不動産投資初心者にもおすすめの中古戸建投資のメリットとデメリット
についてお話ししていくね！
中古戸建への投資のメリットって？
不動産投資上級者から初心者までおすすめできる中古戸建への投資。
しかしながら、不動産投資をこれから始める方々や始めて間もない方々には
なぜ中古戸建への投資が幅広い方々におすすめなのか
わからない方もいらっしゃると思います。
そこでここからは中古戸建への投資のメリットについてお話ししていきましょう。
何よりも安く購入できる
中古戸建投資のメリットの一つ目は、何よりも安く購入できるという点です。
中古戸建は相続によって引き継いだ方が、
地方に住んでいたり、既にマイホームを持っていたりなどの理由で
売りに出されているケースが非常に多いことが安いことの理由です。
そのためにも、売主の方が売り急いでいることが多いため、
相場よりも安くても売却してしまうことがあります。
また、中古戸建物件は築30年以上経過している物件が多いことからも
土地値で購入できる可能性もあります。
中古戸建はこの様に安く購入できるため（数百万円程度）、
ローンが不要な場合も多いにあり、
デッドクロスの影響も受けにくいこともメリットの一つです。
利回りが高い
中古戸建投資のメリットの二つ目は、利回りが高いということです。
中古戸建は安く購入できますので、仕入れ値が非常に安く済むことを上記に書きましたね。
そのためにも、相場の家賃で貸し出したとしても利回りは高くなり、
20パーセント以上にまで上ることが一般的です。
この理由からも、僅か数年で物件を購入した金額の元が取れてしまうことも
メリットの一つです。
リフォームはDIYで事足りる
中古戸建投資のメリットの三つ目は、
リフォームする際にはDIYで事足りてしまうという点です。
中古戸建はそもそも貸し出す際の家賃が低いため、和室を洋室に変えるなどの
過度なリフォームはいりません。
リフォームを行うにしても、畳を変えたり、クロスを張り替えたり、ペンキを塗ったりなど
自身で行えるものばかりです。
YoutubeなどでもDIYの方法は学べますので、
リフォーム会社さんに頼むよりも安くつきます。
中古戸建は価格が安いことからも融資を受けないで購入することが多いため、
入居者さんがすぐに決まらなくとも大きなリスクにはなりません。
そのため、ゆっくり自分のペースでDIYを施しながら改造していけることもメリットです。
リスクが低い
中古戸建投資のメリットの四つ目は、リスクが低いという点です。
中古戸建は土地値以下で購入できることも少なくはありませんので、
購入して損してしまうこともあまりありません。
アパートやマンションなどを保有している場合は、
空室が３割ほど出てしまうと融資の返済に困ってしまうことがありますが、
中古戸建は現金一括で購入することが多いため
空室が出てしまっても大きなリスクにはなりません。
また、その様にリスクが低く運用することができる上に、
減価償却や青色申告などの税務関係のことも学べますので
オーナー様としての経験も積むことができます。
売却しやすい
中古戸建投資のメリットの五つ目は、売却しやすいという点です。
アパートやマンションを売却しようとすると、
それらを売る相手は不動産投資家さんに限られてしまいます。
その様に買い手が投資家さんだけになってしまうと、
利回りで価格を決められてしまいます。
しかしながら、中古戸建の場合は投資家さんだけでなく、
購入してそこに住みたい方にも売ることができます。
その場合、投資対象としての物件の値段よりも相場が高くなることがあります。
戸建ですので一つしかない為売れやすいですし、
相場よりも高く購入していただける可能性もあるためにおすすめできます。
高額で売却できる可能性がある
中古戸建投資のメリットの六つ目は、
高額で売却することができる可能性があるという点です。
中古戸建は安く購入することができますが、
その家を購入して住みたいと思っている方にとっては高く売ることができます。
また、リフォームを施している場合が多いため価値が上がり、
売る際には高額な取り分が手に入ることもメリットの一つです。
色々な貸し方ができる
中古戸建投資のメリットの七つ目は、色々な貸し方ができるという点です。
中古戸建は一棟そのまま一つの世帯に貸し出すことも可能ですが、
ルームシェア物件としても貸し出すことができます。
ルームシェア物件として貸し出す場合には、
一部屋○万円などと決めて貸し出すことが多く、
一世帯に貸し出すよりも利回りが高くなる傾向にあります。
こちらの方法は通常の賃貸借契約を結んで行うため、旅館業法には該当しません。
また、旅館業法の簡易宿所として許可を取れば、民泊としても貸し出すことができます。
加えて、６畳の部屋が４つ以上ある場合はグループホームとして貸し出すことも可能です。
この様に色々な貸方ができることもメリットの一つとして挙げられるでしょう。
相続対策に効果的
中古戸建投資のメリットの八つ目は、相続対策に効果的であるという点です。
例えば、アパートやマンションを相続する際に、相続される方が兄弟だったとします。
すると、実務的にはその兄弟の共有名義で
土地とアパートやマンションを所有することになります。
相続したアパートやマンションを相続人達が売却する場合や建て替える場合は、
共有名義ですので兄弟の意見が一致しなくてはいけません。
この様な状況下では、争いが起こってしまう場合もございます。
しかしながら、戸建ての物件を複数保有している場合は、
一戸づつ兄弟に分けて相続させることができますし、
相続税の支払いが足りない場合は戸建ての売却がしやすいことからも、
必要な相続税分のみ売却して相続税の支払いに充てることも可能です。
中古戸建への投資のデメリットって？
ここまで中古戸建物件へ投資するメリットについて見てきましたね。
安く購入することができるのに、高額で売ることができる点や
その分リスクが低い点などが利点であるとご理解頂けたと思います。
さて、ここからは中古戸建物件へ投資することのデメリットについても
詳しく見てみましょう。
節税対策にならない可能性がある
中古戸建物件へ投資することのデメリットの一つ目は、
節税対策にならない可能性があるという点です。
不動産投資が節税対策に有効な理由として、減価償却費の存在があることが挙げられ、
建物の法定対応年数が関わってきます。
木造の法定対応年数は22年ですが、殆どの中古戸建物件は築30年ほどのものが多いため
4年ほどしか減価償却をすることができません。
そのためにも、節税対策にはあまり効果的でない傾向にあるという点がデメリットです。
旧耐震の物件がある
中古戸建物件へ投資することのデメリットの二つ目は、旧耐震の物件があるという点です。
旧耐震の物件とはそもそも何かというと
昭和56年の5月を境目に、それ以前に建築された物件を旧耐震、
それ以降に確認申請を受けて建築された物件を新耐震と言います。
旧耐震の物件は震度5の地震がきた場合でも崩壊しないレベルの耐震性を持ち、
新耐震の物件は震度7程度の地震が来た場合でも崩壊しないレベルの耐震性を持ちます。
旧耐震の物件だから使い勝手がないということはありません。
しっかりと補強などを施すことで問題は解決可能ですが、
明らかに震度の強い地震が来たら崩壊してしまう様な物件を見て見ぬ振りして
そのまま貸し出してしまうと万が一の際には罪に問われてしまうことがありますので
注意が必要です。
また、現在では賃貸借契約を結ぶ際の重要事項説明にて、
新たな買主さんに耐震診断をしているか否かを報告する義務があります。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
