ぴょん太
う～ん…。
家ネコ
あら、ぴょん太くんどうしたの？
ぴょん太
いや～それがね…。不動産投資を始めたいんだけど、どんな物件を選べばいいかよくわからないんだ。
家ネコ
それでそんなに悩んでいたのね。
ぴょん太
こんなところで躓いちゃうなんて…僕、向いてないのかな？
家ネコ
そんなことないわ！物件選びに慎重になるのは当たり前の事なのよ！
ぴょん太
家ネコちゃん…。
家ネコ
ここはひとつ、特別にこの家ネコが「失敗しない物件選び」を教えてあげる！
資産価値の高い物件の見極め方
家ネコ
いきなりだけど、ぴょん太くんは「資産価値」って聞いたことある？
ぴょん太
ええっと…確か保有している物件の価格のことだよね？
家ネコ
ざっくり言うとそんなところね。
ぴょん太
でも僕は、キャピタルゲイン（売却益）じゃなくてインカムゲイン（家賃収入）を狙っているから、「資産価値」はあまり考えなくてもいいと思うんだ。
家ネコ
いいえ、実はそうでもないの。資産価値が高いということは、それだけ需要がある物件であるということでもあるわ。
ぴょん太
つまり、マンションの入居者率にも響いて来るってことかな？
家ネコ
その可能性が高いわ。そして需要が高いとなると、必然的に貸し出す際の家賃を高く設定することも可能な上に、空室リスクが避けれるの。
ぴょん太
つまり、資産価値の高い物件を買うのがおすすめなんだね！
家ネコ
その通り！それじゃあここからは、「資産価値が高い物件の条件」を見てみましょう。
①立地の良い物件を選ぶ
家ネコ
資産価値に最も強く影響するのが、立地条件だと言われているわ。
ぴょん太
そうなんだね！
家ネコ
好立地にあたる物件には、いくつか条件があるの。まずは、駅から近いこと。ぴょん太君、徒歩何分までが駅近の物件だと言えると思う？
ぴょん太
そうだなあ…せめて徒歩10分圏内かな？
家ネコ
そうね、凡そその位だと言われているわ。
ぴょん太
つまり、駅から10分圏内の物件に目をつければいいんだね！
家ネコ
そうね。けれど、例えば駅から家まで徒歩15分だったとしても、都内などの人気エリアに出やすかったりするとあまり大きなマイナス点にならない事もあるわ。
ぴょん太
マイナスの要素を打ち消す要素があれば、徒歩10分圏内にこだわり過ぎなくてもいいってことだね！
家ネコ
正解！
ぴょん太
住みたい物件を選ぶとき、僕は結構周辺の雰囲気とか環境が気になるんだけど…そういうのも関係してくるのかな？
家ネコ
良い所に気が付いたわね！ぴょん太君が言う通り、周辺の環境は重要よ！治安が良いということだけに留まらず、近くにスーパーや病院、銀行などが近いとポイントが高いわ。
ぴょん太
例えば僕が好立地の条件に沿った物件を選んだとして、それ以上そこから資産価値が高くなる可能性ってあるのかな？
家ネコ
場合によってはそういうこともあるわね。
ぴょん太
例えばどんな場合だろう？
家ネコ
物件の近くに新しく線路が引かれたり、新しく駅ができた場合や、土地開発によって地域が活性化した場合は、物件の資産価値が高まる場合があるわ。
ぴょん太
なるほど！つまり、周辺の地域の意向も一緒に把握するとより投資先の物件が選びやすくなるね
家ネコ
その調子よ！あとは、ハザードマップを確認して、もしも自然災害が起こった場合、どれくらい建物に影響があるのかも確認するのが良いわ。
ぴょん太
火災・地震保険があるにしても、入居者さんの安全は保ちたいもんね。確かに、自然災害の影響が少ない所を選ぶのが良いかも！
好立地の条件
・駅から近い（徒歩10分圏内
・人気のエリア（へ出やすい）
・周辺の治安が良い
・スーパー・病院・銀行などが近い
・今後近隣に新しい駅が作られる予定がある
・自然災害の影響が少ない
②住み心地のいい部屋を選ぶ
家ネコ
①では、外的な条件について話してきたね。けれど、次は部屋の中の条件を見てみよう。部屋の環境の良さは住みやすさに繋がるから、空室のリスクも抑えられるよ。
ぴょん太
住みやすい部屋って言ったら、やっぱり一番気になるのは部屋の広さや間取りだね
家ネコ
部屋の間取りはターゲットにしている層に合わせると良いね。学生や一人暮らし用の部屋であれば、そこまで大きくなくても需要があるよ。ファミリー向けなら、何室か部屋があったり、キッチンが広かったりすると良いね。
ぴょん太
ちなみに、家賃はどうやって設定するのかな？
家ネコ
家賃は部屋の広さとおおよそ比例してると考えると良いよ。
ぴょん太
あまり広くない部屋で家賃が高いのは、確かに空室リスクが高くなりそうだもんね
家ネコ
基本的にはそうだね。例外として、立地がもの凄くいい場合は、部屋がそこまで広くなくても家賃を高めに設定できる場合もあるよ。
家ネコ
あとは、エアコンなどの設備や、バス・トイレ別の物件なども住みやすい物件の条件として挙げられるよ。
ぴょん太
僕はよくインターネットで動画を見るから、インターネット無料の物件も嬉しいな…
家ネコ
それも大きなセールスポイントになるね！
ぴょん太
セキュリティーの面はどうだろう？
家ネコ
性別にかかわらず、オートロックやモニター付きのインターフォンは重宝されるね
家ネコ
そのほかにも引っ越しの費用を抑えたい人には、家具・家電付きのお部屋も喜ばれるよ
ぴょん太
確かに！もしも家具・家電が付いているなら、遠方からの引っ越しや、急な理由で引っ越さなくちゃいけなくなった場合にも助かるね！
家ネコ
もしも出費に余裕があるのであれば、そのように内装に力を入れてみるのも、他の物件との差別化を図れておすすめだよ！
住み心地の良い部屋の条件
・部屋の広さや間取りに気を配る
・エアコン・バストイレ別・インターネット無料など設備を整える
・オートロックやモニター付きのインターフォンでセキュリティーを強化
・家具・家電付きの部屋も需要が高い
まとめ
家ネコ
「立地」と「住み心地」に気を配れば、資産価値が高い物件を購入することができるよ。
ぴょん太
二つの「地」って言うと、覚えやすいね！
「立地」と「住み心地」二つの「地」に気を配る
資産価値を保つ為には、管理を怠らないで！
家ネコ
せっかく理想的な物件を見つけたとしても、管理を怠ってしまうと資産価値が減少しちゃう可能性があるよ。
ぴょん太
管理かあ…。なんだか細部まで手が回らないような気がするよ
家ネコ
そんな時は、管理業務を管理会社さんに委託しちゃうのも手だよ。
家ネコ
確かにぴょん太君は、今の時点ではインカムゲインだけを狙っているかもしれない。けれど、何十年か後に物件の価値が上がって、売却したいと思う時が来るかもしれない。そんなときは、管理が行き届いているかどうかも価値に関係するから注意が必要だよ！
ぴょん太
確かに。そうなると将来の自分の為に視野を広げて構えておくのが良いね！
家ネコ
特に、何十年後かに売却するとなると、場合によってはリフォームやリノベーションをしなきゃいけないこともあるから注意が必要だよ
ぴょん太
ちなみに、管理会社さんてどこまでサポートしてくれるんだろう？
家ネコ
管理会社さんは建物の管理だけでなく、入居者の方々の対応やトラブル対応、場合によってはリフォーム・リノベーション関係までも幅広くサポートしてくれるよ
ぴょん太
それはありがたいね！けれど、もしも相性が悪かったり、適当な対応をされちゃったらどうしよう…。少し不安だなあ。
家ネコ
確かに、そういう業者さんがいることにはいるけれど、全ての管理会社さんがそうとは限らないよ。お互いに良い関係が築ける管理会社をぜひ、探してみてね。
「資産価値が高い物件の条件」まとめ
家ネコ
これまで、どんな物件が資産価値が高いのかを見てきたね。
家ネコ
ぴょん太君、どんな物件を選べばいいのか少しでも見えてきたかな？
ぴょん太
うん！家ネコちゃんのおかげで、大まかに物件の条件があぶりだせてきたよ！
家ネコ
いいね！ちなみに、どんな物件にするのかな？
ぴょん太
駅や商店街が近い所で、単身者をターゲットにした1Kのマンションにしようかな！近くに大学があれば、学生が集えていいかもしれない！
家ネコ
その調子だね！また、何か分からないことがあったら聞いてね！
ぴょん太
ありがとう家ネコちゃん！
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