キッチンのリフォームはした方が良いのか
という点についてお話ししていくね！
キッチンのリフォームが有効な例
入居者さんが生活する上で欠かせないのは、キッチンの存在です。
昨今では男性でも料理が趣味である方が増えており、
コンロは２口あることを条件にお部屋を探している方も多くいらっしゃいます。
そんな中で不動産を保有している方の中で気になるのは、
キッチンのリフォーム問題ではないでしょうか。
そこでここからは、キッチンのリフォームが有効に働く例を見ていきましょう。
キッチンの老朽化が進んでいる
キッチンのリフォームが有効的に働く例の一つ目に挙げられるのは、
キッチンの老朽化が進んでいる場合です。
キッチンでは水を沢山使いますので、
他の場所と比べてしまうと老朽化しやすい特徴があります。
そのため、シンクのくすみやサビが目立ち、掃除してもその汚れが落としづらかったり
調理台が歪んでしまったり、収納棚の扉がガタついていたり、
ガスコンロやIHなどがつかなかったりと、問題が起きやすいのがキッチンです。
そんなトラブルを見ない振りしてしまうと、入居者さんからのクレームの対象になったり
内見の際にその点がネックになってしまって入居者さんが決まらなくなってしまいます。
そのためにも、それらのトラブルが見受けられるのであれば
迅速にリフォームを行うことが有効的な策だと言えるでしょう。
空室対策を施したい時
キッチンのリフォームが有効的に働く例の二つ目に挙げられるのは、
空室対策を施したい時です。
ファミリー向けの物件を探している方や、単身で住まわれる女性のみならず
既に記述したように昨今では男性も料理をする時代ですから、
幅広い対象に向けた空室対策が可能です。
ファミリー向けの物件を作りたいのであれば、
子供の様子が伺えながら料理をすることができるオープンキッチンや
対面キッチンが人気の傾向にあります。
広さが十分に確保できるのであれば、
壁付けのキッチンをそれらの仕様にリフォームすることができますので、
検討してみることも良いでしょう。
単身者向けのキッチンはオープンや対面キッチンでなくても良いでしょうが、
コンロは最低でも２口ついていたり、調理台が広々としている方が有利かと思いますので、
その点でリフォームを検討することもおすすめできます。
キッチンをリフォームする際に重視した方が良い点
これまで、キッチンのリフォームが有効的に働く例について見てきましたね。
老朽化対策にも空室対策にも有効であることがご理解いただけたかと思います。
ここからは、いざキッチンをリフォームする際に重視した方が良い点について
お話ししていきましょう。
収納力に力を注ぐ
キッチンのリフォームを行うする際に重視するべき点の一つ目は、収納力です。
キッチンの収納力の無さに頭を抱えている方は意外と多く、
単身者向けのマンションのキッチンですら、
物が溢れかえってしまう方もいらっしゃいます。
また、ファミリー向けの物件となると子供さんが小さければ
大人の方々に必要な食料に加えてミルクや離乳食の置き場所も必要になりますので
収納力が必要なのです。
単身者さん向けでもファミリー向けでもお手軽にできるのは
吊ることができるラックなどを使用して簡易的に収納場所を増やすことです。
また、対面キッチンなどにリフォームする際に新たに収納を増やすこともおすすめです。
使いやすさにも気を付ける
キッチンのリフォームを行うする際に重視するべき点の一つ目は、使いやすさです。
リフォームを行い、収納を増やしたところで
あまりに高い位置に収納があるのでは使いやすくはありません。
また、調理台なども高くしすぎてしまったり、低くしすぎてしまったりすると
キッチンを頻繁に仕様する方の身体に負担がかかってしまいます。
もちろん賃貸ですから、入居者さん一人ひとりの背丈などを把握し
それに準じてリフォームすることは難しいとは思います。
しかしながら、収納や調理台を極端に高くしたり、低くしたりすることは避け、
使いやすいキッチンを目指しましょう。
リフォーム費用の上限を決める方法
これまで、キッチンをリフォームする際に重視した方が良いことについて
お話ししてきました。
そこで重視しなくてはいけないのは、収納力と使いやすさであることが
ご理解いただけたと思います。
しかしながらリフォームを行ったとしても、
その費用を回収できなければ成功したとは言えません。
そんなリフォームの成功の鍵を握るのは、家賃設定です。
ここからは、費用を回収するためにキッチンリフォーム費用の上限を設定する方法
についてお話ししていきます。
家賃を増額しないケース
まず、どれだけリフォームにお金をかけるべきなのか考える際には、
キッチンリフォームをしなかった場合、
どれくらい家賃を下げなくてはいけなかったのかを考慮することが必要です。
その例として、キッチンリフォームを行わなかった場合を想定してみると、
10000円家賃を減額しなくてはいけなかったとします。
キッチン周りの設備の法定対応年数は10年から15年ほどと言われておりますので、
10000円×１年×10から15年で、120万円から180万円になりますね。
とどのつまり、リフォームを行い、尚且つ家賃を増額しないのであれば、
120万円から180万円以下にリフォーム費用を抑える必要があります。
このように、リフォームを行わなかった場合減額しなければいけない家賃額を考慮して
リフォーム費用の上限を決めることがおすすめできます。
家賃を増額するケース
基本的にリフォームを行ったのであれば、
家賃設定を少し高く設定することがおすすめできます。
家賃をあげるとなると本当に入居者さんが決まるのか不安になるお気持ちも分かりますが、
リフォームを行うことによって水回りが美しいという利点がございますので、
それを盾に家賃を設定しましょう。
家賃を増額する際も、リフォームを実践しなかった場合の差額を考えて計算しましょう。
前章の条件を引き継いだ例であれば、
2万円×1年×10年から15年で240万円から360万円がリフォームの上限になります。
リフォームの補助金制度の活用も視野に入れる
これまでリフォーム費用の上限の設定方法について見てきましたね。
家賃を増額しないケースも増額するケースも
リフォームを行わなかった際に減額しなければならなかった額を元に
費用の上限を設定することがおすすめであるとご理解いただけたと思います。
そして、リフォームをお考えの方にこれからおすすめしたいのが、
リフォームの補助金制度です。
国土交通省からの補助金を活用する
国土交通省の事業の一環に、
「長期優良住宅化リフォーム推進事業（※１）」という物がございます。
（※１）長期優良住宅化リフォーム推進事業【総合トップページ】参照
こちらの事業は、既に存在している住宅の性能向上の為にリフォームする方を対象に
補助金を出しており、戸建て住宅に留まらず集合住宅も補助金の対象です。
申請自体はリフォーム業者さんが行ってくださいますので、
オーナー様自身が書類の手続きなどの煩わしい作業を行う必要はございません。
補助される金額はリフォーム費用等の３分の１で、
上限は一戸あたり100万円、
長期優良住宅認定を獲得した場合は一戸あたり200万円、
リフォームによって省エネルギー性能を高めた場合は一戸あたり250万円になります。
リフォームをお考えの方がいらっしゃいましたら、
こちらの補助金制度も併せてリフォーム会社さんに相談することをおすすめします。
まとめ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
