不動産投資ではどこまでが経費にできるの？節税は何でできるの？
そんな疑問に答えていきましょう！
なぜ「経費」に着目する必要があるの？
この記事では不動産投資において、どこまでが経費に計上できるのか
という疑問について解説してきますが、
そもそも、何故「経費」に着目しなくてはいけないのでしょうか。
結論から申し上げますと、経費は不動産所得にかかってしまう税金に影響するからです。
不動産所得として納税しなくてはならない税金を計算するには以下の計算式を使います。
（家賃収入ー経費ー控除額）×税率＝税金
この式を見て頂ければ分かる通り、
経費が多ければ多いほど税金として支払うべき額が減額されます。
このように、無駄な税金を抑え、キャッシュフローを効率よく手元に残す為にも
計上できる経費はきちんと把握しておく必要があります。
不動産投資を始める前の準備費用は経費に計上できる？
それではまず初めに、
不動産投資を始める前の準備期間の費用は経費に計上できるのか否かについて
まとめていきましょう。
不動産投資を始める前には、不動産投資のための塾に通ったり、
不動産投資関連の書籍を買い集めたりなど、以下のように色々な出費が必要になりますね。
- 不動産投資の塾代
- 交通費
- 懇親会
- 不動産投資関連の書籍
しかしながら、結論から申し上げますと、これらは経費に計上することはできません。
その理由としては、不動産投資の場合、不動産を取得するところから始まる為、
まだ不動産を取得していない間では事業性を認められないからです。
物件探し中の費用は経費として計上できる？
それでは続いて、物件を探している間の費用は
経費として計上できるか否かという事について考えていきましょう。
不動産投資を始めようと、物件を探し始める際にも以下のように色々な費用が必要ですね。
- 交通費
- 各種業者さんとの打ち合わせ
- 手土産
- 飲み代
- 電話代
- パソコン代
このように物件を探すために費やした費用は、
不動産投資を始める前の費用と比べると経費として認められやすいと言われております。
物件を探していると言っても、２年前から探しているという場合であると
あまりに期間が空きすぎている為、
準備費用と同上の理由で経費として認めることはできません。
経費化しやすいよ！
物件取得後は何が経費として計上できる？
続いて、物件取得後には何が経費として計上できるか否かについて
見ていきましょう。
不動産投資を始め、物件を取得すると以下のように多くの費用が必要になります。
- 不動産にかかる固定資産税、金利
- 減価償却費
- 損害保険料
- 修繕積立金
- 水道光熱費
- 管理費
- 清掃費
- 専属者給与、役員報酬
- 物件の備品
これらは全て必要経費ですので経費として計上可能です。
その際に何にいくらほどかかったのか証拠付ける為に
レシートなど商品と値段が分かるものを保管しておきましょう。
それらの証拠は７年間の保管が義務付けられている為、
そちらも合わせて頭に入れておいてくださいませ。
不動産投資にも税務調査が来るって本当!?
不動産投資と税務は切っても切れない関係性にあります。
不動産を購入してからの減価償却費や、それに伴うデッドクロス、
その他経費の計上など、
税務関係の仕事が多いことからもそれがご理解いただけるでしょう。
そんな中で、不動産投資にも税務調査が入る可能性は大いにございます。
税務調査で最も選ばれやすいケースって？
特に選ばれやすいケースとしては以下の通りです。
- 売り上げ除外
- 経費水増し
- 所得税還付
不動産投資を始めて最初の内は減価償却費が高い為、所得税の還付があったとしても、
最も突かれやすいポイントは所得税還付だと言われています。
調査で詰められやすいポイントって？
不動産投資を始めたら、減価償却費の影響で数年は必ず赤字の状態になります。
しかしながら、その状態に上乗せするように
飲食代であったり、不動産投資関連の書籍によって赤字を作っている場合は
調査で詰められやすくなってしまいますので気を付けましょう。
税務調査前に修正申告してもいい?
お店として貸し出している場合以外であれば、
通常、不動産投資では消費税がかからない物件に対して投資を行いますね。
その為、まずは消費税の観点が無いという事を前提に
調査前の修正を出すことは可能です。
調査に行くと伝えた後に、修正申告を出すとあまり良い顔をされないのも事実ですが、
こちらは認められた権利ですのでめげずに修正申告を提出しましょう。
物件が増えてきたら節税ができる？
ここまで、何が経費として計上できるのか、という点に絞って
お話を進めてきましたね。
ここからは物件が増えてきた際にできる節税のお話をしていきましょう。
それは「青色申告」です。
青色申告は行うべきなの？
物件が増えてきた場合は青色申告というものを行うことで
65万円の控除を受けて節税が行えます。
加えて、青色申告を行っていると「青色専従者給与」といって、
家族限定でお給料を上げることができます。
この「青色専従者給与」を使う事によって、
オーナー様も給与を所得した方も給与所得控除を使うことが出来き、
ダブルで節税が行えるのです。
この給与所得控除ですが、所得が多くなればなるほど所得控除も多くなりますが、
満15歳以上の方にしか支払うことはできない点と、
親族が対象である点が注意点です。
その為、青色申告は行った方が良いと言えるでしょう。
青色専従者給与っていくらに設定すればいいの？
通常、家族に対する支出は必要経費にはなりません。
しかしながら青色申告を行うことで、
この事業に専属で従事してくださる場合であればお給料として支払えます。
しかしながら、ここで気を付けなくてはいけないのは
家族でない他人であっても、同等の作業で同等の給料を支払うことが出来るか、
というチェックが入る点です。
まとめ
がポイントだってことに気が付いたよ！
皆も計上できる経費はきちんと計上して、きちんキャッシュフローを手元に残そう！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
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