不動産投資を行う際の「ローン」に纏わる基礎知識！
についてお話していくから、一緒に勉強してみようね！
「レバレッジ」って一体何？
不動産投資について学んでいる方の中には、
レバレッジ効果が狙えることが不動産投資のメリットの一つだ、
という事を聞いたことがある方もいらっしゃるかと思います。
しかしながら、その「レバレッジ」とは一体何でしょうか。
レバレッジ効果とは、簡単に言い直せば「てこの原理」のようなものです。
ここからは、より詳しく「レバレッジ効果」について学んでいきましょう。
レバレッジ効果によって少ない資金でも大きな資産が築ける
レバレッジ効果とはてこの原理のようなものだ、とお話しましたね。
これを不動産投資に適応すると、ローンを使用することによって、
自己資金が少なくとも大きな資産を築き上げることが出来る、という事です。
より分かりやすく解説するために、シュミレーションを行ってみましょう。
例えば、現在500万円の現金を持っているとして、
ローンを組んでレバレッジを利かせた不動産投資を行った場合と、
ローンを組まないで不動産投資を行った場合を比較してみましょう。
レバレッジを掛けた場合、掛けなかった場合の比較
ローンを組んでレバレッジを利かせた場合
自己資金は500万円ですよね。
それに加えて、2500万円融資を受けて、3000万円のマンションを購入したとします。
例えば、表面利回りが12パーセントとし、実質利回りが5パーセントだとすると、
3000万円×5パーセントで、キャッシュフローは年間150万円になります。
ローンを組まないでレバレッジを利かせなかった場合
これも自己資金は同様に500万円です。
ローンを組まずに500万円の中古の戸建てを購入したとします。
例えば、表面利回りが15パーセントとし、実質利回りが10パーセントだとすると
500万円×10パーセントで、キャッシュフローは年間50万円になります。
レバレッジを掛けた方が効率良く収益が望める
以上の事を踏まえてご理解いただけるのは、
同じ500万円を活用して不動産投資をしたのにもかかわらず、
融資を受けてレバレッジを掛けた場合の方が3倍も多く収益が望めているという事ですね。
その為、
レバレッジを掛けて運用した方が効率の良い不動産投資を行えるという事が言えます。
また、レバレッジを掛けることによって
短期間で大きなキャッシュフローを生み出すことも可能です。
金利って一体何？
不動産投資を行う際に融資を受けるとしましょう。
そこで必須の基礎知識の一つとして知っておいて欲しいのは、金利についてです。
そもそも「金利」とは、融資を受けた元金に対して、支払う利率のことです。
金利には「変動金利」と「固定金利」の二つがあり、その用法も様々です。
ここからは、「変動金利」と「固定金利」の二つについて詳しく解説していきましょう。
「変動金利」とは
変動金利というのは、その言葉の通り金利が常に変動しています。
一般的に固定金利で借りるよりも、変動金利で借りた方が安いという事が
メリットとして挙げられますが、
その反面、景気が良くなりすぎてしまうと金利がどんどん上がって行ってしまいます。
「固定金利」とは
固定金利とは、金利が一定期間固定されています。
その為、景気の影響を受けにくいというのがメリットの一つとして挙げられます。
これからインフレが来ると予想する場合は
固定金利で借りて金利が上がらないようにすることがおすすめですし、
景気に影響を受けたくない場合でも固定金利がおすすめです。
デメリットとしては、金利を固定しなくてはいけない為、
変動金利と比べてしまうと金利が高くなってしまう傾向にあることが挙げられます。
「返済方法」って一体何？
次に、返済方法も必須の基礎知識の一つとして知っておいて欲しい事として挙げられます。
返済方法は、融資を受ける場合は、ローンの返済法として適応されますので
此方についても詳しく学んでいきましょう。
返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の二つがございます。
ここからはその相違点を比較していきましょう。
「元利均等返済」とは
元利均等返済とは、元金と金利を毎月一定の額で返済していく方法で、
返済の初年度の元金の返済比率が低く、
年数が経っていくうちに元金の返済部分が増えていくことが特徴として挙げられます。
元金と金利を含めた毎月の返済額が一定ですので、
キャッシュフローを算出しやすいという事がメリットとして挙げられます。
元金均等返済と比べてしまうと、
利払いが多くなってしまう傾向にあることがデメリットとして挙げられます。
「元金均等返済」とは
元金均等返済とは、毎月の元金返済額が一定であることが特徴として挙げられます。
当然、元金が毎月減っていきますので、
支払わなくてはいけない金利の額も毎月減っていくことがメリットとして挙げられます。
ローンの種類ってどれくらいあるの？
ここまで、
不動産投資を行う上で知っておきたいローンの基礎知識について見てきましたね。
ここからは、実際にローンを組む場合、
覚えておいて欲しい３つのローンの種類について学んでいきましょう。
今回焦点を絞るのは「住宅ローン」「アパートローン」「事業ローン」の3つです。
それでは、この３つのローンについて詳しく見ていきましょう。
「住宅ローン」とは
基本的に住宅ローンは自身で家を購入して、そこに住む場合に使用するローンです。
その為住宅ローンは当然自宅にしか融資はできませんが、
二世帯住宅があり、片方を貸して片方に住む場合は受け取れるケースがございます。
この場合、自宅の部分が50パーセント以上の面積がある場合であれば
基本的には住宅ローンを借りることが出来ます。
「アパートローン」とは
アパートローンとは、あらかじめ金融機関さんの中でメニューがあり、
本店で審査を許諾しなくとも、支店長の許諾によってローンが受けられます。
その為、審査が非常に早く、フットワークが軽いことが特徴です。
その反面、金利が高いこともデメリットとして挙げられます。
「事業ローン」とは
事業ローンを申し込む場合であれば、案件ごとに稟議書を書き、
金融機関さんの本社に送り、審査を受けなくてはいけません。
その為、アパートローンと比べてしまうと審査に時間が掛かってしまう事が
デメリットとして挙げられますが、
不動産投資では基本的に事業ローンを使用して融資を受けることが多いです。
その理由といたしましては、
やはりアパートローンでは金利が若干高いことに帰着しています。
その為、不動産投資では基本的に事業ローンを申し込んで融資を引っ張ります。
「ローンの条件」って一体何？
ここまで、不動産投資で使われる３つのローンについて見てきましたね。
ここからは、ローンを受けられる条件とは
一体何に左右されるのかという点について見ていきましょう。
ローンを受ける際に見られるのは「担保評価」「事業収支」「本人属性」の３つです。
それでは、その３つについて詳しく解説していきましょう。
「担保評価」とは
融資を受ける前には、まず土地と建物の担保を評価する必要がございます。
その際に「路線価」というものを使いますが、
正式には「相続税路線価」と言い、公私地価の約8割として設定されています。
これは、相続税の課税評価額を算出する際にも使用されます。
どのような金融機関であろうと、基本的に土地の担保評価はこの路線価を使い、
その8割を担保価値と見なすと言われています。
つまり、この土地の路線価80パーセントまでが、
土地だけで受けられるローンの上限になるという事です。
建物の担保評価では固定資産税の評価額に相当致します。
中古の場合であれば固定資産税評価証明がございますが、
新築の場合はなく、新築の場合であれば担保評価は概ね新築価格の７割程度です。
「事業収支」とは
次に見られるのが「事業収支」というものです。
不動産投資を行う際には、インカムゲイン、即ち家賃収入が収入源になりますね。
融資を受ける場合であれば、その家賃収入から返済を行うことになりますが、
ただ単に家賃収入があれば融資が受けられるという訳ではございません。
事業収支の確認で見られるのは、その家賃収入の凡そ65パーセントが満室、つまり、
35パーセントが空室の場合であっても返済ができる状態であるかどうかという点です。
これを逆に言えば、
35パーセントが空室になってしまった際にローンの返済が行えない計算であれば、
事業収支の点で審査が通らないこともあるという事です。
「本人属性」とは
ローンを受ける際に見られる点には、「本人属性」も挙げられます。
本人属性とは、簡単に言ってしまえば
どのような仕事に就いていて、返済の能力がどれだけあるかという事で評価される点です。
金融機関さんが最も好むのはお給料の安定した公務員さんだと言われています。
また、次に好まれるのは一部上場の大手企業の会社員さんなどです。
このように、ローンを受ける際には
「安定した給料があり、きちんと返済を行って行けるか否か」という点も
非常に重視されるポイントです。
それに加え、3割程度の自己資金があるかどうかという点も本人属性に関わってきますので
不動産投資を始めようとお考えの方はこちらにも注意を払うことがおすすめです。
まとめ
その人によるからシュミレーションを行ってみようね！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
