不動産は相続と生前贈与どちらの方が節税になるのか、その差を徹底解明していこう！
そもそも生前贈与と相続って何が違うの？
不動産投資を始めてみたはいいものの、
今後のことを考えて、その不動産を相続するのがいいのか、
はたまた生前贈与するのがいいのか、その差を見ていく前に
そもそも、「相続」と「生前贈与」の違いについて見ていきましょう。
生前贈与とは、生きているうちに財産を渡す行為、
相続とは、亡くなった後に財産を渡す行為です。
ポイントは財産を渡す側が亡くなっているかいないかになりますので、
混在しないようにしましょう。
不動産は基本的に相続の方がおすすめ！？
不動産を相続するのか、生前贈与にするのがいいのか、
その結論から申し上げますと、基本的には相続の方が節税になります。
それは一体どうしてなのでしょうか。
ここからは、不動産は相続の方が節税になる理由についてお話していきましょう。
小規模住宅等の評価減の特例があるから
不動産を渡す際には相続の方が節税になる理由の一つとして挙げられますのは、
小規模住宅等の評価減の特例があるからというものです。
小規模住宅等の評価額の特例とは、亡くなってしまった方が住んでいた土地については
配偶者か同居していた親族が相続した場合、
100坪（330㎡）までであれば評価額が80％減額されるというものです。
これは、自宅だけに使用できる特例ではなく、
アパートや駐車場でも一定の条件を満たした場合には200㎡まで
評価額が50％減額されることもあります。
いずれにしても、これらの特例は相続の場合であれば使用できますが、
生前贈与の際には使用できません。
配偶者居住権の特例があるから
不動産を渡す際には相続の方が節税になる理由の二つ目として挙げられますのは、
配偶者居住権という特例があるからというものです。
この配偶者居住権は民法改正によって2020年の４月に適応された新しい制度で、
相続税対策に効果的だと言われています。
配偶者居住権とは一体どういうものかと言うと、
自宅の権利を相続する際に、これまでは自宅の所有権という一つの権利を
誰かが相続することが一般的でした。
この自宅の所有権という一つの権利を
配偶者居住権というその住宅に住む権利と、それ以外の権利に分けて
別々に相続する方法が取れるようになりました。
その為、例えば自宅が4000万円の評価があった場合、
2000万円づつ分けて相続させることが可能になりました。
これが何故節税になるのかと言うと、
配偶者所有権を相続した方が亡くなられた際には、
もともとその他の権利を相続していた方に受け継がれるのですが、
その際には課税されないから、と言うのが理由になります。
不動産の贈与はコストが高いって本当？
これまで、不動産は相続する方が節税対策に有効だ、というお話をしてきました。
それ以外にも、不動産は基本的に相続の方がおすすめである理由はございます。
それは、不動産を贈与しようと思った際には、
相続を行う際よりもコストがかかってしまう、と言う点です。
ここからは、不動産を相続した場合と生前贈与を行った場合の
シュミレーションを行い、その差を見てみましょう。
不動産所得税に注目！
今まで不動産を購入された方なら、ご存知の方も多いと思いますが、
不動産を購入する際には不動産所得税というものが掛かりますね。
税率は固定資産税評価額の約3％、家屋（非住居）であれば4％となっています。
実は、不動産を贈与した際にも不動産所得税は掛かりますが、
相続の場合であれば非課税なのです。
登録免許税に注目！
登録免許税は、法務局で登記簿の名義変更をする際に掛かる税金のことを指します。
こちらは、相続の場合でも課税されますが、その税率は0.4で、
生前贈与の場合であれば2％の税率と、5倍もの差が出てきます。
相続を行った際と贈与を行った際の比較
ここまで、相続の際と生前贈与の際に掛かってしまう
不動産所得税と登録免許税について見てきましたね。
ここからは、実際に相続と贈与の場合であればどれほどの差が出るのか、
シュミレーションしてみましょう。
2000万円分の不動産を生前贈与した場合
仮に2000万円分の不動産を生前贈与したとしましょう。
その場合であれば、
不動産取得税で2000万円×3％で60万円、
登録免許税で2000万円×2％で40万円になり、
そのコスト総額は100万円になります。
2000万円分の不動産を相続した場合
こちらも仮に2000万円分の不動産を相続したとします。
この場合であれば、
不動産所得税は非課税なので0円、
登録免許税は2000万円×0.4％で8万円で、
そのコスト総額は8万円になります。
これらを踏まえると、不動産は贈与する方がコストがより掛かってしまう事が
お分かりいただけると思います。
年度を別けて不動産を贈与する際にも注意！
更に注意が必要なのは、年度を別けて不動産を贈与する際です。
不動産を細切れにし、少しづつ小さな金額で毎年贈与する方法もございますが、
その際には、毎年司法書士に名義変更を依頼することになる為、
毎回名義変更の費用がかかってしまう事からコストが嵩んでしまう事がございます。
この名義変更の相場は、安くて1万円程、高くて10万円程掛かってしまうので
無視はできませんね。
また加えて、
３年内加算になってしまった場合はコストを掛けた分損をしてしまう事もございます。
３年内加算とは何かと言うと、贈与税の規定の一つで、
生前贈与をしてから３年以内に亡くなった場合には、
その3年以内に行われていた贈与が無かったものにされるというものです。
その為、不動産を分割して生前贈与してたのに、
3年以内に亡くなってしまった場合には、生前贈与に掛かった
不動産取得税、登録免許税、名義変更代が損になってしまうという事です。
収益を生む不動産の場合は贈与の方がおすすめの場合も
これまで、不動産を相続した場合と、生前贈与した場合を比較して、
相続の方がコスト的にも節税的にも適していることをお話してきましたね。
しかしながら、アパートや駐車場など収益を生む不動産は
生前贈与を行っている方がお特になるケースもございます。
ここからは、収益を生む不動産は生前贈与の方がおすすめになる理由を見ていきましょう。
相続税対策に有効だから
投資用の不動産を所有してる場合には、勿論家賃収入が手に入りますね。
そうすると、個人の財産が蓄積されていくと思います。
これは良いことではありますが、相続をする際に財産が有りすぎることによって
多額の相続税が掛かってしまう事がございます。
しかしながら、先に収益を生む不動産を子供や配偶者に贈与していれば、
収益が増えるのは贈与された子供や配偶者ですよね。
そうすると、収益不動産を贈与した側の収益は増えませんので、
亡くなった際の財産を抑えることが出来、相続税も同時に抑えることが出来るのです。
まとめ
ポイントは対象の者が渡された際に渡す側が亡くなっているかいないかだったね！
小規模住宅等の評価減の特例や配偶者居住権、贈与の方がコストが高いことからも
相続の方がお得だってことも学んだよ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
