中古戸建への投資がおすすめの理由と失敗に陥ってしまう４つのパターンについて
お話していくね！
中古戸建への投資がおすすめの理由って？
中古戸建へは、その手軽さから初心者から玄人まで人気の高い投資対象です。
そんな中で、失敗に陥りやすいパターンを見ていく前に、
中古戸建への投資が何故そこまで人気なのか、またおすすめできるのか
について見ていきましょう。
安く購入できる
中古戸建への投資がおすすめである理由の一つ目は、
何と言っても安く購入できることにあります。
不動産投資を始めるのであれば凡そ500万円程度の貯金が必要だ、と
良く言われますが、
それでもマンション一棟購入するとなると融資を受けることが一般的ですので、
その500万円は３割程度の自己資金にしかなりません。
しかしながら、中古の戸建て物件を購入する場合、
500万円もあれば現金で一括で購入できます。
現金で一括で購入できる、という事は毎月のローン返済という支出がないことや
減価償却費の影響によって後々起こってしまうデッドクロスの影響も受けにくくなる為
不動産投資のデメリットの影響が受けずらくなり、キャッシュフローも安定します。
リフォーム・リノベーションで高利回りが狙える
中古戸建への投資がおすすめである理由の二つ目は、
リフォームやリノベーションを行うことで高利回りが狙える事です。
リフォームやリノベーションと聞くと値が張るイメージがありますが、
その際に最もお金を割くべきなのはキッチンやお風呂、トイレなどの水回りのみで
他の部分はDIYで安く済ませられますので、
最低でも30万円掛かるか掛からないか程度です。
その程度で見違えるほど綺麗になりますので、十分その他の競合物件と戦って行けます。
中古戸建は安く購入できるのが利点であると前記しましたが、
リフォームやリノベーションを行って建物の価値を上げることによって、
相場から相場以上の値段で貸し出すことが出来ますので、
高利回りが実現しやすくなるのです。
シェアハウス物件としても貸し出せる
中古戸建への投資がおすすめである理由の三つ目は、
シェアハウス物件としても貸し出せることにあります。
シェアハウス物件として貸し出すことでどのような利点があるのかと言うと、
相場以上の家賃収入を狙えると言う事にあります。
シェアハウス物件として貸し出すとなると、一部屋数万円単位で貸し出すことになります。
例えば、シェアハウス物件として貸し出していない
周辺の中古戸建の家賃相場が12万円程度だと仮定すると、
４部屋ある中古戸建をシェアハウス物件として、
１部屋４万円で貸し出せば相場の値段よりも高い収益が望めます。
１部屋４万円となると、都内の相場の家賃と比べてみればとても安いので、
入居者さんも決まりやすいことも利点の一つです。
中古戸建への投資が失敗に陥ってしまうパターンって？
ここまで、中古戸建物件への投資が何故おすすめなのか
という点に焦点を絞ってお話してきました。
安く購入できるのに高く貸すことが出来るのが何よりの利点であるという事を
理解して頂けたかと思います。
ここからはそんな中古戸建への投資を成功に導くために、
中古戸建への投資で失敗に陥ってしまうパターンについて学んでいきましょう。
リフォーム・リノベーションにお金をかけすぎてしまう
中古戸建への投資が失敗に陥ってしまうパターンの一つ目は、
リフォームやリノベーションにお金をかけすぎてしまうケースです。
中古戸建は何より安く購入することが出来るのがメリットの一つですが、
その反面、内装や外装がかなり傷んでいるケースもございます。
特に数年放置されていた物件などは損傷が激しく、
雨漏りがしていたり外装が剥げてしまっていることもあるでしょう。
その為、購入の際には、それら改良が必要な部分を踏まえて、
リフォームやリノベーションの費用も考慮しておくことが必要です。
リフォーム・リノベーション費用の目星をつけていたとしても、
いざ行ってみると細かいところにまで目が行ってしまって予算を大幅にオーバー
してしまう方もいらっしゃいます。
また、和室を洋室にリフォームした方が良いのか、と悩む方もいらっしゃいます。
ここで覚えておいて欲しいのは、
清潔感があれば細かいところはそれ程気にしなくても良いという事と、
和室を洋室にリフォームするくらいであれば、和室を生かしたリフォームをする方が良い
という事です。
中古戸建は安く購入でき、高利回りが狙えることが利点です。
あまりリフォームやリノベーションに費用は割かず、自分でできる部分は自分でやり、
場合によっては借主負担でリフォームやリノベーションを許可して貸し出す、
という事も運営するうえでおすすめできます。
問題が多い建物を購入してしまう
中古戸建への投資が失敗に陥ってしまうパターンの二つ目は、
問題が多い建物を購入してしまうケースです。
築年数がかなり経っている中古戸建の場合、合併浄化槽式の下水であるケースがあります。
しかしながら、合併浄化槽式の下水は定期検査が必要で年間5万円程掛かってしまいます。
また、築年数がかなり経っていると階段が急になっているケースもある為、
小さなお子さんがいるファミリー層に貸し出す事はおすすめできません。
このように、建物自体に問題がある物件を購入してしまうと、
どんなにリフォームやリノベーションに力を入れても
入居者さんが決まりにくいと言う問題が浮上してしまいます。
この被害を避ける為にも購入する前に必ず下見を行い、
建物自体に問題はないかきちんと確かめましょう。
土地値以下で購入していない
中古戸建への投資が失敗に陥ってしまうパターンの三つ目は、
土地値以下で購入できていないケースです。
中古戸建は兎にも角にも安く購入することがポイントになります。
その為にも、築年数が40年以上の物件を購入する際には、
土地値以下の値段で購入することが決め手となります。
また、実勢価格の80パーセントになっている路線価で購入するのがベストです。
こうすることによって万が一更地にして売却したとしても損害は殆ど出ないことが
その理由です。
これが出来ていないと中古戸建への投資は厳しくなってしまうので、
必ず心がけるようにしましょう。
建物の立地があまり良くない
中古戸建への投資が失敗に陥ってしまうパターンの四つ目は、
建物の立地があまり良くないケースです。
中古戸建物件を探していると、30万円程の激安物件を見つけ出すことも多く、
後先考えずに購入してしまう投資家さんもいらっしゃいます。
しかしながら、そのような物件は往々にして立地があまり良くなく、
周辺にスーパーやコンビニ、銀行や病院などがない事や、
駅までバスで20分かかってしまう事などもございます。
中古戸建物件は新築と比べたら劣ってしまう部分はございますが、
立地さえ良ければいくらでも戦いようがございます。
安いからと言って安易に手を伸ばすのではなく、
きちんと周辺にどのような施設があるのか調査することや、
駅からの距離も把握するようにしましょう。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
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