これからの不動産投資を考えるなら「賃貸管理」を見直した方が良い理由
についてお話ししてくね！
賃貸管理ってどんなことをするの？
他の投資方法や資産運用の形とは異なり、
不動産投資では賃貸管理を行っていく必要がございます。
既にご存知の方も多いとは思いますが、
おさらいとして賃貸管理ではどの様なことを行うのか確認いたしましょう。
賃貸管理は大きく「入居者さんの管理」と「建物の管理」の二つに分けられます。
ここからは、それぞれの内容を確認していきましょう。
入居者さんの管理
入居者さんの管理では、以下の事柄を行います。
- 賃料の設定
- 入居者募集
- 入居手続き
- 更新・解約手続き
- 家賃などの取引・管理
- 点検・工事の発注
- 入居者さんからのクレーム対応
- トラブル対応（家賃滞納や設備の故障など）
- 空室対策・管理
お読みしていただければご理解いただける通り、
「入居者さんの管理」ではその名の通り入居者さんに関わる業務を行います。
それ以外にも、入居者さんの安全を守るために行う工事や点検などの
発注なども管理内容に含まれますね。
建物の管理
建物の管理では、以下の事柄を行います。
- 建物の清掃（日常・定期）
- 貯水槽の清掃
- 外壁などの高圧洗浄
- 花壇や生垣の剪定など
- 修繕の計画
- 設備の点検（エレベーター・防災・排水管など）
「建物の管理」では、入居者さんが安心して暮らしていく事ができる様に
住環境を整える事を行います。
そのために、清掃や点検、工事や修繕などが含まれているのです。
賃貸管理を見直した方が良い理由
ここまで、賃貸管理の大まかな内容についておさらいしてきましたね。
「入居者さんの管理」と「建物の管理」の二つに分ける事ができますが、
その内容は多岐にわたります。
そんな中で、自主管理を行っている方は
これからの不動産投資を考えるなら賃貸管理を見直した方が良いと言われています。
ここからは、賃貸管理を見直した方が良いと言われている理由について見ていきましょう。
昨今の住宅は供給過多にある
賃貸管理を見直した方が良いと言われている理由の一つ目は、
昨今の住宅の需要と供給について考えると、供給過多にあると言う事です。
少子高齢化がすすむ昨今では、生産年齢人口も減少の傾向にあります。
すると、そもそも家を借りる傾向にある方々の人数が減っている、と言うことになります。
それに拍車をかける様に地方では特に空室の増加が進んでいます。
また、空き家の数が社会的な問題になっている為に、
ワンルームを借りるよりも安価な値段で一軒屋などを供給しています。
これらの問題を踏まえて考えると、
需要よりも供給の方が上回ってしまっている事がご理解いただけると思います。
そして生産年齢人口がより減少していくであろう今後のことを考えれば、
需要と供給のバランスは崩壊の一途を辿っていると言えるでしょう。
集客に時間と手間がかかりすぎる
賃貸管理を見直した方が良いと言われている理由の二つ目は、
これからもっと集客に時間と手間がかかってしまうであろう点です。
これからの不動産投資を考えるのであれば、
自主管理を行っていくことは非常に難しいといえます。
特に、副業で不動産投資を行うのであれば尚更です。
昨今の住宅の需要と供給についてお話しした際すでにお話ししましたが、
住宅の供給過多が目立ちます。
その点を考慮すれば、きちんと賃貸管理や経営を行わなければ
人が簡単に集まるとはいえないでしょう。
すると、ただ募集をかけるのではなく
「どのエリアで、誰に、どの様に」アプローチするのかが重要になってきますし、
時代のトレンドが移り変わりやすい昨今では
敏感にアンテナを張り巡らせ続ける必要があるでしょう。
精神的・肉体的な限界を感じている
賃貸管理を見直した方が良いと言われている理由の三つ目は、
精神的・肉体的な限界を感じている方が多いと言う点です。
以上二つの理由を受けて、これまでの様にコツコツ無難に頑張れば
申し分ない利益が出るとは言えなくなってしまったのが現状です。
やっとの事入居者さんが増えたと喜んでも、
選ぶ人数すらいないことから入居者さんの質が低下してしまった方もいらっしゃいますし、
経済的な困窮によって家賃が支払えず、家賃滞納が頻発している方もいらっしゃいます。
つまり、「不動産投資を行っていてよかった」と思える瞬間よりも
目標の為に耐え抜く瞬間が多く、苦行の様に感じていらっしゃる方が多いのです。
そうなってしまっては、いくら目標の為と言えども精神的・肉体的な限界を
感じざるを得ないのではないでしょうか。
その気持ちをそのままにしてしまっては、体に毒です。
壊れてしまう前に、対処法を考えましょう。
管理会社さんに管理を委託する際の注意
自主管理に限界を感じるのであれば、
管理会社さんに管理を委託することも視野に入れましょう。
しかしながら、管理会社さんであればどこでもいいと言う訳ではありません。
そこでここからは、管理会社さんに管理を委託する際の注意について
お話ししていきましょう。
自分の要望を明確に持つ
管理会社さんに管理を委託する際の注意点の一つ目にあげられるのは、
自分の要望を明確に持つと言うことです。
賃貸管理の内容は管理会社さんによって大幅に変わることはありません。
しかしながら、管理会社さんによってどの様なスタンスで管理するのかが異なります。
オーナー様視点で管理を行ってくださる管理会社さんか、
入居者さん視点で管理を行ってくださる管理会社さんか、
もしくは両者の視点で管理を行ってくださる管理会社さんか、など
どの様な理念によって管理を行なってくださるのかと言う要望を明確にすれば
管理会社さんと気が合わないと言う問題も生まれづらいと思います。
「料金だけ」で選ばない
管理会社さんに管理を委託する際の注意点の二つ目にあげられるのは、
料金だけで管理会社さんを選ばないと言う点です。
管理会社さんの手数料相場は5%から8%で、
これより大幅に安いところや高いところには注意が必要です。
料金が安いことに困ることはありませんが、
安かろう悪かろうで管理が杜撰な傾向にあったり、
多くを望めないまま痒いところに手が届かない、と言うケースも多くございます。
また、料金が高いからと言って信頼できる管理を行なってくれる訳ではありません。
むしろ、それよりも安い手数料で同等以上のことを
行なってくださる管理会社さんもいらっしゃいます。
その為、料金だけに目を向けて管理会社さんを選ぶのは避けましょう。
比較・検討は抜かりなく
管理会社さんに管理を委託する際の注意点の三つ目にあげられるのは、
比較・検討は抜かりなく行うことです。
資料を請求したり、ホームページを閲覧するだけではなく、
実際に会社さんに足を運んで担当の方とお話ししてみましょう。
その際の対応に好感を持つ事ができなければ、
その先の対応に好感を持つ事が難しいのは明白です。
問題が起こる前に「仕事を一緒にするなら誰がいいか」と言う点を頭に留め、
きちんと見定めましょう。
まとめ
自身のアプローチを変えなくてはいけないのが辛いところではあるよね
自分に余裕を作るのが最善手なのかもしれないね！
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
