効果的に売却益を狙える５つのタイミングについてお話していくね！
デッドクロスが来るタイミングで売却
効果的に売却益を狙えるタイミングの一つ目として挙げられますのは、
デッドクロスが来るタイミングです。
デッドクロスとは、減価償却がローンの元金を上回ってしまう現象で、
融資を６割以上受けて不動産投資を行っている場合であれば、誰にでも訪れる現象です。
デッドクロスについてもっと詳しく知りたい場合は、以下の記事をお読みください。
不動産投資で知らぬ間に黒字倒産にならない為には、デッドクロスに注目すべし！その概要を詳しく解決！
それでは何故デッドクロスか来るタイミングがおすすめなのか、
という点に焦点を絞ってお話していきましょう。
デッドクロス以降には税金対策に殆どならないから
例えば具体的に購入何年後にデッドクロスが来る、
ということが分かっている場合であれば、
それ以降は殆ど税金対策にはならないということも分かると思います。
デッドクロスが起こるタイミングは個々人で異なりますが、
例えば築25年のマンションをローンで購入した場合であれば、
約４年でデッドクロスが訪れます。
鉄筋コンクリート造の場合であれば、築15年以上の場合、
購入後およそ3～4年でデッドクロスが訪れるでしょう。
その為、これを機会に売却してしまう事ががおすすめできるのです。
しかしながら、特に家賃収入ではなく、売却益を狙って不動産投資を行う際には、
人口や学校などの移転計画はあるのか、また、近隣の工場の閉鎖などはあるのかなど、
デッドクロスが来る年に投資エリア周辺の相場はどうなっているのか
考慮する必要があります。
購入してから５年経ったタイミングで売却
効果的に売却益を狙えるタイミングの二つ目として挙げられますのは、
購入してから５年経過したタイミングです。
このタイミングは個人事業主の方のケースで、法人の方の場合は残念ながら該当しません。
それでは何故、個人事業主だけ購入してから５年経過したタイミングが
売却におすすめなのかについてお話していきましょう。
譲渡所得の税額が変わるから
個人の譲渡所得には長期保有と短期保有で税額が倍も変わります。
個人の場合の不動産の譲渡益に対する税額は所得税と一体の総合課税ではなく、
分離課税となっていて、その税率は保有年数によって異なります。
５年以下の短期保有での売却は約40パーセント、
5年以上の長期保有での売却は20パーセントになります。
これはつまり、５年以下の保有で売却してしまうと、
40パーセントもの税金が課税されてしまうので
支払わなくてはいけない税金が多くなってしまいます。
デッドクロスも合わせて考える事
この個人の譲渡所得ですが、
例えば、デッドクロスが４年で訪れてしまう物件を個人で購入した際には、
デッドクロスが来る購入４年経過のタイミングで売却するのではなく、
５年経過するまで繰り上げ返済を行って耐える方が良いなど、
デッドクロスも合わせて考えることが良いでしょう。
減価償却期間が終わるタイミングで売却
効果的に売却益を狙えるタイミングの三つ目として挙げられますのは、
減価償却期間が終わるタイミングで売却することです。
減価償却期間と言うと、所得税対策に効果的な事からも
不動産投資のメリットの一つとも言われていますね。
ここからは、そんな減価償却期間が終わるタイミングで売却することが
おすすめの理由についてお話していきます。
減価償却費が過ぎてしまったら所得税対策にならないから
不動産投資は建物が減価償却できるので、所得税対策にとっても有効ですね。
しかしながら、そんな減価償却も永遠に行えるわけではありません。
新築の場合の法定耐用年数は木造であれば22年、
鉄骨造であれば34年、鉄筋コンクリート造は47年と決まっています。
その為、法定耐用年数に適した減価償却期間が終わってしまうと、
それ以降所得税対策にはなりませんので、
それを機会に売却することがおすすめできるのです。
法定耐用年数を過ぎてしまった建物についても同様
基本的に既に経過した分は減価償却を行えませんから、
築年数が古ければ古いほど減価償却期間は短くなってしまいます。
それでも、既に法廷対応年数が経過した建物に関しては、
法廷対応年数の20パーセントの年数で償却できる規則がございます。
例えば、築30年のアパートの減価償却費のケースを想定しますと、
法定耐用年数22年に20パーセントを掛けて4.4年になりますね。
すると、小数点以下は切り捨てで4年で償却することが出来ます。
これはつまり、築30年の木造アパートはわずか4年で減価償却が終わってしまう為に、
それ以降は所得税対策にはなりませんので、
４年経過したら売却することも視野に入れることがいいでしょう。
大規模修繕を行うのタイミングで売却
効果的に売却益を狙えるタイミングの四つ目として挙げられますのは、
大規模修繕を行うタイミングで売却することです。
大規模修繕と言うと、かなり年数が経ってからじゃないと行われない
と思う方もいらっしゃるかと思いますが、
実は15年を過ぎたあたりから設備が壊れ始めたり、雨漏りの被害が出たりと、
思ったより早く大規模修繕が必要になります。
ここからは、そんな大規模修繕を行うタイミングで売却するのが何故おすすめなのか、
と言う理由についてお話していきましょう。
大規模修繕を行うには出費嵩んでしまうから
例えば、ワンルーム10戸の木造アパートの外壁塗装を行う場合であれば、
凡そ150万円程掛かります。
家賃５万円で貸し出しているのであれば、
３ヶ月分の家賃が大規模修繕費用だけで吹き飛んでしまいます。
その為、修繕費用の積み立てが全くできていない場合や、
その物件を長期的に保有するつもりがない場合であれば、
大規模修繕の時期を機会に売却を行うことがおすすめできます。
耐用年数が残っているうちに売却
効果的に売却益を狙えるタイミングの五つ目として挙げられますのは、
耐用年数がまだ残っているタイミングで売却することです。
法定耐用年数がまだ残っている状態であれば、
減価償却期間による所得税対策のメリットを受ける方が良いように思えますが、
法定耐用年数が残っているからこそ売却することもおすすめできるのです。
それではここからは、何故法定耐用年数が残っているうちに売却するのがいいのか
という点に絞ってお話していけたらと思います。
何より買い手が付きやすいから
何故、法定耐用年数がまだ残っているタイミングで売却するのがおすすめかと言うと、
何よりも買い手が付きやすいからです。
これは何故かと言うと、
あまりに築年数が古い物件であると、融資が受けづらくなることに起因しています。
法定耐用年数の考え方は金融機関さんによって異なりますが、
どの金融機関さんも残存年数プラス５年～10年が基本です。
これは例えば木造築25年のアパートの場合であれば、
法定耐用年数の22年を既に経過してしまっているので、
金融機関さんからのローンは5年から10年が限度になる、と言うようなお話です。
投資家さんであればできるだけ長くローンを組んで
キャッシュフローを出したいと思うものですので、
物件は古くなればなるほど書いてはつきにくくなり、
反対に法廷対応年数がまだ残っている物件には買い手が付きやすくなるのです。
まとめ
これで僕も売却のタイミングを見極めて、売却益をゲットするぞ！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
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