中古区分マンションを購入する際の物件資料の正しい見方
についてお話してくね！
物件資料の正しい見方って？
最近はアパートローンの審査が厳しいことから数百万円単位で購入できる
中古区分マンションや築古戸建てへの投資が不動産初心者に人気です。
初心者の方であろうと購入しても良い中古区分マンションなのか見極める為に
きちんとチェックしなくてはいけないのは建物全体の情報です。
その為ここからは、
購入しても良い中古区分マンションかどうかを見極められる物件資料の見方
についてお話していきましょう。
先ずは物件名をチェック
物件資料を入手した際に最初に確認するべきなのは物件名です。
こちらは、物件名を見ればどこのデベロッパーがその物件を作ったかが
すぐに分かる場合が殆どだからという理由に帰着します。
例えば、メインステージ杉並などと書いてあれば、
青山メインランドが販売したシリーズの物件であることが解りますし
ガーラ杉並と書いてあればFJネクストが販売したガーラシリーズだという事が解りますね。
慣れさえすればシリーズ名と築年数さえ分かれば
その年代の流行りの間取りや外装や内装の仕様がある程度分かるようになりますので
物件名と価格さえ分かればすぐにでも買い付けが出せるようになります。
最寄り駅と最寄り駅からの距離をチェック
物件名の後にチェックすべきなのは、物件の最寄り駅と最寄り駅からの距離です。
物件は駅から近いことに越したことはありませんが、
最寄駅から近い物件はそれなりの価格がしますし、利回りもその分低くなります。
仮に駅から遠くても同じエリアに同じ間取りの賃貸があるのか、
また、あるのであればいくらで貸し出しているのか、という点を
賃貸ポータルなどで調べてみましょう。
このように調査してみた結果、需要があり、目標とする利回りが取れるのであれば
そのマンションは投資の検討に値する物件として考えられます。
物件価格をチェック
物件の最寄駅と最寄り駅からの距離の次にチェックするのは
物件価格です。
立地や築年数が同じの場合であれば、家賃はそう変わることはありませんので、
その物件をいくらで購入するかでリターンが変動します。
その為、投資をする際には家賃相場や築年数を考慮して
目標とすべき利回りを決めておく必要があります。
家賃相場をチェック
物件価格の次にチェックするのは、家賃相場です。
具体的には同じエリアに同じような物件があれば、その家賃相場を調べ、
相場と比べて家賃価格が適切かどうかを確認します。
家賃が相場よりも高い場合は、現在の入居者さんが長く住んでいることが考えられ、
次の入居の入れ替えの際には家賃が下がりそうだ、と予測することが出来ます。
このように、不動産投資は長期的に行うものですので、
将来を予測しつつ投資の判断をする必要があります。
管理費と修繕積立金をチェック
家賃相場の次にチェックするのは、管理費と修繕積立金です。
ちなみに、管理費とはマンションの共有部分の水道光熱費や
管理会社への経費の事を指します。
また、修繕積立金はエレベーターや建物のメンテナンス代として
毎月積み立てられるものを指します。
中古区分マンションへの投資は、この負担が家賃の何パーセントかかるのか
と言う点をチェックすることが重要になります。
この管理費と修繕積立金の合計が家賃の三分の一を超えるとキャッシュが出にくくなる為、
投資としては難しくなるでしょう。
また、管理費は支払ったらそれで終わりですが、
修繕積立金は将来、大規模修繕工事を行う際のてオーナー様の資金になりますので
合計額の内訳は管理費よりも修繕積立金が多いのが好ましいと言えます。
総戸数をチェック
管理費と修繕積立金の次にチェックするのは、総戸数です。
戸数は多ければ多いほど積立られる修繕金が多くなることから
中古区分マンションを購入する際には、必ずチェックしなくてはいけないほど
重要になります。
例えば将来追加の修繕金が必要になった場合も、
戸数が多ければ当然、一戸当たりの負少なくなります。
その為、一般的に戸数が多い方が不動産投資に有利であると言えます。
間取りと平米数をチェック
総戸数の次にチェックするのは、間取りと平米数です。
部屋の広さは家賃と同様に、周辺の立地によって相場があります。
家賃は立地と部屋の広さによって変わりますが、
平米数は都心に近づけは近づく程狭く、
逆に都心から遠ざかれば遠ざかるほど広くなるのが一般的です。
都心から遠いのに部屋が狭い場合には、家賃を下げる必要があるか
そもそも競争力がない可能性もありますのでその辺りのバランスをチェックしましょう。
築年数をチェック
間取りと平米数の次にチェックするのは、築年数です。
築年数を見る際には、その年数から旧耐震か新耐震かをチェックしましょう。
具体的に言えば、1981年６月以降に確認申請を取得した物件は新耐震
それ以前に確認申請を取得した物件は旧耐震という事になります。
基本的には新耐震で建てられた物件に投資することが安心に繋がりますが、
旧耐震でも大規模修繕工事で耐震補強工事が施されている場合もありますので
旧耐震だから一概に駄目だという事ではありません。
しかしながら、築年数が古すぎるとローンが使えない場合がありますので、
ローンを使用する場合は耐用年数が残っている築30年程が狙い目です。
取引態様をチェック
築年数の次にチェックするのは、取引態様です。
この欄に専任媒介と書かれていた場合、
自社で買い取らずに三為取引をしている囲い込み物件である事が多い為
価格交渉がしやすいと言えます。
対して、売主と書いてあればその物件は業者が買い取っている為、
大幅な値引きは期待できないことが多いです。
管理会社を確認
取引態様の次にチェックするのは、管理会社です。
これは駅前の不動産屋さんとは異なって、建物を管理する会社さんを指します。
例えば、共用部分の清掃や細かい修繕、
加えて、修繕積立金の管理や大規模修繕の計画なども必ずこの業者が手配して行います。
つまり、管理会社次第でその物件の価値が変わると言っても過言ではありません。
その為、事前に管理会社さんの名前を検索するなどして、
その評判や仕事内容にも目を通すようにしましょう。
設備のチェック
管理会社さんの次にチェックするのは、設備です。
特に注意して目を通して欲しいのは、給湯器がガスなのか電気なのかと言う点です。
この理由といたしましては、
ガスの給湯器であれば取り換えるのに10万円程で済むのですが、
電気の給湯器であれば、取り換えるのに30万円程もかかってしまう事に帰着します。
例えば、築20年以上経っていて一度も給湯器を交換していない場合であれば、
給湯器が壊れる可能性が大いにあります。
その為にも、交換費用を見越して買い付けを行うことが重要です。
また、エレベーターがある場合も同様に、高額な費用と大掛かりな修繕が必要になります。
交換する場合、50戸以上であれば一人当たりの負担はそれほど多くありませんが、
30戸以下の物件であればエレベーターの無い物件を選ぶ方が良いと言えます。
まとめ
物件資料を詳しく読むだけで直ぐに理解できるね！
僕も色々な物件資料に目を通して、投資先の物件を比較検討してみるよ！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
