この記事を読めば楽に集客できるとっておきの方法がわかるよ！
集客の基礎：「繁忙期」と「閑散期」について知る
集客の成否は不動産投資の収益を左右します。
そんな集客にも「繁忙期」があり、そして同時に「閑散期」もあります。
まずは集客の基礎として、この「繁忙期」と「閑散期」について学んでいきましょう。
繁忙期はいつからいつまで？
不動産投資における繁忙期は1月から3月ごろ、4月から6月ごろ、
また9月から10月ごろも挙げられます。
1月から3月ごろが最も大きな繁忙期で、
4月に入学式や新社会人の入社など、新生活が始まる方がお部屋を探し出します。
その期間にお部屋が決まらなかった方々が
4月から6月辺りに流れ込んでくることもございますので積極的にアプローチしましょう。
9月から10月ごろは人事異動によって転勤される方や
秋から大学に入学する方などがお部屋を探す機会が増えます。
繁忙期は、そうでない時期と比べて特別な事をしなくても集客が望めると言えるでしょう。
閑散期はいつからいつまで？
閑散期は7月から8月ごろと、11月から12月ごろです。
新生活にも落ち着きが出て、お部屋を探す方々が少なくなることが理由です。
全く集客が望めないと言い切ることはできませんが、
入居者さんが決まったとしても一部屋程度だと考えた方が良いでしょう。
余裕を持ってお部屋を選んでいらっしゃる方もいますので、
内見が入ってもすぐに契約できるとは言えません。
繁忙期にも集客がまちまちだった場合にはこの期間に対策を練る必要があります。
繁忙期に集客が望めなかった理由って？
ここまで、繁忙期と閑散期の時期について見てきました。
集客について悩まれる方は、往々にして
繁忙期の集客率に満足していない方が多いのではないでしょうか。
まずは問題を見極め、それぞれの対処法について学んでいきましょう。
写真やイメージが実物と異なる
昨今ではネットで調べてから内見にいらっしゃる方が多いですね。
しかし、実際に内見に行ってみると写真やイメージと異なるように感じて
そのまま契約を断られてしまうケースが多いです。
魅力的に見える写真を撮ることは素晴らしい上に有効な案だと言えます。
しかし、入居者さんは実物のお部屋に住むわけですから、
写真では目立たない細かい部分にも気を払うことがおすすめです。
殺風景なイメージがあるのであれば、
運び込みやすい椅子やテーブル、その上にカラフルなマグなどを置いて
暖かい雰囲気を作ってみましょう。
立地が悪いように感じた
内見を行う際は、不動産屋さんの運転でお部屋まで案内されることが多い為、
物件を取り巻く周囲の環境などが分かりづらい場合があります。
多少物件が駅から遠くても、近くにスーパーやコンビニ、
薬局やホームセンターなどがあれば総合的に高く評価していただけるでしょう。
理解していただく為には、二つの対策が挙げられます。
物件情報と共に、便利な施設に丸をつけた周辺の地図を渡すことが一つ。
二つ目に、キーボックスを付けて内見者さん自身に赴いて頂くことです。
キーボックスを付ける場合は、内見者さんをアテンドする必要がない為
不動産屋さんからも好まれやすい傾向にあります。
共有部や近隣住民のお部屋に違和感を覚えた
集合住宅では、入居者さんを募集しているお部屋以外にも
共有部や隣のお部屋などに意識を向ける方が多いと言えます。
その際、騒音が聞こえたり、隣のベランダにゴミが溢れていて臭いがしたり、
ポスト周辺やゴミ捨て場が散らかっていたりすると
せっかく良いお部屋でも「ここに住みたい」と言う気持ちが削がれてしまいます。
他の入居者さんが原因である場合は、早めに対処しましょう。
これからの集客にも非常に強く作用してしまいますし、
問題のない入居者さんも退去されてしまう可能性があります。
共有部が問題である場合の解決はシンプルで、定期的に清掃を行なう事です。
管理会社さんに任せてしまえば、オーナー様の手間も省けます。
他の物件の方が好条件だった
お部屋の契約は大きな決断ですから、内見を複数行なっているのが普通です。
その中で、他の物件の方が好条件だった為に契約を断られることも往々にしてございます。
対処法として、家賃を下げるのは最後の手として取っておいてください。
まずは周辺の競合物件のリサーチを行いましょう。
物件の最寄り駅から乗り換え1つまでで行ける距離を視野に入れるとより有効です。
設備や内装、条件に立地の相場を調べた上で、家賃の相場を探りましょう。
自身の物件と比べて勝る点があれば、その弱点をいかにカバーできるか考えましょう。
最後の最後まで対策をして、結果が出ない場合のみ家賃の引き下げを考えましょう。
理由がわからない
そもそも入居者さんが決まらない理由がわからない場合もございます。
特に理由もなく、なんとなくで契約をお断りされる方も勿論いらっしゃいますし、
何か不満があっても言い出せずにフェードアウトしてしまう方もいらっしゃいます。
しかしながら、内見に来られた方が実際に感じた事の中には
より良い物件にしていくためのヒントが沢山隠れています。
名前の記載は任意としたアンケート用紙をお部屋においておき、
内見後に書いて頂くようにするとより多くのフィードバックが受けられるでしょう。
また、「不満や気になった点、交渉などがあれば気軽に伝えて欲しい」と伝えておけば、
ネガティブになり過ぎず色々な意見が聞けると思います。
閑散期でも集客できる「とっておきの方法」
ここまで、繁忙期に集客を望めなかった理由と対処法についてお話ししましたね。
そちらは策を練るとして、次は現状打破のお話しです。
繁忙期の期間の方が長いものの、そこで満足できる集客が望めなかったら
諦めず閑散期にも力を入れた方が良いと言えます。
その為ここからは、閑散期にも集客できる方法についてみていきましょう。
外国人を積極的に受け入れる
繁忙期と閑散期のお話をしましたが、それは日本の社会システムに合わせたシーズンで
実は外国では入居シーズンが異なるのです。
例えば、日本で最も多く在留していらっしゃるのが中国の方々ですが、
そんな中国の学校では入学が9月で卒業が7月なのです。
つまり、中国で高校を卒業してそのまま日本の大学へ留学する場合には、
9月入学になりますから、7月から8月の閑散期にお部屋を探す方が多いと言う訳です。
また、日本にある語学学校の入学時期には、
一般的に1月、4月、7月、10月の4つが設けられています。
上記の月の3ヶ月前後も狙い目だと行って良いでしょう。
外国から来られた留学生や就労者さんを積極的に受け入れれば、
閑散期でも楽々集客が望めると言えます。
近隣の工場や会社に営業をかける
閑散期でも楽々集客が望める方法の二つ目は、
近隣の工場や会社に営業をかけて社宅として使って頂く事です。
お部屋に問題が無くとも空室率が高くて困っている場合であれば
一気にその問題が解決する可能性があります。
社宅として貸し出すメリットは沢山ございます。
契約者が個人では無く会社となる場合が多い為（家賃が天引きされるシステム）
家賃の支払いが滞納されるリスクが非常に低い事。
また、小規模の会社であっても一気に多くの入居者さんが望める事。
一室から社宅として貸し出すことができるので、
オーナー様にとっても会社側にとっても柔軟な対応ができる事。
また、長期的に住まわれる方が多いことや、
新入社員も獲得しやすく、繁忙期に他の物件に流動することを防げる事も挙げられます。
いきなり飛び込みで営業をかけても難しいとは思いますので、
信頼関係が築けてから切り出すのが良いでしょう。
まとめ
より良い物件作りのヒントを見つけようね！
一度関係が結べれば長続きするね！
次のチャンスに向けて動き出すのが良いってことか！
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