不動産投資にまつわる税金の種類についてわかりやすく解説していくね！
不動産投資を行う際に必要な税金の種類
不動産投資を行う際に必要な税金には色々なものがございます。
それぞれの細かいことについて触れていく前に、
どのような段階でどのような税金が出てくるのか把握してみましょう。
まずは、不動産購入時に必要になる税金は以下の通りです。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
次に、不動産を保有している際に必要になる税金は以下の通りです。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 住民税
- 所得税
- 消費税
- 個人事業税
最後に、不動産を売却した際に必要になる税金は以下の通りです。
- 住民税
- 所得税
それではここからは、これらの税金についてみていきましょう。
不動産を購入した際に必要になる税金
不動産投資には、段階によって必要になる税金が異なります。
まずは、不動産を購入した際に必要になる税金についてみていきましょう。
不動産を購入した際に必要になる税金は以下の通りです。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
それではここからは、それぞれの内訳についてみていきましょう。
不動産取得税
不動産購入時に必要になる税金の一つ目に挙げられるのは、不動産取得税です。
そもそも不動産取得税とは、家や土地を購入、建築、
もしくは贈与された際にかかる税金のことを指します。
不動産を購入、もしくは贈与されてからおよそ半年から一年の間に
不動産が位置する都道府県から納税通知書が送られてきますので、
そちらに記載されている税額を支払います。
不動産所得税の税額は、以下の方法で計算されます。
不動産所得税＝不動産の課税標準額×税率
不動産の課税評価額は、不動産を購入した際の金額ではなく
固定資産台帳に記載されている金額が採用されます。
固定資産台帳は、東京23区内であれば都税事務所で、
それ以外の場合は各市町村の役所で確認することができます。
また、税率は住宅でない場合は4パーセント、
土地や住宅の場合は３パーセントと定められています。
登録免許税
不動産購入時に必要になる税金の二つ目に挙げられるのは、登録免許税です。
そもそも登録免許税とは、不動産を保有している権利を登記する際に
課税される税金のことを指します。
登録免許税は、基本的に金融機関さんや法務局内で収入印紙を購入して支払います。
登録免許税は、不動産取得税とは異なり自身で税額を計算しなくてはいけません。
登録免許税の計算方法は、以下の方法で計算します。
登録免許税＝固定資産税評価額×税率
固定資産税評価額について知るには、以下の二つのどちらかを用意する必要がございます。
一つ目は、固定資産税の納税通知書とともに送られてくる課税明細書。
二つ目は、市役所や市税事務所で発行することができる固定資産評価証明書です。
また、税率は状況によって以下の様に異なります。
- 所有権移転登記（土地の購入）…2パーセント
- 住宅用家屋所有権保存登記（新築建物の購入） …0.4パーセント
- 住宅用家屋所有権移転登記（中古建物の購入） …2パーセント
印紙税
不動産購入時に必要になる税金の三つ目に挙げられるのは、印紙税です。
印紙税とは、契約書などを作成した際に課税される税金の事を指します。
もちろん全ての書類が課税の対象になる訳ではなく、
不動産投資においては売買契約書と金銭消費貸借契約書、
仮契約書や予約契約書が課税の対象になります。
印紙税は記載された契約の金額によって以下の様に異なります。
- 1000万円から5000万円以下…2万円
- 5000万円から1億円以下…6万円
- 1億円から5億円以下…10万円
不動産を保有している際に必要になる税金
ここまで、不動産を購入した際に必要になる税金についてみてきましたね。
ここからは、不動産を保有している際に必要になる税金についてみていきましょう。
不動産を保有している際に必要になる税金は以下の通りです。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 住民税
- 所得税
- 消費税
- 個人事業税
ここからは、これらの内訳について見ていきましょう。
固定資産税
不動産を保有している際に必要になる税金の一つ目に挙げれられるのは、
固定資産税です。
固定資産税は不動産や土地を保有している人に毎年1月1日に課税される税金です。
固定資産税は以下の方法で算出されます。
固定資産税＝課税標準額×1.4パーセント
固定資産税は各市町村によって評価額が定められます。
その額を元に税率がかけられ、課税額が決まります。
4月から6月ごろに納税額の通知書が送られてきますので、そちらを確認しましょう。
都市計画税
不動産を保有している際に必要になる税金の二つ目に挙げれられるのは、
都市計画税です。
都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業などの費用の為に
課税される税金の事を指します。
税率の上限は3パーセントとされていますが、
具体的な税率は各市町村によっても異なります。
住民税
不動産を保有している際に必要になる税金の三つ目に挙げれられるのは、
住民税です。
住民税は各自治体の行政のサービスを行う為に課税される税金の事を指します。
所得税と同じく、課税所得に税率をかけて計算されます。
税率は課税所得に対して10パーセントに定められています。
所得税
不動産を保有している際に必要になる税金の四つ目に挙げれられるのは、
所得税です。
所得税とは不動産投資を行う事で所得が生まれた際に課税される税金の事を指します。
所得とは、収入から必要経費を引いた額のことを指します。
その為、住民税を計算するには以下のステップを踏む必要がございます。
- 収入から必要経費を引く（不動産所得を求める）
- 他の所得がある場合は、不動産所得と足す
- 所得から各種控除を引く（課税所得を求める）
- 所得に税率をかけ、課税控除額を引く
消費税
不動産を保有している際に必要になる税金の五つ目に挙げれられるのは、
消費税です。
消費税は全てのオーナー様に課税される訳ではありません。
2年前の課税売上高が1000万円を超える場合、消費税の納税義務が生まれます。
課税売上高に含まれるのは以下の項目です。
- 居住用以外の家賃
- 不動産の売買
- 住居に付随しない駐車場
- 公共料金（家賃に含めないもの）
個人事業税
不動産を保有している際に必要になる税金の六つ目に挙げれられるのは、
個人事業税です。
個人事業税は一定以上の家賃収入（10室以上を保有）を得た場合に課税
される税金の事を指します。
個人事業税は以下の様に算出されます。
個人事業税＝（不動産所得ー290万円）×5パーセント
ここで言う不動産所得とは、不動産収入から必要経費を引いた額を指し、
290万円は事業主控除のことを指します。
この計算によって所得が290万円以下の場合は、事業所得は課税されません。
不動産を売却した際に必要になる税金
ここまで、不動産を保有している際に必要になる税金について見てきましたね。
ここからは、不動産を売却した際に必要になる税金について見ていきましょう。
不動産を売却した際に必要になる税金は以下の通りです。
- 住民税
- 所得税
それぞれの内訳について見ていきましょう。
売却時の住民税・所得税
不動産を売却した際には、譲渡所得と言うものが手に入ります。
その、譲渡所得に住民税や所得税が課税されるのです。
売却時の住民税と所得税は以下のステップにて算出されます。
- 譲渡収益から取得費と譲渡費用を引く（譲渡所得を求める）
- 譲渡所得に税率をかける
ここで言う税率は、売却する年の1月1日の時点で保有している年数によって異なります。
保有している期間が5年以下の場合、
短期譲渡となり税率は所得税30%と住民税9%で39%になります。
保有している期間が5年以上の場合、
長期譲渡となり税率は所得税15%と住民税5%で20%になります。
まとめ
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