不動産投資のメリット・デメリットと、
はじめの一歩の踏み出し方についてお話ししていくね！
不動産投資のメリットについて
これから不動産投資を始めようと考えている方にとって、
最も気になるのは不動産投資を行うことのメリットではないでしょうか？
そこでまずは不動産投資を始めることのメリットについてお話ししていきましょう。
レバレッジを効かせることができる
不動産投資を始めることのメリットの一つ目は、
レバレッジを効かせて投資を行うことができる点です。
レバレッジとは てこの原理のことを指し、
自己資金が少額であっても融資を受けることによって大きな資産を動かすことができます。
例えば自己資金が500万円だとして、2500万円の融資を受け、
合計3000万円でアパートに投資したと仮定します。
そこから年間200万円のキャッシュフローが得られた場合、
実際の自己資金の運用利回りは
200万円（キャッシュフロー）÷500万円（自己資金）で40パーセントになります。
低金利の時代である昨今、自己資金の500万円を金融機関さんに預けたとしても
殆ど金利がつかないことを考えると、
レバレッジを効かせて不動産投資を行い資産を運用した方が利回りが高いと言えます。
安定した収入が得られる
不動産投資を始めることのメリットの二つ目は、安定した収入が得られるという点です。
不動産投資は株式投資などとは異なり、
一度軌道に乗ってしまえば毎月安定した家賃収入が望めます。
例えば、失業してしまったり、病気で入院してしまったとしても
家賃収入は毎月安定して入ってきます。
また、景気の波に左右されることも殆どありませんので、
極端に家賃収入が減ることもございません。
その様な点においても、不動産投資はおすすめできるのです。
節税になる
不動産投資を始めることのメリットの三つ目は、節税になるという点です。
不動産投資を行うと、所得税対策や固定資産税対策、相続是対策にも有効的です。
所得税対策を例に挙げてなぜ有効的であるのか説明すると、
建物自体が減価償却の対象であることが理由です。
この減価償却費と言うものは、実際にお金は払っていないのに毎年経費として計上できる
と言うものです。
これがあることによって、所得税対策にも有効であると言えるのです。
また、青色申告ができるため欠損金の繰延控除というものが使えることもポイントです。
この欠損金の繰延控除は個人の場合であれば３年間、
法人の場合であれば9年間赤字を繰延ることができるものです。
赤字になった年は税金を支払う必要がありませんので、節税になるのです。
生命保険の代わりにもなることがある
不動産投資を始めることのメリットの四つ目は、
生命保険の代わりにもなることがあるという点です。
アパートを建てる際に、団体信用生命保険というものに加入すると
融資を受けた方が死亡した場合に残りのローンの返済が不要になります。
この団体信用生命保険の保険料はローンの金利に上乗せして支払うことになります。
残されたご家族の方々は
ローンの返済の必要がない収入源（アパート）が手に入りますので、
生命保険の代わりにもなるのです。
インフレ・デフレヘッジにもなる
不動産投資を始めることのメリットの五つ目は、
インフレやデフレのヘッジにもなるという点です。
インフレになると、現金の価値というものが下がってしまいますが、
不動産を持っているとその価値が上がることがあります。
また、融資を受けている場合は、
その融資の実質的な価値がインフレとともに下がっていくこともメリットです。
また、デフレになってしまって物の価値が下がってしまった場合も、
家賃は下がらないため不動産投資は安定的に運用できるのです。
この様に、インフレになってもデフレになっても不動産の価値は硬直性があるので
インフレやデフレのヘッジにもなるのです。
株式投資と比べると手間がかからない
不動産投資を始めることのメリットの六つ目は、
株式投資などと比べると手間がかからないという点です。
不動産投資には、売却益（キャピタルゲイン）を狙った方法と、
家賃収入（インカムゲイン）を狙った方法がありますが、
多くの人が家賃収入（インカムゲイン）を狙った方法を取ります。
この家賃収入（インカムゲイン）を狙った方法が要するのは、
基本的には不動産の運営を行うことです。
その際にも、管理会社さんに不動産を運営する際の業務を委託することができますので、
オーナー様は特に何もしなくても安定した収益が望めるのです。
株式投資などでは都度市場を自身でチェックしなくてはならなかったり、
自身の時間を削らなくてはいけませんが、
不動産投資では自分の時間をきちんと持ちながらも収益が望めます。
不動産投資のデメリットって？
ここまで、不動産投資を行うことのメリットについて見てきました。
しかしながら、もしも本当に不動産投資を行いたいのあれば、
デメリットやその対処法についても知っておく必要がございます。
そこでここからは、不動産投資のデメリットと対処法についてお話ししていきましょう。
空室になってしまうリスクがある
不動産投資を始めることのデメリットの一つ目は、
空室になってしまうリスクがあるという点です。
不動産投資を始めてアパートやマンションなどを購入したとしても、
それだけでは成功するとはいえません。
なぜなら不動産を運用していく中で、入居者さんの存在は必用不可欠だからです。
安定した家賃収入を得ていく上でも、稼働率をあげることが最も重要になります。
このデメリットを克服するためには、
オーナー様自身でも客付営業の方法をきちんと学ぶことが必要です。
家賃が下がってしまうリスクがある
不動産投資を始めることのデメリットの二つ目は、
家賃が下がってしまうリスクがあるという点です。
不動産を運営していれば当然建物や設備は老朽化してしまいます。
そこで、近辺に新しい設備を備えた新築の不動産が同じ家賃で部屋を貸し出し始めたら、
それに伴って家賃を下げなくては入居者さんが決まらなくなってしまうこともございます。
このデメリットを克服するには、
敷金や礼金をゼロにしたり、家具や家電込みにしてたり、
ペット可や外国人入居者可にしてみたりなど付加価値をつけることによって
家賃の下落を防ぐことをおすすめします。
地震や台風などのリスクがある
不動産投資を始めることのデメリットの三つ目は、
地震や台風などのリスクがあるという点です。
日本は天災大国ですので、地震や台風などによる被害はつきものです。
自然のものであるためこのデメリットを完全に克服することはできませんが、
火災保険や地震保険に加入することなどで担保することがおすすめできます。
建物が老朽化してしまうリスクがある
不動産投資を始めることのデメリットの四つ目は、
建物が老朽化してしまうリスクがあるという点です。
建物の老朽化は定期的に点検を行っていても防ぐことはできません。
このデメリットを克服するには、
例えば「売却を行う」などの出口戦略を考えておく必要がございます。
また、修繕費は必ず必要になるものですので、
計画的に積み立てておくことも必要です。
はじめの一歩を踏み出すにはどうしたらいい？
ここまで、不動産投資のメリット・デメリットについて見てきましたね。
ここからはより実践的に、不動産投資のはじめの一歩を踏み出すには
どうしたらいいのかという点について見ていきましょう。
自己資金は最低でも500万円貯める
不動産投資のはじめの一歩を踏み出すためには、
最低でも自己資金で500万円を貯めましょう。
その際には、節約を行ったり、副業を行ったりなど工夫を凝らして見てください。
詳しい内容については、こちらの記事にも記載しておりますので、
気になる方はご参考までにお読みください。
【不動産投資の始め方】まずは不動産投資の頭金を作る事！その為におすすめしたい副業ベスト３！
銀行さんと信頼を築く
また、融資を受けて不動産投資を行う場合には、
銀行さんと事前に信頼を築いておくこともおすすめできます。
そうでなければ、いざ投資したい不動産を見つけたとしても、
効率的に融資が受けられず
購入を見送らなくてはいけない状況に陥ってしまうことがあるからです。
銀行さんと信頼を築くには、
まずは給与の振り込み口座をその銀行さんに作ることがおすすめです。
こちらについても、詳しくは以下の記事に記載していますので、
ご興味があればお読みください。
【どうすれば効率的に融資を受けられる？】不動産投資を行う際の効率的な融資の受け方について
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
