気になって聞いてみたんだ…！
不動産投資初心者が犯しやすい４つの失敗についてお話していくね！
業者さんが主催している不動産投資セミナーへ行く
不動産投資初心者が犯しやすい失敗の一つ目として挙げられるのは、
業者さんが主催しているセミナーに参加してしまう事です。
不動産投資業界を熟知した業者さん主催であれば安心、と言うように考える方も
少なからずいらっしゃるとは思いますが、
不動産投資初心者の方を丸め込んで騙そうとしている業者さんが
いないと言っては嘘になってしまいます。
そのようなセミナーに通ってはいけない、とは言いませんが
何故業者さんが主催しているセミナーには行かない方が良いのかについて
お話していきましょう。
物件紹介が必ずセットになっているから
Webや新聞などの広告にて「年金代わり」を謳い文句に
不動産投資のセミナーを開いている業者さんが良くいらっしゃいます。
しかしながら、このように、新聞やWebの広告にコストを割いて
開催されている不動産投資のセミナーはほぼほぼ９割以上が
不動産の紹介がセットになっています。
例えば土地付きの新築アパートなどを融資付きでご紹介されている事が多いですが、
このような場で紹介される物件の殆どが表面利回り7～8パーセントなどで
利回りが低いケースが非常に多いです。
冷静に考えたら購入しないであろう物件であっても、
今買わないと後々後悔するだろうと焦らされてしまって
購入に至ってしまう方も少なくはありません。
その為、業者さんが主催しているセミナーには行かない方がおすすめできますし、
もし参加したとしてもその場では絶対に購入せず、
頭を冷やしてから後日冷静に購入を検討することがおすすめです。
探している物件の情報に融通が利かない
不動産投資初心者が犯しやすい失敗の二つ目として挙げられるのは、
探している物件の情報に固執しすぎて、融通が利かないという点です。
確かに、自身が理想とする不動産投資を行う上で、
どのような物件に投資するのかは生死を分ける質問ですので
少しくらい頑固になってもいいのではないかと思われるのではないでしょうか。
それでは、探している物件の情報に固執しすぎてしまうと
何が問題になってしまうのかについて考えてみましょう。
何も購入できないどころか良い物件を逃すことも
駅から近いこと、築年数が浅いこと、耐久性が高いことなど
より良い条件で投資したい物件を探すことはもちろん重要ですし、
不動産投資を行っている方の中の多くがこのような物件を探したい
と思っているのではないかと思います。
しかしながら、このようにみんなが求めている条件の中で購入できる
良い物件というものはなかなかございませんし、
あったとしても利回りの低いものばかりです。
そのような物件が購入できる方は、
ある程度自己資金が持ち出せる方や、フルローンであっても繰り上げ返済ができる方に
限られています。
その為、不動産投資初心者であれば、
もう少し条件を緩くして探してみるのがおすすめです。
例えば、駅から徒歩10分圏内の物件を探しているのであれば、
駅から徒歩20圏内のエリアまで広げてみたり、
築10年以内で探しているのであれば、築30年まで広げてみることもおすすめです。
小学校や大学が近くにある場合は、バス便も許容範囲に入れてみましょう。
それらの施設が近くにあるだけで、ファミリー層だけでなく、
単身者にも需要がある為、駅からさほど近くなくても利益は上げられます。
重要なのは、投資の対象の価格帯と周辺の家賃相場を鑑みて、
リターンをどれだけ得ることが出来るのかという効率を考えることです。
あまりに探している物件の情報に固執しすぎてしまうと
不動産を購入するに至らないまま時間だけが過ぎてしまいまう事もございます。
その為、このように条件を緩和して柔軟に物件を探してみることがおすすめです。
管理会社さんの言いなりになってしまう
不動産投資初心者が犯しやすい失敗の三つ目として挙げられるのは、
管理会社さんの言いなりになってしまうという点です。
確かに管理会社さんは不動産投資のことに関するプロフェッショナルの一人ですが
何でもかんでも言いなりになってしまうのは宜しくありません。
もしも以下の二点を言われたら、言いなりになる前にできることをお教えします。
広告費を上積みするように言われた
「満室にしたいのであれば、広告費をあと1～2か月分上乗せしてください」
と言うように、広告費を上積みすることが相場であると言われてしまう事がございます。
しかしながら、もしも競合物件のオーナー様全てが
広告費を3ヶ月分支払っていた場合、
広告費をいくら上積みしても入居者さんは決まりません。
その為、その様に言われてもまずは広告費の上乗せには応じず、
例えば、敷金や礼金をゼロにして初期費用を軽減する代わりに
家賃を3000～5000円程上げてみたり、
インターネット無料にする代わりに1000円程家賃を上げてみたりして、
入居者さんが借りやすい物件になっているのかどうかという点に気を配ってみてください。
家賃を下げるように言われた
また、「家賃を下げてください」と言われてしまう事も良くございます。
しかしながら、それにもすぐに応じてしまってはいけません。
家賃を下げるのは最終手段だという事を覚えておいてください。
代わりに、家賃が物件の価値に見合っているかどうかという点に気を配ってみてください。
ここで出来る事として考えられるのは、
広告費を上げるように言われた際に提示したように、
敷金や礼金をゼロにする代わりに家賃を少し上げることも効果的だと言えますが、
その他にもホームステージングなどが挙げられます。
ホームステージングとは、お部屋を内見される方がその部屋での生活を想像できるように
お部屋をデコレーションする方法です。
お部屋が殺風景に見得ることが気がかりな場合は、この方法が効果的だと言えます。
このように、家賃を下げるのではなく、物件の価値を上げることについて
考えて行動を起こしてみましょう。
無駄にリフォームを行いすぎる
不動産投資初心者が犯しやすい失敗の四つ目として挙げられるのは、
リフォームを行いすぎると言う点です。
リフォームと聞くと、入居者さんを集うのに有効な手段に思えるかもしれませんが、
場合によっては大きな損失を生んでしまう可能性ございます。
その為、より良い「リフォーム」の考え方について説明していきます。
多額のリフォーム費用を掛けても家賃が上がる訳ではない
例えば、３点式ユニットバスを別けて、トイレ・バス別にしようとすると
50万円～80万円程のリフォーム費用を要します。
すると、例えば家賃が４万円だったとすると、20ヶ月以上経って元が取れないと
家賃収入を得ているとは言えません。
加えて言えば、3点式ユニットバスだから入居したくないと言う方も
それ程多くありませんし、
例えリフォーム費用を費やしても４万の家賃が8万円まで上がることなどございません。
リフォームを行うことそのものを否定してる訳ではなく、
家賃に見合ったリフォームを行う事、また、お部屋を美しい状態に保つことが
重要なのであって、ただただ行えるリフォームをすれば良いのではありません。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
