不動産投資

【有料級】不動産投資の収益は不動産管理会社によって大きく左右される!

有料級不動産投資の収益は 賃貸管理会社によって 大きく左右される!

老後2000万円問題という言葉をよく耳にする昨今。

所得を増やすための解決策として投資という考え方が当たり前になりつつあります。

不動産投資もまた、その中の1つとして世間一般に浸透しています。

皆さんの中にはすでに不動産を所有して、会社勤めの給与に加えて賃貸収入を得ている方も少なくないでしょう。

それに加え、不動産投資してる多くの人が「不動産投資を始めると、物件の管理は賃貸管理会社に委託する」という考えが一般的となってきています。

しかし多くの管理会社は、それぞれ会社によって特徴や料金が異なっています。

今回は委託する管理会社が違うと皆様の収益にどの程度差が出るのかについてご紹介できたらなと思います。

そもそも管理会社に業務を委託するべきなのか

昔ながらのように大家さん(賃貸オーナー)が自ら賃貸の管理を行うケースはずいぶん少なくなり、

現在では、不動産投資でマンション経営をするうえで、賃貸管理会社を利用する事が当たり前と言えるほどに管理会社は大きな役割を担ってきています。

【急増中】兼業での不動産投資家

不動産投資家には、大きく分けて専業で不動産投資をしている方と、兼業で不動産投資をしている方の2パターンに分けられます。

ここで覚えていてほしいのは、専業で「不動産投資のみ」をしている人は全体の1割にも満たないということ。

つまり、不動産投資をしている約9割の方は、会社勤めや自営業の兼業として不動産投資をしています。

 

会社員をしていると時間に縛られたり、場所に縛られたりするはずなのに、

なぜマンション経営ができているのか?

それはマンション経営する上で必要な多くの業務を管理会社に委託しているからなのです。

管理会社に委託するとそんなに楽なの?

管理会社にマンション経営の業務を委託することで、多くの業務を会社によっては24時間で対応してもらえます。

しかし、もちろん無料ではなく、手数料を払うことで管理会社に任せることができます。

手数料の相場は賃料の5%~7%ですが、

最近では手数料8~10%や2~3%という会社も目にすることが多くなっていています。

「なんだぁ金かかるなら自分で管理するわ」と思う方もいるかもしれないので、どれくらい負担が解消できるのかを下記にまとめておきます。

 

【家賃10万円の賃貸物件を10部屋管理会社に委託する場合】

管理会社…手数料5%、24時間対応可能、集客や契約業務、収支表の作成など時間を要する業務もすべて請け負う

(仮に入居率が90%で考えると…)

賃貸収入/月=10万×9部屋=90万円手数料/月=90万×0.05=45000円

最終的な収益=90万-45000円=85万5千円

 

月々10部屋を管理、集客してもらうのに45000円は見合っているのか、、

まだイメージがつかない方のために、

上記であげた管理会社は24時間対応していることを考慮して、、

・1日あたりの委託料…45000円÷30日= 1500円/日

・1時間あたりの委託料…1500円/日÷24時間= 62円/時

 

10万円物件×10部屋の管理を1時間62円、いかがでしょうか?

マンション経営において収益のカギを握る賃貸管理での多くの業務を、

管理専門のプロが請け負ってくれるのと、自分ですべて対応することを比べると、

かなり割が良いことを実感できるのではないでしょうか。

【ここで差が出る】収益に直結する管理会社徹底比較

賃貸管理会社に業務を委託することで、オーナーの負担は大きく解消されるのですが、

管理会社によって、対応してくれる業務量や委託の契約内容は大きく異なります。

基本的にオーナーと管理会社の利害は一致していて、入居者が多ければその分オーナーと管理会社の収益も大きくなります。

そのため、管理会社は業務に一生懸命取り組んでくれるのが基本です。

しかしながら、手数料が低いという理由だけで管理会社を選んでしまうと、後々痛い目を見てしまう恐れがあります。

手数料5%の会社が3%の会社より優れている理由

手数料と業務範囲はおおむね比例します。

手数料が低いからという理由で管理会社を選んだが、最終的には手数料の差以上に多くの出費がかかってしまった例をあげておきます。

 

【手数料5%の会社が3%の会社より選ばれる具体例】

(仮に家賃10万円の賃貸物件の管理を委託する場合…)

A社…手数料5%で賃貸管理業務や滞納保証など全ての業務を請け負う。

10万円×5%の5000円が手数料。

 

B社…手数料3%で大半の業務は請け負うが、共有部分の清掃や建物全体の点検は有料。さらにシステム料金が賃料1ヵ月分と契約更新時に事務手数料と、退去時にクリーニング代として賃料半月分が必要。

10万円×3%の3300円が手数料です。しかしシステム料として最初に10万円、リフォーム時や賃貸契約更新のたびに半月分家賃の5万円のオーナー負担がある。

 

管理会社によっては、低い手数料をうたって顧客から余分に費用を請求してくる会社もあるため注意が必要です。

管理会社のパフォーマンスが収益に差を生む!

前章で記した通り、手数料や賃貸管理を委託する際のサービス内容は収益の差に大きな影響を及ぼします。

しかし、いくら好条件な内容でも、管理会社の質が悪ければ利益にはつながらないでしょう。

イチロー選手(元メジャーリーガー)と同じ最上級のバットや用具を使ったとしても、

使用者の能力が伴っていなければ、いつまでたってもホームランが打てないのと一緒です。

それでは管理会社のどの要素が収益の最大化につながるのか見ていきましょう。

 

入居者の募集力入居者を上手に募集して、空室を出さない力は管理会社によって大きく異なります。
適切な家賃設定物件や土地相場に見合った適切な家賃設定で空室率を抑えて収益性を保つことができます。
退去時の内装工事の速さ退去者が出た際に、内装工事を素早く行うことで、次の入居者までの空室期間を短縮することができます。
入居者の物件管理に対する満足度クレームへの迅速な対応や、清掃作業などで住みやすさのクオリティを上げることで退去者の発生を防ぐことができます。
賃貸管理料金賃貸オーナーの収益を圧迫しない適切な賃貸管理料金が、安定したマンション経営に維持につながります。
滞納リスクに対する対応力賃貸滞納者への催促を適切なアプローチで行えているかで滞納リスクを抑えることができます。

 

上記の要素はいずれも収益の最大化に大きな影響をもたらします。

またここで挙げた要素では、一部が突出している賃貸管理会社よりも、

全体の要素のバランスが取れている管理会社の方が安定したマンション経営を期待できるということも覚えておきましょう。

【番外】一括借り上げ契約に隠れた落とし穴

近年テレビCMや広告で「一括借り上げ」「〇〇年間家賃保証」といった文字を目にする人は多いのではないでしょうか。

今回は番外編ということで、賃貸管理会社と契約を交わす際に、

一括借り上げという契約方法に隠された落とし穴について解説します。

 

一括借り上げとは、オーナーの所有しているマンションを管理会社などが一定期間にわたって借り上げる事です。

オーナーから見ると、所有しているマンションを会社に預ける形になります。

また一括借り上げの場合管理委託と違い、入居者と管理会社の間で賃貸借契約を結びます。

そのため、一般的にオーナー側には入居者の情報を知らせない場合がほとんどです。

 

マンション経営で管理会社との契約の際、双方に認識違いによる関係悪化や、

想定外の手数料を請求されるトラブルに巻き込まれないようにしましょう。

一方的な家賃見直し

ほとんどの一括借り上げの契約期間は2年前後です。

多くの人の場合、一括借り上げ契約だと管理委託より安定して一定の家賃収入が得られると思いがちですが、

一括借り上げ契約では、契約更新ごとに家賃が見直されます。

この時、大前提で管理会社は絶対に集客に困らないように低めの家賃に設定します。

さらに、その設定された家賃から管理会社の手数料を引いた金額がオーナーの収入になるため、さらに相場より低い割合になります。

【それ必要?】定期的なメンテナンス

一括借り上げ物件では、管理会社が決めたプランで定期的に清掃や外壁修繕などのメンテナンスが行われます。

この時に、施工会社は選べません。

またこの費用には管理会社の仲介料としての利益も含まれています。

現状の汚れ具合やメンテナンスの必要性を加味せずに定期的に行われるので、場合によっては無駄な出費(メンテナンス)になります。

【絶対に解約できない?!】契約内容

一括借り上げ契約を結ぶと、管理会社は借主となります。

借主は「借地借家法」によって手厚く保護されます。

そのため、オーナーの都合で簡単に売却したり、退去させることができないのです。

借主になった管理会社のなかには、この法律を根拠に絶対に解約しないところがあります。

もし物件を売却するとしても、

次の買い主(オーナー)さんには一括借り上げ契約が引き継がれてしまいます。

そんな物件が欲しい思う人は少ないでしょう。

このような事例で裁判沙汰になることは少なくありませんし、

そのほとんどは敗訴で結局売却できずじまいになったりしています。

一括借り上げ

一括借り上げ契約というものは、管理会社側が絶対に儲かるようになっています。

オーナーには家賃決定権もないし、自由に売却することもできません。

名ばかりのオーナー、名義のみのオーナーになってしまうのです。

このような仕組みは大手の管理会社ほど巧妙に構成しているので、

これから一括借り上げ契約を結ぼうと考えている方は、一旦踏みとどまって考えてみましょう。

まとめ

不動産投資家がマンション経営で利益を得るためには、

賃貸管理会社との関係は切っても切り離せない関係にあります。

せっかくのお宝物件でも、管理会社の選択を見誤ってしまうだけで

管理が行き届かず入居者が入らなかったり、利益が出ているのに管理会社に搾取されてしまいます。

 

不動産投資は魅力が非常に多いですが、決して安い買い物(投資)ではありません。

信頼できる賃貸管理会社を選んでいただき、今後の資産形成のための良きパートナーになることを心より願っております。

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