不動産投資をする上で絶対に避けるべき５つの事
について学んでいこうね！
絶対に避けるべき５つの不動産投資法とは
不動産の価格が高額になっているのにも関わらず、
不動産投資への融資が厳しいままの昨今、
なかなか不動産を購入することが出来ない…
と頭を悩ませている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな中でも、
不動産投資で失敗しない為に避けなくてはいけない５つの事があることをご存知ですか？
ここからは、その絶対に避けなくてはいけない５つの事について
焦点を絞ってお話していきましょう。
新古ワンルーム投資
不動産投資において絶対に避けるべき事の一つ目の事は、
新古ワンルームマンションへの投資です。
ここ数年コロナ渦の影響で金融緩和が行われた為に、世界中でインフラが起こりました。
日本も例外ではなく、都心の不動産価格が上がってきています。
その中でも特に都心では投資用マンションの価格が上昇してきていて、
コロナ前に新築ワンルームマンション投資を行った方には
ロス無く損切りができるチャンスが来ています。
しかしながら、その価格も既に高止まりになってしまっている為、
そのような新古ワンルームマンションは売却益（キャピタルゲイン）を狙って
投資することは難しいですし、
利回りも３パーセント程度と極めて低い為、
家賃収入だけでローンを返済することも難しくなるでしょう。
加えて、もしも営業の方が
「家賃保証付きだから手間がかからないですよ」という言葉や
「毎月１～２万円の持ち出しでマンションが買えますよ」という言葉を放った場合、
信用できないセールストークですので絶対に購入するのはやめましょう。
売却益（キャピタルゲイン）狙いの投資
不動産投資において絶対に避けるべき事の二つ目の事は、
売却益（キャピタルゲイン）狙いの投資です。
基本的に日本では家賃収入（インカムゲイン）を狙った不動産投資が主流です。
しかしながら、金融緩和の影響で都心のマンションが値上がりし続けていることから、
利回りが低くても売却益（キャピタルゲイン）狙いの投資をする方が一定数います。
しかしながら都心のマンションも高値圏に近づいてきている為、
売却益（キャピタルゲイン）狙いの投資は避けた方が良いでしょう。
怪しいコンサルに多額の会費を支払う
不動産投資において絶対に避けるべき事の三つ目の事は
怪しいコンサル会社に多額の会費を支払う事です。
最近は100万円や200万円のコンサル料を支払ったのに
満足な物件の紹介やコンサルが受けられない為に、
その被害者の方々が集団訴訟を起こすことも往々にしてございます。
この手の会費を要求する会社は
「会員になれば優先的に優良物件を紹介しますよ」という謳い文句が多いですが、
例えば会員が100人程度いたとして、
その全ての人に優良物件が行き渡るほど物件はありませんし、
そもそも100万円程のコンサル料を支払うほどのコンサルが受けられるとは限りません。
そのような会社に200万円もコンサル料を支払うくらいなら、
その200万円でそこそこ良い築古戸建てが手に入ります。
その為、怪しいコンサルにお金を支払う前に
自身で不動産投資を学び、物件を購入する方がおすすめできます。
「融資が出るから」を理由に購入してしまう
不動産投資において絶対に避けるべき事の四つ目の事は
「融資が出るから」を理由に物件を購入してしまう、という事です。
最近は銀行も一時期よりは不動産投資への融資にも積極的になってきています。
しかしながらその一方で不動産の価格は上昇している為、
物件探しをしていても目標となる利回りになかなか到達しないことも多くあると思います。
その中で自身の投資基準よりは低い利回りだけれど、
融資が受けられるので購入しようかと考えてしまうこともあるかもしれません。
しかしながら、そのような購入の方法は絶対に避けましょう。
不動産投資と言うのはある程度得られる家賃は決まっています。
その為、購入するときの値段次第でその不動産投資が成功するかしないかの
８割が決まってしまいます。
加えて、最近の中古物件は殆どが耐用年数を超えていますが、
そのような物件に長期ローンが降りたとしても金利は高くなりますし、
法定耐用年数を超えている物件であれば購入後４年程度でデッドクロスが来てしまうので
キャッシュフローが手元に残る投資をするのは難しくなるでしょう。
その為、絶対に自分の投資基準を下げるべきではありませんし、
融資が出るから購入するという安易な投資判断は必ず避けましょう。
リフォームをしすぎてしまう
不動産投資において絶対に避けるべき事の五つ目の事は
リフォームをしすぎてしまう、という事です。
高い利回りを目指すとなると、築古の物件がどうしても多くなってしまいます。
しかしながら、
あまりにも古い物件だとリフォーム費用が高額になってしまう事があります。
例えば200万円で築古戸建てを購入したのに、
リフォームにもう200万円掛かってしまうような具合です。
仮にリフォームに200万円かけたとしても相場の倍の家賃は取れない為、
地域最安値で家賃を設定し、家賃に見合ったリフォームを行うことがおすすめです。
とは言っても、築古戸建てで絶対にやっておいた方が良いのは
キッチン、トイレ、お風呂などの水回りのリフォームです。
具体的には、キッチンのステンレス部分をピカピカに磨いたり、
扉の表面はカッティングシートがございますのでそれを用いてリメイクしたり、
和式のトイレは絶対に洋式にする、
またお風呂がバランス釜の場合であれば給湯器に変更し、
タイルのお風呂はパネルなどを張るのがいいと思います。
この三つのポイントは古さを極端に感じさせるポイントですので
ここだけは必ずリフォームを行うようにしましょう。
初心者におすすめの不動産投資法って？
ここまで、最新版の不動産投資において絶対に避けるべき５つの事を
現代の情勢に合わせて紹介してきました。
さてここからは、このような状況下の中でも
不動産投資初心者の方におすすめの投資方法についてお話していきましょう。
その答えはずばり、築古戸建てへの投資です。
築古戸建て投資がおすすめ！
不動産投資初心者に最もおすすめできる不動産投資方法は
築古戸建てへの投資です。
築古戸建て投資であれば予算数十万からでも投資が行えますし、
上手くいかなかった場合には、現金で土地値以下で購入することが出来ていれば
売り土地として処分することも可能ですので大きなリスクがないことがポイントです。
加えて、現金で投資をしていればローンの返済をする必要もない為、
DIYでリフォームを行いながらゆっくり投資を行っても問題はありません。
DIYでリフォームを行えば、水回りのリフォームも20万円ほどで施すことが出来ますし、
高額なリフォーム代を支払う必要もありません。
その為、今年から不動産投資をやってみたいとお考えの方は、
築古戸建てへの投資も検討してみる事がおすすめです。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
