利回りと、利回りが低くても「買い」の物件の見分け方について
お話ししていくね！
利回りって一体何？
不動産投資を始めようと思うと、
「利回り」という言葉を良く耳にすると思います。
その理由としては、利回りは不動産投資において成功の鍵を握っていることにあります。
そんな「利回り」ですが、以下の４種類に分けられます。
- 表面利回り
- 実質利回り
- 想定利回り
- 現状利回り
ここからは、より詳しくその４種類の利回りについて見ていきましょう。
表面利回り
物件の広告などで「利回り○パーセント」とよく謳われるのが、この表面利回りです。
表面利回りとは、物件の価格を１年間で得られる家賃収入で割った数を指します。
表面利回り＝１年間に得られる家賃収入÷物件の価格×100
そのため、仮に物件価格が1000万円で一年間の家賃収入が100万円だとすると、
表面利回りは10パーセントになります。
表面利回り10パーセントと聞くと、利回りが高いような気がしてしまいますが
これは、固定資産税などの必要経費を含めて計算しているわけではないからです。
そのため、実際の利回りとは異なります。
実質利回り
必要経費などを含めて計算せず、
物件の価格を一年間の家賃収入で割ったものが表面利回りなら
実質利回りは一年間の家賃収入から必要経費を差し引いて物件の価格を割るものです。
実質利回り＝（一年間の家賃収入ー必要経費）÷物件の価格×100
この際必要経費として含まれるのは、以下の通りです。
- 仲介手数料
- 保険料
- 不動産取得税
- 印紙税
- 登記費用
- 不動産管理費
- 固定資産税
表面利回りは実際の利回りとは異なりますから、
もしも不動産を購入するのであれば実質利回りで計算し
シュミレーションを行うことが重要です。
想定利回り
マンションやアパートを経営していると、ちらほら空室が出てしまうこともございます。
想定利回りとは、
マンションやアパートに空室が一切ないことを想定した際の1年間の家賃収入を
物件の価格で割ったものを指します。
想定利回り＝空室が全くない際の１年間の家賃収入÷物件の価格×100
空室が全くないことを想定しているために、想定利回りと呼ばれます。
広告などで提示している利回りが、実は想定利回りだった…ということもございますが、
想定利回りも実際の利回りとは異なる場合がございますので、注意が必要です。
現状利回り
中古の不動産を購入する際に気にかけると良いのが、現状利回りです。
現状利回りは、今現在埋まっている部屋数から得られる家賃収入を
物件の価格で割ったものを指します。
現状利回り＝現在埋まっている部屋数から得られる家賃収入÷物件の価格×100
中古の物件を購入する際にも、
表示されている利回りが想定利回りになっていることが多く
実際に購入して見たら収益が全然違かった…ということも少なくありません。
そのような状況に陥らないために、中古の不動産を購入する際には
現状利回りはどれくらいか計算しておくことがおすすめできます。
利回りの相場ってどれくらい？
ここまで、４つの種類の利回りについてお話ししてきました。
それぞれ計算の仕方が異なり、実際の利回りを見るのであれば
実質利回りを計算すれば良いことがご理解いただけたと思います。
そこで次に気になるのは、利回りの相場ではないでしょうか？
ここからは、利回りの相場についてお話ししていきます。
東京の期待利回りについて
まずは、東京の期待利回りについて見ていきましょう。
一般財団法人日本不動産研究所が2022年に発表した不動産投資家調査によると、
東京の期待利回りは以下の通りです。
住宅の種類 立地条件 期待利回り ワンルーム 城南地区 4.0パーセント 同上 城東地区 4.1パーセント ファミリー向け 城南地区 4.1パーセント 同上 城東地区 4.3パーセント 外国人向け高級賃貸住宅 城南地区 4.3パーセント 同上 城東地区 4.3パーセント
期待利回りから見て取れるように、
都内の賃貸住宅の利回りの相場は平均して4.2パーセントほどであると言えるでしょう。
東京以外の主要都市の期待利回りについて
それでは次に、東京以外の主要都市の期待利回りを見て見ましょう。
こちらも同様に、一般財団法人日本不動産研究所が2022年に発表した不動産投資家調査
を基にしております。
東京以外の主要都市の期待利回りは以下の通りです。
地区 ワンルーム ファミリー向け 札幌 5.3パーセント 5.4パーセント 仙台 5.3パーセント 5.4パーセント 埼玉 4.9パーセント 5.0パーセント 千葉 5.0パーセント 5.0パーセント 横浜 4.5パーセント 4.7パーセント 名古屋 4.8パーセント 4.9パーセント 京都 4.9パーセント 5.0パーセント 大阪 4.5パーセント 4.7パーセント 神戸 5.0パーセント 5.0パーセント 広島 5.5パーセント 5.5パーセント 福岡 4.8パーセント 5.0パーセント
東京以外の主要都市の期待利回りを東京のものと比べると、
多少利回りが高い傾向にあることがご理解いただけると思います。
そのため、東京以外の主要都市の利回りの相場は
ワンルームでおよそ5パーセント、ファミリー向けでもおよそ5パーセント
であると言えるでしょう。
利回りが低くても「買い」の不動産って？
ここまで、主要都市ごとの利回りの相場について見てきましたね。
その相場に対して、利回りが高ければ「買い」で
利回りが低ければ「買いではない」と考えている方もいらっしゃると思います。
しかしながら、利回りが相場より低くても「買い」の物件は存在します。
そこでここからは、
利回りが低くても購入しても良い物件の特徴についてお話ししていきましょう。
ファミリーを対象とした不動産
利回りが低くても購入するのがおすすめできる物件の特徴の一つ目は、
ファミリーを対象とした不動産です。
ファミリー向けの不動産は、マンんションやアパートに留まらず
一戸建ての物件などがございます。
そんなファミリー向けの物件ですが、単身者さん向けの物件の出口戦略と異なる点として
「物件を購入してそこに住みたい」というような実需層があることが挙げられます。
もちろん他の投資家さんに売却してオーナーチェンジすることもできますが、
購入して実際にそこに住みたいと考えている方は、
投資家さんと異なり値下げ交渉をすることが少なく
多少高額でも購入してくださいます。
このように、多額の売却益を得られる可能性があるため
利回りが低くても購入することがおすすめできるのです。
売却益を狙える不動産
利回りが低くても購入するのがおすすめできる物件の特徴の二つ目は、
売却益を狙える不動産です。
売却益を狙える不動産とは売買の需要が高いエリアの不動産のことを指します。
これは一体なぜかというと、売買の需要が高いエリアは
それだけ賃貸の需要が高いエリアでもあると言えるからです。
賃貸の需要が高いエリアであれば、当然それだけ入居者さんが決まりやすいですし、
利回りが低くても満室経営を行える可能性もございます。
また、投資家さんからの人気が高い地区の物件を安く購入して
高く売ることで売却益を得る出口戦略も組むことができます。
そのため、利回りが多少低くても相場の値段で購入できるのであれば、
幅広く活用していくことができるため、購入しても良いと言えます。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
