管理会社さんの主なお仕事内容と、選ぶ際に気を付けたほうが良いポイント
についてお話していくね！
そもそも「管理会社さん」って何？
不動産投資はその他の投資と違い、
購入した物件を「運営」することによって利益を得ていきます。
つまり、購入した物件に入居者さんを集い、家賃収入を得ることが
不動産投資の利益だと言えますね。
しかしながら、ただマンションやアパートを購入するだけで
入居者さんが集えたり、そのまま定住して頂けるわけではございません。
広告などで入居者さんを募集したり、
建物の管理を行って住居環境を整えることも必要になります。
しかしながら、不動産投資を副業として行っている方は、
マンションやアパートを管理したり、入居者さんの募集など、
自分一人では手が足りなくなってしまいますよね。
そんな時に、マンションを「運営」していく為に必要な諸々の業務を
代わりに受け持ってくださるのが「管理会社さん」です。
管理会社さんの主なお仕事内容とは?
そもそも管理会社さんとは何なのかを理解したところで、
一体どのような仕事を行ってくださるのかについて見ていきましょう。
管理会社さんの主なお仕事内容は以下の通りです。
- 空室募集
- 賃貸契約
- 物件管理
- 退去立ち合い
- 原状回復
ここからは、管理会社さんのお仕事の内訳を詳しく見ていきましょう。
「空室募集」ではどんな事をするの？
空室募集は、購入した物件に入居者さんを募集する上で
とても重要な業務ですね。
それを自分一人で行おうと思うと、
部屋の数が多ければ多いほど、その仕事の大変さに疲労してしまうのではないでしょうか。
そんな「空室募集」の作業を管理会社さんに任せると、
一体どのように業務を行ってくださるのでしょうか。
管理会社さんを選ぶ際のポイントと一緒にご紹介いたします。
広告募集を行ってくださる管理会社さんの３タイプ
広告募集を行ってくださる管理会社さんには、以下３つのタイプがございます。
- 自社のみで入居者さんを募集する
- 他社のみで入居者さんを募集する
- 自社と他社で入居者さんを募集する
さて、入居者さんを募集する際にご自身であればどのタイプをお選びになるでしょうか。
最もおすすめしたいのは、
二番目の「他社で」募集をかけてくださる管理会社さんです。
逆に、最もおすすめできないのは「自社のみ」で募集を行う管理会社さんです。
なぜこのようなことが入居者さんをより早く募集できるのでしょうか。
ここからは、選ぶなら「他社で」募集をかけてくださる管理会社さんである理由、
並びに、なぜ「自社のみ」で募集をかけてくださる管理会社さんはおすすめできないのか
おについてお話していきます。
自社のみでの募集がおすすめできない理由って？
「自社のみ」で入居者さんの募集をかける管理会社さんを
おすすめできない理由は二つございます。
一つ目に挙げられるのは、単純に情報が限られてしまい、
入居者さんが決まりにくくなってしまう点がネックになってしまうからです。
広告を打ち出し、より多くの入居者さんを募集するには、
物件の情報を流布できる場が限られている状況はできるだけ避けましょう。
広告自体がお部屋をお探しの方の目につく確率が下がってしまい、
結果的にお部屋が決まりにくくなってしまいます。
二つ目に挙げられるのは、
その管理会社さんが「なぜ物件情報を自社のみに公開するのか」という理由にございます。
何故、そのような管理会社さんが物件の情報をより広く公開しないのか、
それは、自社でお部屋が決まった方が、管理会社さん側の報酬が多くなることに帰着します。
早くお部屋を決めたいのに、管理会社さんの報酬のために
物件の情報が限られ、物件が空室だらけになってしまう状況は
損失ばかりでオーナー様にとって不利益です。
これら二つの理由から、「自社のみ」で入居者さんを募集する管理会社さんは
余りおすすめできないのです。
選ぶなら「他社で」募集をかけてくださる管理会社さん
それでは、「自社と他社」両方で募集をかけてくださる方が良いのではないか
と考えるオーナー様も多いかと思います。
しかしながら、それもおすすめできません。
「自社と他社で」募集をかけてくださる管理会社さんは、
それだけにオーナー様ご自身で募集をかけるのを認めてくださらない場合が殆どですし、
決まりやすい物件の情報を自社の利益のために他社に流さない場合もございます。
それよりもおすすめできるのは、やはり
「他社のみ」で物件の募集をかけてくださる管理会社さんです。
そのような管理会社さんであれば、オーナー様ご自身で募集をかけることを
オープンマインドで受け入れてくださる場合が殆どですし、
自社の利益に結びつかない分、情報を自社のみで差し止めることも致しません。
結果、物件の情報が流布されやすく、
より多くのお部屋をお探しの人の目に付きやすくなり、
その分入居者さんが決まりやすくなるので最もおすすめできると言えます。
「賃貸契約」ではどんな事をするの？
さて、ここまで管理会社さんが行ってくださる「空室募集」について
詳しく見てきましたね。
ここからは、「賃貸契約」の業務ではどのような事をしてくださるかについて
まとめていきましょう。
オーナー様の代わりに入居者さんの入居手続きをしてくれる
必要事項の説明や、契約内容含めの告知は
副業で不動産投資を行っているオーナー様でも
本業として不動産投資を行っているオーナー様でも
手間がかかるものではないでしょうか。
しかしながら、そちらの業務も管理会社さんに委託可能です。
賃貸契約の業務では、
管理会社さんがオーナー様の代わりに入居者さんと賃貸借契約を結んでくださいますし、
必要事項の説明も取りまとめてくださるので
入居者さんが決まった瞬間、即時の対応が可能になるのです。
「物件管理」ではどんな事をしてくれるの？
不動産投資を行う上で、
入居者さんから家賃を受け取ることで家賃収入を得ることを
メインの利益としているオーナー様でも
物件を売却することで売却益を得ることをメインの利益としているオーナー様でも
気を付けるべきは、建物の状態だと言えます。
実は、管理会社さんは、この建物を美しく保つための物件の管理も行ってくださいますので
この章ではそのことについて詳しくお話してきましょう。
建物を常日頃から美しく保つ
例えば、お部屋をお探しの方がオーナー様の物件を内見しに来られたとします。
そこで、マンションのエントランスがチラシやゴミで散らかっていたり、
階段や廊下が汚れていたら、好印象を持っていただけるでしょうか。
凡そ、悪い印象を持たれてしまって入居がお見送りされる方が殆どだと思います。
また、そのような状態の建物が入居者さんにとって住み続けたいと思わせられるでしょうか。
それもとても難しい話ですね。
それでは、定期的に清掃やそれらの管理をオーナー様お一人で行われるのは
酷な話だとは思いませんか？
そんな諸問題を解決するためには、
管理会社さんに建物の管理をお任せしてしまうのがとても便利です。
管理会社さんに建物の管理をお任せすると、
管理費というものを支払うことになります。
そちらの相場は５%程、と言われていますが、
今はより安くても仕事をきちんと行ってくださる管理会社さんもいらっしゃいますので
是非探してみてくださいませ。
「退去立ち会い」ではどんな事をしてくれるの？
長い間定住してくださる入居者さんもいらっしゃれば、
契約期間満期と共に入居者さんが退去されることもございますね。
管理会社さんは、そんな時の退去の立ち会いも行ってくださいます。
ここからは、どのようなことを行ってくださるのかについて見ていきましょう。
部屋の状態確認などを行ってくれる！
管理会社さんが、退去立ち会いの際に行ってくださる業務は
主に以下４項目の通りです。
- 立ち会い時間にお部屋を訪れる
- 部屋の状態（ヤニ汚れがやカビなどがあるかなどの確認）
- 退去される入居者さんの新しい連絡先の入手
- 建物の鍵を受け取る
先ずは、予定された立会時間に入居者さん宅に訪れ、
壁にヤニの汚れが付いていないか、異臭はしないか、
また浴室に酷いカビが生えていないかなど、お部屋の状態を確認し
オーナー様負担の原状回復費用になる部分と
入居者さん負担の原状回復費用になる部分を選別します。
それから、退去される入居者さんの新たな連絡先を入手し、
後日、入居者さん負担の原状回復が必要な際や緊急時の連絡先として控えます。
最後に鍵を受け取って完了です。
こちらも、副業で不動産投資を行っている方にとっては
なかなか手のかかる業務である為、管理会社さんに任せてしまうのがおすすめです。
「原状回復」ではどんな事をしてくれるの？
ここまで、退去立ち会いでは
管理会社さんがどのようなお仕事をしてくださるのか見てきましたね。
ここからは、退去が終わった後に必ず必要になる
「原状回復」の業務では何をしてくださるのかについて見ていきましょう。
リフォーム会社さんの手配をしてくださる
お部屋から入居者さんが退去した後は、
次の入居者さんのために原状回復の義務があることはご存知だと思います。
どんなに丁寧にお部屋を使って頂いても、
経年劣化や、家具の足による床のへこみも避けられません。
そこで、管理会社さんは原状回復におけるオーナー様の負担を軽減する為、
リフォーム会社さんを手配してくださいます。
しかしながら、気を付けなくてはいけないのは、
業者間で中間マージンを取られている可能性があることです。
業者間での中間マージンはオーナー様にとって何の利益も生まれません。
その為、オーナ様自身で業者さんを手配するか、
自社にリフォーム業者さんを持っている管理会社さんを選べば、
その様な不必要な損失を減らすことが出来ます。
まとめ
管理会社さんは色々なところでオーナ様のお手伝いをしてくれるんだね…！
ただし、管理会社さんを選ぶ際は注意点に気を付けてね！
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