不動産物件調査の概要と物件調査の行い方についてお話ししていくね！
そもそも不動産物件調査って何？
不動産物件調査は、不動産の売買を行う際などに重宝される調査で
主に現地に赴き実際の不動産の価値や重要説明事項の有無などを調べます。
詳細な情報をプロの目で査定する事で、正当な不動産価格が打ち出せる上に
売買で頻発するトラブルを防ぐ事にもつながります。
不動産物件調査には、「現地調査」「法務局調査」「役所調査」の３つの種類があります。
不動産物件調査が必要な理由って？
不動産物件調査が必要な理由は主に二つあります。
一つ目が、不動産物件調査を行う事で不動産売買で頻発するトラブルを避ける為。
二つ目が、上記に起因したコストの削減を図る為です。
それぞれの内訳について詳しく見ていきましょう。
不動産売買で頻発するトラブルについて
令和3年度に国土交通省が発表した
宅地建物取引業法 施行状況調査 （令和3年度）の結果についてによると
不動産売買の際に最も頻発するトラブルは「重要事項の説明等」であるとされています。
以下のデータをご覧になっていただければご理解いただける通り、
532件もの苦情・紛争相談件数の内、「重要事項の説明等」の相談が215件にも登ります。
不動産物件調査が正当に行われていない、
もしくは行われていても伝達がきちんとされていないなどの理由で
このトラブルが起こっていると考えられます。
この様に頻発するトラブルであるからこそ、
念入りに不動産物件調査を行う事が重要なのです。
不動産売買トラブルに起因したコストについて
不動産物件調査や重要事項説明・事前告知などが正当に行われていない場合、
裁判に発展してしまう例も少なくありません。
裁判が避けられたとしても、売買金額の一部返金や
売値の減額を求められることもございます。
事前に伝えるのを忘れていただけで、数十万から数百万の損失が生まれてしまいます。
できるだけ多くの売却益を得る為にも、このコストは痛手です。
きちんと不動産調査をして、これらのトラブルを避けましょう。
現地調査では具体的に何を調査するの？
不動産物件調査には、「現地調査」「法務局調査」「役所調査」の
３つの種類があるとお話ししました。
まずは現地調査で確認する項目について見ていきましょう。
- 境界標の調査
- 接道の調査
- 越境と被越境の調査
- 残置物の確認
- インフラ設備確認
- 建物の破損状況確認
境界標
不動産や土地を売買する際に、境界明示義務というものがあります。
その義務を果たすためには境界標（もしくは杭）を基準に
不動産や土地をどの範囲まで所有しているかを確認します。
ただし、境界標がない不動産や登記簿に記されている面積が異なるケースなどもあるため
現地に赴いて境界線を調査することが役立ちます。
隣接する家とトラブルになってしまう場合もありますし、
異なった境界線を記載した場合には
買主とも裁判沙汰に発展してしまいますので重要な調査の一つと言えます。
接道の調査
不動産や土地を売買する際に、
建築基準法に基づいた接道義務を果たしているか否かも重要な内容になります。
建築基準法に基づいた接道義務とは、
敷地の間口が道路に2m以上接している必要があるという決まりです。
土地がこちらの義務を満たしていない場合、
再建・増築不可能の物件として説明しなくてはなりません。
仮にその説明を怠って買主が再建した場合、違反建築物となります。
トラブルに発展する可能性がある為、必ず申告しましょう。
また、調査によって「接道義務に基づいた建築が不可能である」と見做された場合、
例外として再建築が認められる場合がありますので、調査員と要相談です。
越境と被越鏡の調査
「越境」とは、不動産所有者の所有物（ブロック塀や植木など）が
隣接する土地に侵入している状態を指します。
「被越境」とはその反対で、隣接する土地の所有物がこちらに侵入している事を指します。
越境物や被越境物があった場合でも、
買主がその内容を承諾していれば売却することは可能です。
しかし、それによって不動産の再建築ができない場合は売値が減額されてしまう事も。
こちらも事前に確認を取らなくては、後々トラブルに発展しますので注意が必要です。
残地物の確認
不動産売買では、残地物の処理は売主が行うのが鉄則です。
例外として、病気や年齢によって身体が思った様に動かせない方や、
ゴミ屋敷化している場合などは、
売主が残地物の所有権を破棄することで買主が処分する場合もございます。
しかしながら、残地物の処理にもかなりの費用がかかり、
買主の負担が大きい事が問題となっています。
残置物処理の代わりに売値が減額されたり、
人気が出にくく速やかな売却ができないケースもありますので注意しましょう。
インフラ設備の確認
インフラ設備とは、水道管やガス・電気、鉄道や道路、学校や病院などの設備を指します。
これらの設備は生活する上で必要不可欠ですので、
不備がないかきちんと調査しておく必要があります。
特に水道管の老朽化が問題となっており、
破裂してしまう事例が頻発していますので念入りな調査が必要でしょう。
これらの調査は売値に直接関係しますので、
問題がある場合は売却の前にメンテナンスを施す方もいらっしゃいます。
建物の不損状況の確認
築年数がかなり経過している不動産は、
シロアリや雨漏れなどの物件瑕疵がありがちな問題として挙げられます。
そうでない場合も、物件に何かしらの不備がある場合
重要な告知用件となりますのでプロの目で査定する必要があります。
法務局調査では具体的に何を調査するの？
法務局調査と言っても、主に売買に必要な以下の書類の取得が行われます。
- 登記事項証明書
- 公図
- 地積測量図
これらの書類の他に建物図⾯等が必要になる場合もあります。
土地や物件によって必要書類が異なる事が多い為、
ご自身で行うよりかは法務局調査で取得して頂く方が確実でしょう。
登記事項証明書
登記事項証明書には不動産や土地の大きさ（面積など）、
構造、土地の用途（地目と言います）、所有者の氏名・所在地などが記されています。
公図
公図とは法務局などの登記所が備えている地図のことで、
土地の形状や位置が表されています。
地積測量図
地積測量図には土地の面積やその算出方法などの結果が記されています。
役所調査では具体的に何を調査するの？
主に役所調査で確認するのは以下の項目です。
- 都市計画（区画整理、開発、建築指導なども含む）
- 埋蔵⽂化財
- 環境問題（土壌汚染対策法や水質汚濁防止法）
- ハザード関係（土砂、水害、水深履歴、地震など）
都市計画（区画整理、開発、建築指導なども含む）の調査
都市環境や開発の調和を図るために、地域によって都市計画法が定められています。
それに基づいて都市計画が行われており、地目や建築方法が決まっています。
都市計画の内容を把握していないと、地目に適さない物件を建築してしまったり、
天災が多い地域なのに適した建築水準を満たしていない場合があります。
これらの要件は買主さんに影響するだけでなく、売値にも影響を及ぼします。
埋蔵文化財の調査
時として遺物や遺跡が埋もれている土地があり、それを埋蔵文化財包蔵地と言います。
埋蔵文化財包蔵地は自治体が作成している地図に載っていますが、
全てが把握されているとは言えません。
売買の際の調査で埋蔵文化財包蔵地である事が発見されたら、
発掘調査が必要とされたり、所有している土地を全て掘り起こさなくてはいけません。
こちらも売値に関わる事ですので、
減額を求められる前にきちんと調査を行う事が重要でしょう。
環境問題（土壌汚染対策法や水質汚濁防止法）の調査
ここでは主に、土壌汚染対策法や水質汚濁防止法の調査が行われます。
土壌汚染対策法は、特定の有害物質による土壌汚染が原因となって
人体に影響を及ぼす事を避けるためにあります。
また水質汚濁防止法は、特定の有害物質などが
公共の水域や地下水などを汚染する事を避けるためにあります。
特定の有害物質によって土壌や水質が汚染されている可能性のある地域は、
調査が義務付けられています。
重要な告知内容となる為事前に調査し、
汚染されている可能性が高い場合はすぐに行政へ報告しましょう。
スムーズに不動産物件調査を行うにはどうしたらいい？
ここまで具体的な調査内容や取得する書類について見てきましたね。
厳密な調査に基づいた重要告知資料の制作などを
ご自身で行うのは難しいですし、トラブルの種になりかねません。
そのため、不動産物件調査はプロに任せるのが一般的です。
ただし、その分人件費や出張費も負担しなくてはならないのがネックだと思います。
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まとめ
慎重な調査が求められるんだったね！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
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