区分マンション投資のメリットとデメリットについてお話ししていくね！
そもそも区分マンションって？
不動産投資を始めるにあたって、
どのような物件に投資するのかという点は最も重要なポイントです。
この記事を読んでいる方の中には、
初心者におすすめの投資先を探していて「区分マンションはどうだろうか？」
と疑問に思っている方ももいらっしゃるのではないでしょうか。
そこでここからはそもそも区分マンションとは一体どのような物件を指すのか
という点に絞ってお話ししていきましょう。
区分マンションは「一部屋」から購入できる
区分マンションとは一棟のマンションの中の一部屋のことを指し、
ワンルーム（投資）とも呼ばれます。
そのため、マンションへ投資には一棟丸ごとへの投資と
区分マンションのように一部屋への投資の二種類に分けることができますね。
区分マンションは一部屋から購入できるために
用意しなくてはならない資金が少なくて済むことやお手軽さが買われて
初心者の方におすすめだと言われたりします。
しかしながら実際のところ本当に初心者におすすめなのか
悩んでいる方もいらっしゃると思いますので
ここからは区分マンション投資のメリットとデメリットについて見ていきましょう。
区分マンション投資のメリットって？
ここまで、そもそも区分マンションとはどのような物件のことを指すのか
という点について見てきましたね。
より詳しく区分マンションへの投資について知るために、
ここからは区分マンション投資のメリットについてお話ししていきましょう。
とにかく安い
区分マンションへの投資のメリットの一つ目は、とにかく安いことにあります。
中古の区分マンションであれば安くて500万円から1000万円ほどで購入でき、
新築の区分マンションであれば3000万円ほどで購入することができます。
区分マンションはとにかく安いと言っても、
1000万円から3000万円の資金を簡単に出すことができる方は少ないと思いますから、
融資を受けることになるかと思います。
それでも、数千万円の借入は億でお金が動く不動産投資の世界では小額ですから、
融資もミニマムな額で済みます。
また、一棟で購入した際に空室が多く出てしまうと融資を受けている場合は
返済がままならなくなってしまうことがありますが、
区分マンションで空室が出てしまっても一部屋なので
どうにか本業の方のお給料で返済を賄えるから安心という意見もございます。
管理費や修繕費の負担が少ない
区分マンションへの投資のメリットの二つ目は、
管理費や修繕費の負担が少ないことにあります。
その理由としては、区分マンションを保有するオーナー様全員で
管理費や修繕費を負担することに由来します。
一棟のマンションであれば、全てオーナー様一人の負担になってしまうので、
毎月の出費が痛かったり、大規模修繕のために貯蓄しなくてはならなかったりと
不便なことが多いですが、
全て一人で背負わなくては良い点が区分マンションのメリットと言えるでしょう。
RC造を選べば対応年数が長い
区分マンションへの投資のメリットの三つ目は、
RC造を選べば対応年数が長いということです。
これが何を意味するのかというと、出口戦略に有利であるということです。
現在のRC造（鉄筋コンクリート）の法定対応年数は47年とされていて、
木造や鉄骨に比べて最も長い法定対応年数を誇っています。
この築年数を超えてしまっても物件の価値が付きやすいので、
ある時点で売却する判断も考慮できるために出口戦略にも有利であると言えるのです。
複数購入することでリスクヘッジが可能
区分マンションへの投資のメリットの四つ目は、
区分マンションを複数購入することでリスクヘッジが可能であるという点です。
例えばマンションを一棟購入して投資先にしたとします。
そしてマンションを購入した土地が天災の被害を被ってしまったとします。
建物の損傷が酷い場合にはそこに人が住むことができなくなってしまうこともありますので
その際には折角一棟のマンションを購入したのに
家賃収入がゼロになってしまうこともあるのです。
しかしながら、区分マンションを複数異なる地に保有すれば、
どれか一つの物件が激しい被害を被っても家賃収入が途切れることはございません。
このように、区分マンションの「一部屋から購入できる」という特徴を上手く利用して
リスクを分散させることができるのもメリットの一つだと言えますね。
区分マンション投資のデメリットって？
ここまで、区分マンションへの投資のメリットについて見てきましたね。
一部屋から購入できるという特徴から生まれるメリットが多くあったと思います。
ここからはより区分マンションへの投資を理解するために、
区分マンション投資のデメリットについて解説していきましょう。
担保力が低い
区分マンション投資のデメリットの一つ目として挙げられるのは、
担保力が低いということです。
そもそも担保力とは何を指すのかというと、
融資を受ける際に金融機関さんが物件を担保として評価するのですが、
その際の基準のことです。
例えば、3000万円の区分マンションを購入しようとした際に融資を受けるとすると、
1500万円程度しか評価されません。
実際は、その評価額と物件の収益力やオーナー様の返済能力も同時に判断されますが、
結局のところ1500万円程度しか融資が受けられないなんてこともございます。
すると自己資金で残りの1500万円を補填しなくてはならないこともございますので、
注意が必要です。
ただし、金利は高くなってしまいますが
区分マンション専門に融資を行なっている金融機関さんもいらっしゃいますので、
もし気になる方がいらっしゃれば探してみるのもおすすめです。
空室が出てしまった際のリスクが大きい
区分マンション投資のデメリットの二つ目として挙げられるのは、
空室が出てしまった際のリスクが大きいと言うことです。
区分マンションは一部屋から購入することができるのが大きな特徴であり、
そこから得られるメリットもそれに準じたものが多いのですが、
それが逆にデメリットになってしまうことがございます。
一棟のマンションを保有している場合には、
空室が一つ出てしまってもそれほど大きな痛手にはなりません。
それは、それ以外のお部屋から得られる家賃収入があるからです。
しかしながら、言ってしまえば区分マンションの入居率は０か100ですので、
空室になってしまうリスクも、
空室になってしまった際のリスクも非常に大きいと言えます。
区分マンションが空室になってしまえば、もちろん家賃収入も入ってきませんので
本業の方のお給料からローンの返済を行わなくてはいけなくなってしまいます。
副業的に収入が欲しいと言うのが不動産投資の目的なのであれば、
目的を達成していない以前に余計な出費が嵩んでしまう悲惨な事態に陥ってしまいます。
まとめ
購入できるのであれば一棟マンションから投資を始める方がおすすめだよって事だね！
始めに区分マンションを購入すると二棟目が購入しにくくなるからだよ！
それなら僕も一棟マンションから投資を始めてみようかな！
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