不動産投資で行える賢い出口戦略についてお話ししていこう！
そもそも出口戦略って？
不動産投資において出口戦略という言葉は、
運用後の不動産をいかに処分するかという事を指します。
不動産投資の出口戦略では、売却を行うだけでなく
相続や贈与を行ったり、オーナー様自身が住むなど多義に渡ります。
出口戦略の４つのパターン
出口戦略には以下の通りいくつかのパターンがございます。
- オーナーチェンジ売却
- 実需向けに売却
- 上物を解体して土地だけ売却
- 相続対策として家族に残す
ここからはこれらの出口戦略の詳細と、
それぞれのプランに適している不動産形態についてもお話ししましょう。
オーナーチェンジ売却
出口戦略のパターンとして、一つ目に挙げられるのがオーナーチェンジ売却です。
オーナーチェンジ売却では、ご自身が投資用に使い終わった不動産を
そのまま同じく不動産投資家さんに向けて売却する事を指します。
おすすめの不動産形態：一棟マンション・アパート
おすすめの不動産形態は一棟マンションやアパートです。
中でも賃貸需要が高い地域であったり、空室率が低い一棟ものは
集客の手間があまりかからない点から他の不動産投資家さんからも人気があります。
実需向けに売却
出口戦略のパターンとして、二つ目に挙げられるのが実需向けの売却です。
不動産投資において、実需とは自分が住む為の住宅を購入する事を意味します。
つまり実需向けの売却は、投資用に使い終わった不動産を
自身が住む為の住宅を探している一般の方に向けて売却する事を指します。
おすすめの不動産形態：戸建て、ワンルーム
おすすめの不動産形態は戸建てやワンルームです。
戸建てやワンルームは、不動産投資家さん向けに売却するよりも
実需向けに売却する方が高額かつ迅速に売却できる傾向にあります。
それでも一から家を建てる・購入するよりかは値下がりしているので、
一般の方からも根強い人気があります。
上物を解体して土地だけ売却
出口戦略のパターンとして、
三つ目に挙げられるのが上物を解体して土地だけを売却する方法です。
こちらの方法は文字通り、
上物（建物の部分）を解体して土地だけを売却する事を指します。
おすすめの不動産形態：戸建て、一棟もの
おすすめの不動産形態は戸建てや一棟ものです。
それらの中でも特に、慢性的な老朽化や害虫・害獣の影響によって
リフォームやリノベーションを行う方が高くつく場合
また、賃貸需要が低い地域にある戸建てや一棟ものは
土地だけで売却した方が最終的な手残りが多いこともありますので要検討です。
相続対策として家族に残す
出口戦略のパターンとして、
四つ目に挙げられるのが相続対策として親族に残すという方法です。
そもそも資産を相続する際には、現金よりも不動産の方が相続税の節税になります。
空室率が低く十分に入居者さんがいらっしゃる場合は家賃収入がありますので
相続ではなく、生前贈与しておく事で総合的な相続税を圧縮する事にもつながります。
おすすめの不動産形態：殆ど全ての不動産（タワーマンションは注意）
この方法は殆ど全ての不動産に対応しています。
しかしながら、タワーマンションには注意が必要です。
タワーマンションは元々相続税対策に有効だと言われていました。
しかし、昨今では市場価格と評価額の差が大きすぎる事が問題となっており、
乖離率（上記の差額のこと）を埋める為の新たな制度が導入されると言われています。
詳しい内容につきましては、こちらの記事にて解説しています。
出口戦略を成功させる賢い方法
出口戦略は運用後の不動産をいかに処分するかという事を指す、と言いましたね。
しかし厳密にはそれだけに注意すればいいのではありません。
出口戦略が失敗に終わるという事は、
不動産投資そのものが失敗に終わったと言っても過言ではありません。
まさに、最後の決断が不動産投資の成否を分けるのです。
不動産投資の失敗を避ける為にも、
ここからは出口戦略を成功させる方法についてお話ししていきましょう。
- 売却時期を見極める
- 売却して利益が出るかシュミレーションする
- リフォーム・リノベーションが必要か検討する
- 不動産屋・管理会社さんと相談する
売却時期を見極める
出口戦略を成功させる為には、まずは売却時期を見極めましょう。
不動産を売却した際には、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の税率は不動産の所有年数によって異なり、
以下の様に短期譲渡と長期譲渡の二つに分けられます。
| 譲渡区分 | 不動産の保有期間 | 税率 |
| 短期譲渡 | 5年以内 | 39.63% |
| 長期譲渡 | 5年以上 | 20.315％ |
短期譲渡と長期譲渡の間で、税率に約19%もの差がある事がご理解いただけると思います。
その為、不動産の売却を行うタイミングとしては、
不動産を5年以上保有している長期譲渡の方が譲渡所得税の節税になると言えます。
売却して利益が出るかシュミレーションする
また、出口戦略として売却を考えている場合は
売却する事によってきちんと利益が出るのかシュミレーションしましょう。
売却する際は利益がきちんと出なければ成功したとは言えません。
周辺の売りに出されている不動産の価格相場を調べて自身の物件と比べるだけでなく
売却しないで活用した場合とも比べ、
どの様な対策をとった方が総合的に得なのかを徹底的に考えてみましょう。
ローンの返済がかなり残っている場合などは、
繰り上げ返済を行いながら売却時期を伸ばしたりなど臨機応変に対応しましょう。
例外として、空室率が非常に高く慢性的な赤字が続いている場合は
利益が出なくとも総合的な損失を少なくする為に損切りとして売却する事例もございます。
リフォーム・リノベーションが必要か検討する
上記に加えて、売却する際には
リフォームやリノベーションが本当に必要かどうかを検討しましょう。
確かに、不動産を売却する際にはリフォームやリノベーションを行う事で
行わない場合と比べて数百万円高く売却できる事もございます。
しかし、売却益でリフォーム・リノベーション代金を回収できないケースや
回収できても手残りの利益が少なくなってしまうケースが常です。
最終的にはご自身がどの様な形で売りに出したいかが重要ですが、
リフォームやリノベーションを行うか否かはきちんと検討しましょう。
不動産屋・管理会社さんに相談する
基本的に出口戦略の成否を分けるのは
不動産投資の開始時点であると言っても過言ではありません。
そうは言っても、出口戦略を考えないまま不動産投資を始めてしまって
投資用不動産の処理に頭を悩ませている方も多いのが現実です。
また、その様な方が出口戦略で失敗しやすい傾向にあることも記さなくてはいけません。
赤字覚悟で損切り売却してから、
出口戦略を考えた上で新たな不動産を選び、投資し直すことも可能なのに、
負債や不良債権を抱えたままの方もいらっしゃいます。
とは言え、事情はそれぞれの方によって異なりますので
まずは不動産屋さんや管理会社さんなど
不動産業を生業としている方々に出口戦略について相談してみましょう。
まとめ
- オーナーチェンジ売却
- 実需向けに売却
- 上物を解体して土地だけ売却
- 相続対策として家族に残す
- 売却時期を見極める
- 売却して利益が出るかシュミレーションする
- リフォーム・リノベーションが必要か検討する
- 不動産屋・管理会社さんと相談する
これらが重要だったね！
出口戦略を視野に入れた物件選びができると良いね！
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