連絡が遅いことを理由にしている方はいっぱいいるよ！
管理会社さんを変更したいと考えている方向けに
管理会社さんを変更する際の変更手続きと注意点についてお話していくね！
管理会社さんを変更する３つの「きっかけ」って？
不動産投資を行っている方の中で、
管理業務を委託されている方は多くいらっしゃると思います。
しかしながら、
同時に、管理会社さんに対して不満を抱えている方の悩みも多くございます。
そこでここからは、管理会社さんを変更するに至った方々の３つの「きっかけ」
をまとめていきますので、
少しでも心当たりがございましたら是非この記事を読み進めて行ってみてください。
担当の方からの報告や連絡が遅い
例えば、自身が所有しているマンション内で何かトラブルが起きてしまった時、
すぐに対応できなくてはせっかく見つけた入居者さんを
失ってしまう可能性が生まれてしまいますよね。
その為、管理を委託しているオーナー様であれば、
何かトラブルや報告があった場合は
担当者さんの方からすぐに相談してもらいたいのではないでしょうか。
しかしながら、担当者さんの中には
入居募集の広告の状況や、入居者トラブルが発生した時の連絡が無かったり、
設備に問題があったのに、相談なしに修繕工事を行われていて
後々、手元に請求書が来てから事後報告されるなど
連絡や報告の対応が杜撰な方も多く見られます。
先ほども申し上げた通り、連絡や報告が遅いまま
マンション内のトラブルが把握できずにそのままの状態でいると
入居者さんが離れて行ってしまい、多くの空室を生んでしまう事になってしまうでしょう。
その為、そのような際は管理会社さんの変更を本気で考える
ことがおすすめですとはっきり申し上げさせていただきます。
管理費が高額
管理費は、管理を委託している管理会社さんに対して支払う報酬ですが、
主に管理会社さんが行ってくださるお仕事は以下の項目を含んでいます。
- 入居者募集
- 入居者さん間のトラブル対応
- 家賃滞納の督促
- 修繕の手配
以上のことは一見なんでもないようなことに見えるかもしれませんが、
実際に行ってみるとなると非常に体力や精神が削れる仕事であると言えます。
それを代わりに受け持ってくださる管理会社さんですが、
如何せん管理費が高すぎる…と思ったことのあるオーナー様は
意外にも多いのではないでしょうか。
そこで、まずは「適切な管理費」とはどれくらいなのか考えてみましょう。
「適切な管理費」は管理会社さんや業務を依頼する範囲によって差異が出るものの
相場は家賃収入のおおよそ５%前後だと言われています。
しかしながら、昨今では家賃収入の1%～2%、もっと言えば0%の管理費を
売りにしている管理会社さんも増えています。
確かに、安くてきちんと仕事もしてくだされば依頼したいと思うかもしれませんが
安いが故に管理委託の件数が増えていき、人手不足で迅速な対応ができなくなり
管理が杜撰になっていったというようなケースもございます。
そこで、大事なのは管理費が高いか安いかだけで選ぶのではなく、
きちんと委託した仕事をこなしてくださるか否かで
管理会社さんを選ぶことが重要だと言えるでしょう。
空室がなかなか埋まらない
空室がなかなか埋まらない中で、最も気を付けるべきは
端からただただ家賃を引き下げる提案しかしない管理会社さんです。
実際に家賃を下げた方が良いケースは主に以下２つです。
- 周辺の家賃相場に合っていない
- 周辺の物件の礼金が０なのに対し、礼金を１、２ヶ月取っている
それ以外の場合であれば、家賃を下げるのは最終手段です。
空室を埋めるにしても、入居者さんを集う際は募集時期やエリアにも左右されます。
その為、家賃を下げる代わりに
新生活が始まる３月４月などはフリーレントにするなどの提案があったり、
- 周辺の環境
- 建物の設備状況
- 空室の室内調査
以上の３点を踏まえての空室対策の提案があるかどうかが管理会社さんの肝です。
例えば、室内に何もない殺風景な様子であれば、
造花などを置いてみる・小物を置いてみて雰囲気をよくする
メジャーとメモを置いてみていつでも採寸できるようにする
コンセントカバーなどが黄ばんでるなら、新しく変えてみる、など
内見される方に「心づかいが出来ている」と思わせられる提案をしてくださる
管理会社さんが良い管理会社さんだと言えます。
繰り返しますが、家賃の引き下げは最終手段です。
その他にできることの提案もされず、
家賃の引き下げだけを要求される管理会社さんではなく
小さな心づかいで、大きな変化が生まれるような
細かい部分の提案をしてくれる管理会社さんを選びましょう。
管理会社さんを変更する決定的なメリットって？
ここまで管理会社さんを変更するに至った３つの「きっかけ」について
見てきましたね。
読み進めているうちにどこか心当たりがあり、
このままの管理会社さんに委託し続けていいものか疑問に思っているオーナー様が
いらっしゃると思います。
そこで、ここからはそんなオーナー様を応援できるよう、
管理会社さんを変更する決定的なメリットについてお話していきます。
オーナー様の不安や不満を解消できる
管理会社さんを変更する一番の大きなメリットは
何よりもオーナー様の不安や不満を解消できるという点にございます。
管理会社さんの仕事の質はオーナー様の収益に大きな影響を及ぼしています。
本当にこのままでいいのか、と不安に思うのであれば、
より良い仕事をしてくださる管理会社さんを探す方が賢明ですし、
現在、オーナー様が抱えている不満を管理会社さん側に伝えたとて、
そんな簡単にすべてが解決するとは言えません。
また、オーナー様に不安や不満を抱かせてしまっている時点で
その担当者さんや管理会社さんと信頼関係が築けるとは思えません。
不動産投資はビジネスだと割り切って、
よりコストに見合った仕事をしてくださる良い管理会社さんを探しましょう。
管理会社さんを変更する手順って？
ここまで読み進めて頂いて、
本気で管理会社さんを変更したいと考えていらっしゃるオーナー様に向けて
ここからは、管理会社さんを変更する際のステップをまとめましたので
参考にお読みいただければ幸いです。
解約の通知をする
先ずは、現在の管理会社さんとの管理委託契約書を読みましょう。
そちらに解約予告の期間についての詳細が載っていると思います。
解約予告について記載されている部分には
一般的には、３ヶ月から６ヶ月前に通知するなどの旨が書かれていると思いますので
そちらに沿って解約予告の通知を行いましょう。
解約に関しましては、文章で行うことがおすすめですので
「文章で解約予告をする」という記載がなくとも書面で伝えましょう。
すぐにでも管理会社さんを変更したいとお考えの場合は
一般的にその解約予告の期間分の管理費を支払えば即時解約可能である場合も
ございますので管理会社さんとお話してみましょう。
すでに新しく管理委託をして頂く管理会社さんが決まっている場合は、
今の管理会社さんにその新たな管理会社さんの方から連絡がある旨を伝えましょう。
管理の引継ぎ
解約予告が終了しましたら、次は管理の引継ぎが行われます。
こちらに関しましては、
現在の管理会社さんと新しい管理会社さんの間で以下のやり取りが行われます。
- 契約書
- 鍵
- 点検書類
- 保証会社の引継ぎ
オーナー様がやらなくてはいけないことは殆どございませんが、
任せきりにしてしまうと何かトラブルが生まれてしまう可能性がある為、
定期的に状況を確認するようにしましょう。
管理会社さんを変更する際の注意点はある？
これまでは、管理会社さんを変更する際のやり取りについてお話しましたね。
ここからは、管理会社さんを変更する際の見落としがちな注意点
についてお話していきますので
実際に管理会社さんを変更する際には
こちらに注意して進めていくようにしてくださいませ。
入居者さんへの通知に注意！
管理会社さんを変更する際に見落としがちな点の一つは、
入居者さんに対する通知です。
もしも管理会社さんに集金代行も依頼している場合は、
家賃を従来の管理会社さんに間違って振り込んでしまわないように
家賃口座の変更を通知しましょう。
一般的に新しい管理会社さんが家賃口座変更についてのお知らせを
書面で作ってくださるとは思います。
しかしながら、あまりポストを確認されない入居者さんや
お知らせを読まない入居者さんもいらっしゃいますので、
新しい管理会社さんに挨拶として入居者さん宅を回って頂きましょう。
引継ぎできない保証会社もあるので注意！
もう一つ注意しなくてはいけないのは、
保証会社さんが解約になってしまう可能性が稀にあるという点です。
実際、保証会社さんもほとんどの場合が引継ぎ可能ですが、
ごく稀に引き続きができない保証会社さんもいらっしゃいます。
そのような際は、賃貸借契約を結ぶ際に保証人さんを別途取っているのであれば
余り大きな問題ではございません。
しかしながら、保証人さんも保証会社さんも無い状況であれば非常に危険ですので
リスクヘッジとして一時オーナー様が保証料を負担して新たな保証会社さんに加入し、
それから入居者さんに保証会社さんに入って頂くようにしましょう。
まとめ
思ったよりも単純明快なんだね！
不安や不満があるのであればより良い管理会社さんを探すのが良いね！
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- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
