思わぬ落とし穴にはまってまうことがあるから知っておいて欲しいんだ
不動産投資に関わる重要な法律知識についてお話していくね！
不動産投資を行う上で、法的な処置を取ることは意外に多い。しかし…
不動産投資を行っていく上で、
業者さんに騙されてしまったり、入居者さんとのトラブルなどで
法的な処置を取る機会はそう少なくありません。
しかしながら、そのようなトラブルにおいてどれだけオーナー様が悪くなくても、
トラブルの内容が道義的責任（法律上の責任ではない）と判断されるのか、
はたまた法的責任に問われるのかどうかで判断される為、
言い分がどれだけ正しかったとしても裁判に勝てるかどうかはまた別の問題です。
この事をまずはきちんと頭に入れて、どのような対応をするのが良いのかを
学んでいきましょう。
業者さんに「詐欺られた」場合は刑事訴訟？民事訴訟？
ここまで、不動産投資において
法的処置を取ることは意外にも珍しくはないことをお話いたしましたね。
ここからは、よくあるケースである業者さんに「詐欺られた」際を例に取って
それが民事訴訟と刑事訴訟のどちらに該当するのかお話していきます。
先ずは覚えておきたい「刑事訴訟」と「民事訴訟」の違い
刑事訴訟
「刑事訴訟」の登場人物は警察の方と検察官さんです。
まずは警察の方々が捜査を行った後、検察官さんが証拠などを集めて被告人を起訴します。
民事訴訟
対して、「民事訴訟」では基本的に私人間での訴訟を指します。
警察の方や検察官さんなどによるものはない為、殆どの場合が当人で相手方を提訴することになります。
殆どの場合が「民事訴訟」
上記のことを頭に入れて考えて頂きたいのは、不動産投資において
業者さんに「詐欺られた」場合はどちらに該当するのかという点です。
例えば、業者さんに進められた物件を購入してみたら、部屋が雨漏りしていた…場合など
瑕疵のある物件を業者さんに売りつけられたとしましょう。
この場合「詐欺」だからと言っても、たいていのケースにおいて警察は動いてはくれません。
何故か。それは、オレオレ詐欺のように
当人が全く持って何もしていないのに詐欺を働かれた場合ではないからです。
その為、このようなケースにおいては「民事訴訟」を起こすのが一般的です。
その他の場合においても、不動産投資を行う上で突き当たるトラブルの解決にあたるのは
民事訴訟ですので覚えておきましょう。
大切なのは証拠を残すこと
前項目の例をもう一度取り上げて、民事訴訟において業者さんを起訴するとしましょう。
しかしながら、この場合「詐欺罪」を立証するのはとても困難です。
詐欺を立証するのであれば、「相手に悪意があった」という感情を証明しなくてはいけません。
しかしながら、オーナー様の言い分だけでは十分な証拠とはされませんし、
相手の業者さんが「悪意がなかった」と言ってしまえば、
業者さんが詐欺を行ったことを立証することはできません。
それでも訴訟を起こすと決めた場合や、
訴訟を起こすほかない場合もきっとあるとは思います。
そこで大切になって来るのは、いかに証拠を残すかです。
判決を下す裁判官さんは、どのような状況で何が起こったのかという事を
実際に目にしたわけではありません。
その為、訴訟を起こす場合は必要以上に感情に流されず、
客観的に自分の主張の証拠になりえるものをきちんと集めておきましょう。
合理的に考えれば起訴しても得はあまりないこともある
また、例え裁判によってオーナー様が勝訴したとしても
相手方に賠償金が支払えるだけの経済的な余裕がない場合が大抵で
裁判をする事自体無意味になってしまう事もございます。
そのような場合は心苦しいかもしれませんが、
訴訟を起こすまでの時間、コストや労力を考えてみれば、
殆どの場合が民事訴訟を起こすことは全く持って合理的だとは言えません。
そちらの失敗を学びに変え、次からはそのようなトラブルに巻き込まれる前に、
そのようなことが起こりえる事も想定しておき、
きちんと契約書を読んだり、内見を行ったりして
何か怪しい点がないかきちんと目を光らせておきましょう。
学んでおいた方が得！不動産投資に関わる法律群
ここまで、不動産投資においてトラブルがあった場合、
民事訴訟を起こして解決することが一般的であることをお話いたしました。
その他にも不動産投資において重要になって来る、または関わって来る法律がございます。
以下にまとめましたのでご参照ください。
- 民法
- 商法
- 消費者法
- 借地借家法
- 宅地建物取引業法
- 金融商品取引法
民事については先ほどご紹介いたしましたので、
今回はこの中でも特に重要な「借地借家法」と「宅建建物取引業法」に焦点を当ててお話していきます。
借地借家法って何？
不動産投資を行う上で絶対に欠かせない法律が「借地借家法」です。
既に不動産投資を行っているオーナー様はご存知かと思いますが、
借地借家法は入居者さんと結ぶ賃貸借契約を規制していて、
基本的には、貸主（オーナー様）よりも借主（入居者さん）の立場が弱いことから
借主（入居者さん）を護る為に設立されている法律です。
トラブルをあらかじめ抑圧するには定期借家契約を結ぶのがおすすめ
「借地借家法」によって入居者さんが護られているが為に
家賃の滞納をしがちな入居者さんや、隣人間でトラブルメーカーになりやすい入居者さんなど
問題がある入居者さんを退去させることが出来ないなど、
オーナー様にとっては少し難ありな法律かもしれません。
もしもそのような際にすぐに対処したいと考えている場合は、
入居者さんと契約を結ぶ際には、普通借家契約ではなく定期借家契約にすることがおすすめです。
定期借家契約では、あらかじめ定められた契約期間が満了したら、
入居者さんには退去して頂く契約になっていますので、
問題の多い入居者さんに長期的に居座られてしまう事も避けられます。
また、そうでない入居者さんであればオーナー様が了承すれば、
更新の代わりに再契約を結ぶことによって断続的に住んで頂けることが出来ますので
安定した不動産投資を行う為にも、住環境を整える為にとても役立ちます。
宅地建物取引業法って何？
宅地建物取引法は主に不動産の売買の際や賃貸契約を行う際、
広告を打ち出す際などに深く関わりのある法律です。
こちらの法律の保護対象は、不動産業者さん以外の購入者さん
つまり不動産投資家さんも含まれます。
例えば、業者さんが事実に基づかない内容を含んだ不動産の広告などを打ち出し、
購買を煽った際などには宅地建物取引法に基づいて規制されます。
その様に、一般の不動産購入者さん以外にも、投資家さんも保護してくれる法律なのです。
宅建のスペシャリスト宅地建物取引士さんについて
賃貸を借りたことがあることはご存知の通り、
契約を結ぶ際に重要事項説明などを行う方は宅建の資格を持っている宅地建物取引士さんです。
賃貸借契約を結ぶ際以外にも、不動産の売買を行う際の
重要事項説明なども取り持ちます。
まとめ
株式投資とはやっぱり違って学ばなきゃいけないことが沢山あるんだね
けれど株式投資とは違ってきちんと勉強さえすればどんなトラブルもリスクも
最小限に抑え込むことが出来るのが魅力なんだ！
他の法律についても学んでみるよ！
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