聞きたいことがあるんだけどちょっといいかな？
あれって本当なの？
不動産投資で節税が行える３つの理由を徹底解明していこうね！
不動産投資が節税に優れているって本当？
不動産投資を志した方の中には、
不動産投資を行うと節税になると言う謂れを聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論から申し上げますと、可能です。
ここからは、何故不動産投資で節税が可能であるのかについてお話していきます。
減価償却費によって節税が可能！
不動産投資で節税を行えると言われる所以は
「減価償却費」によって実際にオーナー様がお金を支払っていないのにも関わらず
経費に計上できる額が生まれる為です。
より詳しく言うのであれば、不動産投資では、建物を購入しますね。
この建物は、「減価償却費資産」に該当いたしますので、
毎年減価償却費を経費として差し引くことが出来ます。
その為に節税が可能であると言われているのです。
減価償却費は建物の種類によって変化する
それぞれの建物には法定耐用年数というものが定まっています。
法定耐用年数とは、不動産を含めた固定資産の耐用年数を法的に定めた年数のことを指します。
その為、減価償却費は、建物の種類によって変化するのです。
それぞれの法定耐用年数は以下の通りです。
- 木造…２２年
- 鉄骨造…３４年
- RC造…４７年
上記のそれぞれの法定耐用年数を基準に、均等に建物の減価償却を行っていくことになります。
ここからは、そんな減価償却費のシュミレーションとして二つの例を見てみましょう。
2200万円の新築木造アパートの場合
2200万円の新築木造アパートを購入したとしましょう。
この場合、建物は木造なので法的耐用年数は22年ですよね。
この法定耐用年数で2200万円を割ると100万円。
つまり、減価償却費は年に100万円になります。
建物と設備で分けた場合
先ほどのシュミレーションでは、建物100パーセントで減価償却費を計算していましたが
（一般的には）建物７割、設備３割というように
減価償却費は建物と設備で分けることも可能です。
- 木造の建物…70パーセント（法定耐用年数22年で均等償却）
- 設備…30パーセント（法定耐用年数15年で均等償却）
設備には、ユニットバスやキッチン、給湯器、上下水の配管などが該当いたします。
建物と設備で減価償却費を分ける利点としましては、
設備の法定耐用年数が建物の法定耐用年数よりもより短いことにあります。
つまり、設備の方が早く償却が行え、経費化もそれだけ早く行うことが出来る。
また、経費化が早く行えるという事は、より節税に繋がるという事です。
不動産投資で所得税の節税も可能！？
さて、ここまで不動産投資が節税になる理由の一つとして
減価償却の存在があることをお話してきましたね。
しかしながら、不動産投資を行うことによって享受できる節税のメリットはそれだけではありません。
実は、法人でも個人でも
青色申告を行うことで所得税の節税も可能なのです。
ここからは、不動産投資を行うことによって
所得税の節税も可能である理由についてお話していきます。
法人の場合
- 欠損金繰延控除…10年
法人で不動産投資を行っている場合、
青色申告を行うことによって享受できる節税ポイントは欠損金繰延控除が10年間行えることです。
不動産投資を行う際は、初年度に経費が多く掛かってしまう関係上
初年度の申告がマイナスになる事が多くございます。
そちらで出てしまう損を、法人であれば10年間繰延控除を行うことが出来るのです。
個人の場合
- 欠損金繰延控除…3年
- 青色申告特別控除…10万円または65万円
- 青色申告専従者給与…給与所得控除
個人の不動産投資家さんが青色申告を行うことによって行える節税は以上の通りです。
項目が多い為、一つ一つ見ていきましょう。
欠損金繰延控除
法人の青色申告で行える節税と同様、
個人の場合も不動産投資を行う初年度の経費が多く掛かってしまい、
初年度の申告がマイナスになってしまう関係上
青色申告を行うことで欠損金繰延控除を3年間行うことが可能です。
青色申告特別控除
５棟10室の事業的規模の場合は65万円の控除が受けられます。
また、例え一室でも不動産投資を行っていて
青色申告を行っている場合は10万円の控除を受け取ることが出来ます。
このように、事業的規模に達していなくても控除が受けられますので、
白色申告ではなく青色申告を行うことがとても重要なのです。
青色申告専従者給与
こちらは、親族の方にマンションの管理や掃除を行ってもらった際などに
給与を支払った際に利用できる節税システムです。
普通、誰かを雇って業務を行ってもらう場合、支払うのは労務費になりますが
親族に専従として行ってもらった場合は給与所得控除が利用できます。
給与所得を与えた場合、それを受け取った人も給与所得に換算できますので
ダブルで節税が行えるのです。
ただし、こちらにつきましては満15歳以上の方である事と、
生計を一にしている親族が対象になりますので注意が必要です。
相続税にも節税効果あり！？
現金や株式の時価相場、土地、建物、今のローンなどを全て合算した
プラスの資産に対して相続税は掛かりますよね。
基礎控除や相続人１人当たりの控除はもちろんありますが、
それを上回る場合には一定の割合の相続税が掛かってしまいます。
しかしながら、土地を持っている場合は、
そこに貸家を建てることよって相続税を引き下げることが出来ることをご存知でしょうか。
土地はどれくらい節税になる？
自宅が建っている土地は自用地（更地）扱いになります。
その為、そのまま相続する場合、
相続税路線価という単価に面積をかけた全体の金額が相続税として掛かってしまいます。
しかしながら、そちらにアパートのような貸家を建てると
貸家建付地という評価になり、土地の価値は更地評価の約8割に軽減されます。
これはつまり、仮に1億円の更地を持っている場合には
アパートを建てることによってその土地を8000万円で評価して良いことになるのです。
このように資産の評価を意図的に下げることで、
支払わなくてはいけない税金の額を減少させることが出来ます。
建物はどれくらい節税になる？
貸家を建てた場合も貸家という相続評価になる為、
大体、実勢価格の50パーセント以下ぐらいまで評価を下げることが可能です。
例えば、1億円借り入れを行って、1億円のアパートを建てたとしましょう。
すると、アパートの完成した評価額は約5000万円程になります。
土地と建物をダブルで使用する場合
例えば、土地1億円の資産の上に上記の項目と同じ条件でアパートを建てたとします。
すると貸家建付地の評価が8000万円になりますね。
建物は貸家の評価が相続税評価で5000万円です。
貸家建付地の8000万円と貸家の5000万円を足して、
借り入れした1億円をそこから引くと
3000万円になりますよね。
これはつまり、更地であったら１億円であった資産の評価が
上記の条件でアパートを建てたことによって3000万円まで圧縮することが出来るという事です。
更地のままであれば、基礎控除をしても約6000万円程資産が残ってしまう所、
基本的に3000万円になると、基礎控除以下ですのでこの場合相続税は一切かかりません。
しかしながら、貸家を建てるにしろ
長期的に収益が望めるのかどうかを調査してから出ないと後々損失が多くなってしまう為
このような方法で相続税の節税を狙う場合は十分なマーケット調査や
戦略を練ってから行うようにしましょう。
まとめ
不動産投資を行うと節税ができるって訳なんだね
だから積極的に色々な情報を仕入れるようにしようね！
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