的な目的といたしましては入居者さんの要望を叶えることでもあります。
それを実際に行う為には、入居者さんからの要望や気づきなどを
管理会社さんに把握してもらいながらそれを反映することもとても重要です。
共用部分が汚れている場合の対応って？
ここまで、清掃がきちんと行われているかどうか判断するためにできることを
挙げてきましたね。
その際に、実際に満足のいく清掃が行われていなかった場合には
どのような対応をすれば良いのでしょうか。
ここからは、共用部分が汚れている場合の対処法に焦点を絞って解説していきましょう。
管理会社さんに相談する
きちんと管理会社さんに手数料を支払っているにも関わらず、
きちんと清掃が行き届いていない場合、
先ずは管理会社さんにその旨を相談して見ましょう。
その上で建物の清掃を担当する方や清掃員の方に指導や教育を行ってもらい、
清掃方法の変更などを行ってもらいましょう。
それでも改善されないようでしたら、
管理会社さんを変更することも視野に入れるのがおすすめです。
オーナー様自身で清掃を行う
また、管理会社さんに相談しても改善されなかった際にもう一つ有効な手法として
オーナー様自身で清掃を行うこともおすすめできます。
こちらのメリットとしては、オーナー様自身で清掃を行う為に費用が掛からない事、
また、入居者さんと直接コミュニケーションが取れることや、
自身の目で建物の状態を把握することが出来ることが挙げられます。
まとめ
入居者さんや内見者さんの好印象につながるだけでなく、
資産価値を保つことにも有効なんだね！
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