中古マンションを購入したらリノベーションを検討した方が良い理由と
知っておきたいリノベーションの裏技についてお話ししてくね！
リノベーションとリフォームは別物！
リノベーションを検討した方が良い理由についてお話ししていく前に
リノベーションとリフォームは別物であると言う点についてお話ししましょう。
リフォームって？
リフォームとは、経年劣化などで老朽化した建物を元の状態に近く戻すことを指します。
早い話が、原状回復と言う意味です。
入居者さんが退去された際には、オーナーさんにも原状回復の義務がありますので
全てのオーナー様がリフォームの経験を一度はすることになるでしょう。
リノベーションって？
反対にリノベーションは、原状回復の域を出て
入居者さんが快適に住むことができる工事を施すことを指します。
早い話が、規模の大きなカスタマイズですね。
それによって、付加価値が付き、お部屋の価値を高めることにつながります。
例えば、家具などの初期費用を抑えられると言うメリットを提示するために
壁に備え付けの棚を付ける事などが挙げられます。
そんなリノベーションには以下の三つの種類がございます。
- 部分リノベーション：部分的なリノベーション
- フルリノベーション：使える部分を残した全体的なリノベーション
- スケルトンリノベーション：骨組み以外を壊した全体的なリノベーション
リノベーションのメリット
ここまで、リノベーションとリフォームの違いについてお話ししてきましたが、
リノベーションを行うことのメリットとは一体何なのでしょうか。
まずはリノベーションを行うメリットについてお話ししていきましょう。
中古マンションでも新築と同等に考えられる
中古マンションをリノベーションして得られるメリットの一つ目は、
入居者さんからしたら中古マンションでも新築と同様に考えられると言うことです。
リノベーションが行われた中古マンションは意外にも
お部屋を探している入居者さんから人気が高い傾向にあります。
その理由に起因しているのは、家賃の安さと新築と遜色ない内装です。
新築マンションは新築ブランドで家賃が高い傾向にありますが、
中古マンションは築年数が経っているものが多いためその分家賃相場が安いですね。
その上、内装も入居者さんが住みたいと思えるリノベーションが施されていれば
リノベーションが施された中古のマンションの人気が高いことは不思議ではないですね。
ターゲット層が集客しやすくなる
中古マンションをリノベーションして得られるメリットの二つ目は、
オーナー様が対象としているターゲット層を集客しやすくなると言うことです。
例えば、年齢や性別関係なく単身者をターゲットにしているなら
多くの人が好印象を受けやすいシンプルで清潔感のある内装を基準にして、
棚やクローゼットなどを備え付けておくと需要があるでしょう。
ファミリー向けなら、掃除がしやすく安全なクッションフロアにしたり
ベビーカーを収納しやすい様に玄関を拡張したりするなどして
需要を満たすことによって物件の価値を高めることができます。
リノベーションのデメリット
ここまで、リノベーションのメリットについてお話ししてきましたが、
もちろん何事にもデメリットがあります。
ここからはリノベーションを行うことのデメリットをお話ししていきましょう。
プラスで費用がかかってしまう
中古マンションをリノベーションすることのデメリットの一つ目は、
購入費用に加えてリノベーションの費用がかかってしまうことです。
中古マンションを購入することのメリットは新築と比べて購入費用が安いことにありますが
リノベーションを行う費用がプラスでかかってしまうのがネックです。
とはいえ、必要最低限のリノベーションに留めれば
トータルで新築のマンションを購入するよりかは安く留められます。
問題は、リノベーション費用をローンに組み込むことが難しい為
自己費用で補わなくてはいけない可能性が高いと言うことです。
行える工事には制限がある
中古マンションをリノベーションすることのデメリットの二つ目は、
行える工事には制限があると言うことです。
建築の構造上、取り除いてしまうと崩壊してしまう柱などがありますので、
何でも思った通り自由に工事を行えるわけではありません。
その為、リノベーションを行う際にはプロフェッショナルと相談するか、
DIYで行う際には杜撰な工事にならない様に、
建築構造や理論をきちんと理解した上で行いましょう。
主に行われるリノベーションの例
ここまで、リノベーションのメリットとデメリットについてお話ししてきましたが、
リノベーションを実際に行う際に頭に入れておきたいのは
必要最低限に留めると言う点です。
この際の必要最低限とは、収益でリノベーション費用の元が取れるレベルを指します。
そこでここからは主に行われているリノベーションの例と
部屋の大きさを8畳と仮定した際の値段相場を合わせて見て、
具体的に行いたいリノベーションのイメージをしてみましょう。
- 壁紙の張り替え（値段相場：10万円程度〜）
- ユニットバスを分離する（値段相場：100万円程度〜）
- 間取りを住みやすい様に変更（値段相場：160万円程度〜）
- 和室を洋室に（値段相場：変更する部位によって20万円程度〜）
- 断熱性の補強（値段相場：4万円程度〜）
- 耐震性の補強（値段相場：築年数により95万円程度〜）
- 防音性の補強（値段相場：防音のレベルにより25万円程度〜）
最も安く最も簡単なリノベーションの裏技
ここまで主に行われるリノベーションの例を挙げてきましたが、
最も安く、最も簡単で、誰でもできる
と三拍子揃ったリノベーションの裏技が二つあります。
それが、オーナー様自身でDIYを行うのと、
入居者さん自身でDIYを行うことを許可することです。
DIYでリノベーションを行う
オーナー様自身でDIYリノベーションを行うことは、
最も安く行える方法の一つとして良く知られています。
業者さんに頼むと、素早く確実に仕上げてくださいますが、
人件費や仲介業者さんに対する金額が上乗せされてしまいます。
その点、DIYで行えばかかるのは材料費だけですので安く行えます。
しかし考えなくてはいけない点として、
不慣れな内は時間がかかってしまう事と、
完成した時期が繁忙期を過ぎてしまうと集客に失敗してしまう点です。
入居者さん自身でDIYを行うことを許可する
DIYのブームが来てから、持ち家を持っていない方でも
自分の家をDIYで快適かつオシャレにしたいと考えていらっしゃる方は
多くいらっしゃいます。
入居者さん自身でDIYを行うことを許可するのは、
入居者さんの需要を叶えると共に、オーナー様の負担が殆ど無い点が利点です。
ただし、お部屋が倒壊してしまったり、危険が及ばない様に
柱を取り除くなどの大規模なものは禁止するなどの規制を設けておきましょう。
まとめ
リノベーションの費用と見込める収益をきちんと比較して行う様にしようね！
特に入居者さんのDIYを許可すると需要を供給することができながらも
費用の負担が抑えられるんだったね！/chat]
その通り！自分でDIYするなら繁忙期を過ぎない様に注意だよ！
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