信頼できない管理会社さんの３つの特徴と長期的に信頼できる管理会社さんの３つの特徴
についてお話していくね！
定期借家契約を結ばせない
不動産投資家さんを幸せにしない管理会社さんの特徴の一つとして挙げられますのは、
定期借家契約を結ばせない、というものです。
それが何故不動産投資家さんを不幸にしてしまう管理会社さんの特徴なのでしょうか。
詳しく解説していきましょう。
社員さんへの教育が行き届いていない証拠
定期借家契約について簡単に説明すると、
賃貸借契約の一つの方法で、既定の期間（２年が一般的です）を過ぎたら、
オーナー様の判断によって入居者さんを退去させるか、再契約するかが選べる契約です。
その為、マンション内でゴミ出しを守らなかったり、
他の住人の方に迷惑行為を行う入居者さんが出てしまった際、
また、家賃を滞納している入居者さんがいる場合などには、
契約の期間が切れてしまえば退去させることが出来ますので、
住環境を整えて定住してくださる方を増やすためにとっても効果的な契約だと言えます。
しかしながら、定期借家契約の特徴である
一定の期間が過ぎたら契約が切れると言う点を誤解して、
再契約ができないと思い込んでいる管理会社さんもいらっしゃいます。
実際には、定期借家契約を結ぶ際、再契約型という形を取り、
「問題が無ければ再契約を行います」という文言と共に契約を結びますので、
一定の期間が過ぎてしまったら全ての入居者さんが立ち退く必要がある
と言う訳ではありません。
これは単に教育が行き届いていないが故の誤解によるものですが、
それ故にオーナー様の住環境が悪くなってしまい、
良い入居者さんが相次いで退去してしまっては大きな損失になってしまいますね。
そのような損失を生まない為にも、
定期借家契約を結ばせてくれない管理会社さんはおすすめできないのです。
滞納家賃の督促を直ぐに行わない
不動産投資家さんを幸せにしない管理会社さんの特徴の二つ目として挙げられますのは、
家賃が滞納されていても督促を行ってくださらない、という点です。
家賃が滞納されてしまっては、
不動産投資で収益を得ようとしているオーナー様にとっては大きな痛手です。
それを放置されてしまうとどのようなことが起こってしまうのか、
一緒に考えてみましょう。
滞納が長期化され、最悪の場合払われないことも
家賃の滞納の督促は、
一般的には滞納が発覚して一ヶ月ほどしてから文章などで通知されることが多くあります。
しかしながら、これではいけません。
理想的な管理会社さんの対応は
家賃の振り込みが一日遅れただけでもすぐに対応し、
積極的に家へ訪問をして家賃を回収してくださる事です。
また、滞納した分の家賃を次の月に払う様にしたとしても、
うっかり支払うのを忘れていた場合でなく、
収入が少なくなってしまって滞納している場合であれば二ヶ月の家賃は払えません。
その様に、単純にお金がないから払えないという場合は
家賃の滞納を放置したままにしてしまうと多大な損失を生んでしまいます。
例えば、その入居者さんを退去させるために裁判を行ったとしても
滞納された家賃の全てが返って来るケースは非常に稀です。
そのように、後々オーナー様の損失が大きくならない為にも
滞納家賃の督促をすぐに行わない管理会社さんはおすすめできないのです。
オーナー様の客付を許諾しない
不動産投資家さんを幸せにしない管理会社さんの特徴の三つ目として挙げられますのは、
オーナー様の客付営業を許諾しない、という点です。
今まで気にしていなかった事でも裏側には意外な真実がございます。
そこでここからは、何故オーナ様の客付営業を許諾してくださらない
管理会社さんがオーナ様にとって不幸なのかについてお話していきます。
物件の情報が広く流布されない恐れがある
殆どの場合が、管理を委託している管理会社さんを窓口に
入居者さんの募集を行っていると思います。
しかしながら、その元付の管理会社さんが
他の同業他社さんにもオーナ様の物件の情報を共有していて、
空室状況などもすぐに把握できるようになっているかと言うと出来てはいません。
その様な場合は、オーナ様自らが入居者さんを集う事も大切で、
管理会社さんには鍵の管理などを任せることが有効です。
しかしながら、それさえも拒否されてしまう事がございます。
何故、管理会社さんはオーナー様自身の客付営業を許諾しないのでしょうか。
それは、多くの場合囲い込みを行う為です。
囲い込みを行われてしまうと、オーナ様の物件の情報が広く流布されないだけでなく、
それによって入居者さんが集えず、空室が長期化してしまう事もございます。
加えて、その長期化した空室を逆手にとって、
広告料を上乗せするように申してくる管理会社さんとは付き合ってはいけません。
そのままでは、管理会社さんに吸い取られるだけ吸い取られてしまい、
オーナー様の利益が残らなくなってしまいます。
このように、オーナー様を不利な状況に落とし込み、
利益を得ようとする管理会社さんとはすぐに縁を切ることをおすすめいたします。
そのまま管理を委託し続けても、オーナー様にとっての幸せは結ばれません。
信頼できる管理会社さんの特徴って？
ここまで、不動産投資家さんを幸せにしない管理会社さんの特徴を挙げてきましたね。
一つでも当てはまる点があり、不満もある場合であれば
管理会社さんの変更を視野に入れることがおすすめできます。
そんな方々の背を押す為に、
ここからは長期的に信頼できる管理会社さんの特徴について見ていきましょう。
どうすれば内見者が増えるか一緒に考えてくれる
入居者さんが集えず、空室に悩んでいる際でも
先ずはどのような工夫を施したら内見者さんが増えるのか
一緒に考えてくださる担当者さんがいらっしゃったら心強いとは思いませんか。
そしてその様な要素は、長期的に信頼できる管理会社さんの特徴としても挙げられます。
例えば、ただ行うことが出来るリフォームをオーナー様の意見を聞かずに
無理矢理行うのではなく、
コスパも良く、質も高いリフォームを提案してくれたり、
広告に使う写真をより良く撮る為に、写真の撮り方に工夫を施してくださったり、と
小さな努力で大きな結果が掴めるように
色々な提案をしてくださる管理会社さんを探しましょう。
オーナー様の立場に立ってコスト削減に努めてくれる
自主管理を行っている方が頭を悩ませている
大きな問題は「いかに無駄なコストを削減できるか」という点ではないでしょうか。
管理会社さんに既に管理を委託されている方も
同様の問題を抱えていると思いますが、
管理会社さんからコストの削減の提案を受けたことがある方は少ないと思います。
そんな自主管理の方にも、
既に管理会社さんに管理を委託されている方にもおすすめできるのは
オーナー様の立場に立ってコスト削減の提案をしてくださる管理会社さんです。
「そんな管理会社さんいるの？」と疑問に思う方も、
「自社の利益にならない事をやってくれる管理会社さんなんていないだろう」と
懐疑的に思う方もいらっしゃると思いますが、実はいらっしゃいます。
例えば、マンションの共用部分の電気をLEDに変更するなど、
小さなことでも大幅なキャッシュフローの変化に繋がります。
不動産投資を安定して続けていく為にも、
このようにオーナー様の立場に立って経費の削減に努めてくれる管理会社さんは
長期的に信頼できると言えますね。
管理費が3%程度か完全報酬型
既に管理を委託されている方や、これから管理を委託しようと考えている方
両者にとって「管理費用」は大きな課題ではないでしょうか。
管理費用の相場は5％～8％と言われていますが、
そこでおすすめしたいのは、管理費が3%程度か完全報酬型の管理会社さんです。
完全報酬型の管理費とは、
例えば管理を委託されている棟の入居率が90％以上でないと、
管理費を受け取らないというものです。
管理会社さんは、管理費が無くては運営していくことが出来ませんね。
その為、例えば入居率が67％の棟の管理を依頼された場合、
入居率を23％上げて90％までに吊り上げることに力を入れてくださいます。
つまり、入居率を90％以上に吊り上げてから、報酬として管理費を頂くと言う形です。
完全報酬型の管理費＝入居率を上げた成功報酬として管理費を払う
また、不動産管理会社は「安かろう、悪かろう」でありません。
3%台でもハイクオリティの会社は沢山あります。
管理費が安く、尚且つ管理費用が完全報酬型の管理会社さんがおすすめできるのです。
良い特徴の全てを満たしている管理会社とは
ここまで、長期的に信頼できる管理会社さんの特徴を見てきて、
全ての特徴に当てはまる管理会社さんなんているのかな…と
考えている方がいらっしゃるでしょうか。
このサイトを運営している株式会社TonTonでは、
全てのオーナー様の立場に立って真摯にコスト削減について提案させて頂きます。
また、管理費用は完全報酬型を取り、
オーナー様の立場に立ってより多くの入居者さんを集うように努めます。
現在の管理会社さんに不満を持っている方も、
自主管理をしてきたけれど、管理会社さんに業務を委託したいお考えの方も
是非弊社にお任せください！
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
