税金・節税

【減価償却費の求め方と不動産の法定耐用年数の教本】不動産投資でより多くのキャッシュフローを残したいなら、減価償却費を極めるべし!

不動産投資 減価償却費
トチ尾
トチ尾
ねえ、家ネコちゃん…

 

家ネコ
家ネコ
ど、どうしたのトチ尾!?

 

トチ尾
トチ尾
僕も結構長いこと不動産投資してるじゃあない?

 

家ネコ
家ネコ
そうだね?

 

トチ尾
トチ尾
でも未だに「減価償却費」が何たるかが分からんのです…。

 

家ネコ
家ネコ
そうしたらトチ尾、今回は

より多くのキャッシュフローを残すために減価償却費を極める方法について教えるね!

不動産投資が税金対策になる理由は「減価償却費」

不動産投資 減価償却費

不動産投資を行っている方、また行おうと考えている方の中には

不動産投資が税金対策になる、という事を聞いたことがある方もいらっしゃると思います。

そう言われる理由に致しましては、

投資する先の不動産が減価償却費」となって経費化することが出来るからです。

また加えて申し上げれば、減価償却費を学べば

思った通りにキャッシュフローを残すことが出来るだけでなく、

デッドクロスのコントロール修繕費などの費用を効率良く得て

資産価値を保ち続けることにも繋がりますので、

減価償却費について学ぶことは不動産投資を成功させるために必要不可欠なのです。

減価償却費って何だろう?

不動産投資 減価償却費

ここまで、減価償却費を学ぶことのの大切さについてお話し致しました。

しかしながら、そもそも「減価償却費」って何だろう

とお考えの方もいらっしゃるとは思います。

その為、ここからは減価償却費とは何なのかについてお話していきましょう。

減価償却費とは一体何か

不動産投資 減価償却費

一般的な税務会計には、売り上げがあり、経費があり、利益があります。

そこで算出された利益に税率がかけられ、税金を徴収されますね。

しかしながら、例えばこの方法を不動産投資に当てはめてしまうと

以下のようなことが起こってしまいます。

  • 売り上げ・・・4000万円
  • 経費・・・2000万円
  • 不動産購入・・・2000万円
  • 利益=0円

以上のように、もしも売り上げが4000万円あったとして、

経費が2000万円掛かっているとします。

そこで2000万円の利益が出てしまうと、税金がかかってしまう為

2000万円の車を購入して利益を0円にしたとしましょう。

すると、税金もかからないし、不動産も手元に残るしで得をするかもしれません。

しかしながら、これがまかり通ってしまえば、国が税金を徴収することが出来ませんね。

その為、

不動産などの固定資産耐用年数によって経費化することを義務付けられています。

これが減価償却費というものです。

不動産の法定耐用年数って?

不動産投資 減価償却費

先ほども申した通り、不動産はあらかじめ決められた法廷耐用年数があり、

その年数はその建物がどのような素材で出来ているかによって異なります

主な不動産の法定耐用年数は以下の通りです。

主な不動産の法定耐用年数
  • 木造・・・22年
  • 鉄骨造・・・34年
  • 鉄筋コンクリート造・・・47年

不動産の減価償却では、

これらのようにそれぞれの素材の法定耐用年数を掛けて均等に償却して行きます。

こちらは、実際にその年数が経ってしまうと

人が住めないほどに老朽化してしまう、という訳ではなく

減価償却を使用して税金を納める為に定められた耐用年数ですので、

混同しないようにお気を付けくださいませ。

建物に付随する設備も減価償却の対象

不動産投資 減価償却費

また、建物に付随している設備もそれぞれ法定耐用年数が定められていて

そちらも均等に償却して行くことになります。

主な設備の法定耐用年数は以下の通りです。

主な設備の法定耐用年数
  • 給排水・ガス・電気など・・・15年
  • エレベーター・・・17年
  • 火災報知器など・・・8年

ユニットバスや配管、給湯器などの一般的な付帯設備につきましては

それぞれ細かい違いがあるものの凡そ15年をかけて償却して行きます。

基本的に減価償却では、建物と設備を別々に分けて償却して行きますが、

木造の場合であれば建物と設備を別けず一体としても減価償却を行うことが可能です。

2つの種類がある減価償却費

不動産投資 減価償却費

ここまで、不動産投資における減価償却の立ち位置と、

それぞれの不動産や設備の法定耐用年数を見てきましたね。

ここからは、

定額法」と「定率法」という2種類の減価償却費特徴と用法

について詳しく見ていきましょう。

定額法

不動産投資 減価償却費

定額法の特徴として挙げられますのは、

減価償却費の額が毎年変わらず、同じ価格を維持する

建物と設備の両方に適応できる点です。

用法としましては、まず、建物と設備をそれぞれの法定耐用年数で割って

均等に一定の額を償却して行く方法を取ります。

この方法を取ると、例えば設備が15年間変わらず償却が行えますので、

より効率的にキャッシュフローを残すことが可能です。

定額法は

  • 減価償却費の額が変動しない
  • 建物と設備の両方に適応可能

定率法

不動産投資 減価償却費

定率法の特徴として挙げられますのは、

減価償却費の額が初めの年に最も多く年数が経つと共にその額が減少していく点と、

設備の部分においてのみ適応可能な点です。

定率法は、一定の法定耐用年数に基づく率が確立しており、

残っている簿価にその一定の率を掛けて償却して行く方法を取ります。

その為、定額法と比べると償却年数が早ければ早いほど

多くの額を計上することができます。

しかしながら、2016年の3月31日までに取得した不動産に関しては

設備も定率法を適応して減価償却をすることが可能ですが、

それ以降に取得した不動産である場合は、設備の分も定額法が適応されますので

その点について注意を払うようにお願い致します。

定額法は

  • 年数と共に額が減少する
  • 2016年の3月31日までに取得した不動産の設備のみ適応可能

中古物件の土地、建物、設備の分け方

不動産投資 減価償却費

ここまで減価償却費の2つの用法について見てきましたね。

ここまで学んできたうえで、

「土地は減価償却費に含まれるの?」と疑問に思った方もいらっしゃるかと思います。

結論から申し上げますと、土地は固定資産ではあるものの減価償却費には含まれません

ここで、問題になって来るのは中古で土地と不動産を購入した場合

どのように土地と不動産、

また、不動産と設備を別けて考えれば良いのかという点ではないでしょうか。

そこでここからは、

中古で土地付きの不動産を購入した場合の分け方と

中古で不動産を購入した場合の不動産と設備の分け方について学んでいきましょう。

中古の土地と建物は固定資産税の評価額で分ける

不動産投資 減価償却費

新築の場合であれば、見積書がありますのでそれに則って分けることが出来ます。

しかしながら、中古の物件の場合はこのような見積書が無いことが殆どです。

もしも、売買契約書にそれぞれの価格が載っていれば、

それに準じて土地と建物を分けて減価償却を行いましょう。

しかしながら、それらの情報が無い場合は

土地と建物の固定資産税の評価額を基に按分比率を算出して分けましょう。

中古の建物と設備は簡便法で分ける

不動産投資 減価償却費

こちらも新築の場合とは異なって見積書が無い場合が多いので、

という税法上認められている簡便法、と言う簡便的な分け方を適応しましょう。

凡その場合、建物が7で設備が3であったり、

建物が8で設備が2で分けるという事が税法上認められています。

その為、上記の比率を適応して減価償却を行いましょう。

時たまに、税務署の方から「何故そのような分け方をしたのか」

という根拠を求められることがございますが、

積算資料(※1)等の書籍を参考にしたと申せば合理性が確保できますので、

そのようなものを税務申告の際に添付し、

税理士さんと相談をしながら適応していくことがおすすめです。

(※1)積算資料

単価表。

例えば、木造のアパートワンルームの場合建物と設備の基本となる見積もりなどが書いてある。

中古物件の減価償却期間の求め方

不動産投資 減価償却費

ここまで減価償却のことについて学んでいく上で、

法廷対応年数が重要なポイントであることがご理解頂けていると思います。

しかしながら、中古で不動産を購入した場合に法定耐用年数が過ぎていた場合

減価償却ができないのではないか、と疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

結論から申し上げますと、

法定耐用年数が過ぎていない場合も過ぎている場合も

中古の不動産であれば減価償却を適応することが出来ます

しかしながら、その考え方は新築の場合の減価償却とは異なりますので、

ここからは中古の不動産の減価償却の期間がどれだけあるのかを求める方法

について詳しく解説していきます。

法定耐用年数を過ぎていない場合

不動産投資 減価償却費

法定耐用年数がまだ過ぎていない場合の中古の不動産

残りの減価償却期間を求めるには、以下の方程式が適応されます。

(法定耐用年数ー経過した年数)+経過した年数×20パーセントです。

少しややこしいかもしれませんが、例を出して考えてみましょう。

例えば、築20年の木造アパートを中古で購入した場合

(木造の法定耐用年数22年-築20年)+築20年×20パーセントで

合計6年間減価償却期間が残っている計算になります。

この場合、設備に関しましては、15年の法定耐用年数が過ぎてしまっている為、

設備の法定耐用年数15年×20パーセントで、

3年をかけて減価償却が可能になると言う考え方をします。

法廷対応年数が過ぎていない中古不動産の減価償却年数の求め方
  • (法定耐用年数ー経過した年数)+経過した年数×20パーセント

法定耐用年数を過ぎている場合

不動産投資 減価償却費

法定耐用年数が過ぎてしまっている中古の不動産につきましては、

元々の法定耐用年数の20パーセントをかけて、償却できるようになっています。

その為、例えば築30年の木造アパートを中古で購入した場合

木造の法定耐用年数22年×20パーセントですので4.4年、

小数点以下は切り捨て、と考えると

法定耐用年数が過ぎていても4年をかけて減価償却が可能です。

また、設備に関しましても法定耐用年数が過ぎていない場合と同様に

設備の法定耐用年数15年×20パーセントですので、

3年をかけて減価償却が可能になると言う考え方です。

法廷対応年数が過ぎている中古不動産の減価償却年数の求め方
  • 元の法定耐用年数に20パーセントを掛ける(小数点以下切り捨て)

まとめ

不動産投資 減価償却費
家ネコ
家ネコ
今回の記事で減価償却費について沢山学べたかな?

 

トチ尾
トチ尾
中古で購入した法定耐用年数が過ぎている建物も

減価償却が適応できるなんて知らなかったよ!

 

家ネコ
家ネコ
それらが頭に入れられれば得する事間違いなし!

皆もこれで減価償却を極めて、キャッシュフローをより多く残そう!

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