アパート経営・マンション経営に必要な費用はいくら?用意すべき自己資金と3つの経費削減術

アパート経営・マンション経営に必要な費用はいくら?用意すべき自己資金と3つの経費削減術

アパート経営やマンション経営を始めるときには、ある程度の自己資金が必要です。
無計画に事業を始めてしまうと、ローン返済が滞ってアパート経営を続けられない、コストがかかりすぎて赤字にといった状況に陥ってしまうこともあります。

アパート経営・マンション経営を成功させるために、購入するときの初期費用、そして維持していくための費用について理解し、確実な資金計画を立てましょう。
今回は、アパート経営にかかるコストと、必要な自己資金の額、そしてコストを削減する方法について解説します。

アパート経営・マンション経営にかかる費用と目安金額

アパート経営・マンション経営にかかる費用と目安金額
アパート経営・マンション経営では、物件を手に入れるための費用と、維持していくための費用が必要です。
物件を購入するときには、土地の購入費や建物の建築費だけでなく、さまざまな諸費用や手数料などもかかります。

所有物件を維持するためには、修繕費や管理費の他、毎年かかってくる税金も頭に入れて事業計画を立てておかなければなりません。
アパート・マンションの購入や維持に必要な費用を算出すると、収支の安定した黒字化にも繋がります。

1-1.初期費用

初期費用
賃貸アパート経営には、最初にある程度まとまったお金が必要です。
各種手数料も予算以上に大きな金額とならないよう、事前にどの程度必要となるのかを確認しておきましょう。

〇収益物件購入費
アパートやマンションなどの投資用物件の購入価格は、立地などの条件によって金額が大きく異なります。都心部や駅近などの賃貸需要が高いエリアほど値段が高く、地方や郊外などの需要が低い物件では大幅に値段が安くなります。

また、新築マンションか中古マンションかによっても、不動産価格は変わります。新築物件の価格は、土地の値段+建物部分の建築費用です。

中古の場合、土地代・建設費用に加え、売り主の事情・築年数などが価格に影響します。
中古物件は同じような条件でも割安・割高の物件があり、うまく物件を探せばお得な物件に出会えることもあります。

〇購入に関する諸経費
アパートやマンションを購入するときには、物件価格以外にもさまざまな手数料や税金などがかかります。物件価格以外の初期費用の相場は、新築物件なら購入費の7~8%程度、中古物件なら購入費の10%程度です。

・仲介手数料
不動産会社の仲介で物件を購入する場合、不動産会社に仲介手数料を支払います。
不動産仲介手数料は「宅地建物取引業法」で上限が定められており、以下の計算方法で求められます

売買価格仲介手数料の上限額(税別)
200万円以下売買価格×5%
400万円以下売買価格×4%+2万円
400万円超売買価格×3%+6万円

仲介手数料には消費税もかかります。例えば、5,000万円の物件を取引する場合、仲介手数料の上限は5,000万円×3%+6万円=156万円(税別)です。
仲介手数料は大きな金額ですが、不動産会社と交渉して安く抑えられることもあります。

・登記費用
登記とは、「この不動産は自分の持ち物」と所有権について公に登録することです。
アパートが自分の持ち物であることを登記する「所有権保存登記」、ローンを組んだ場合に必要な「抵当権設定登記費用」、新築の場合に必要な「表示登記費用」など、登記の種類によって費用は異なります。

自分でも登記は行えますが、一般的に所有権保存登記は司法書士に、表示登記費用は土地家屋調査士に依頼するため、実費に加えて司法書士、土地家屋調査士に支払う手数料がかかります。

登記は法的な重要な手続きで、高い信頼性が必要となるため、ローンを組む場合などでは司法書士でないと登記手続きをさせてもらえないケースもあります。自分でできると感じてもスムーズに正確な登記を完了させるために司法書士に依頼しましょう。

・登録免許税
不動産の登記を行うと、「登録免許税」が課税されます。登録免許税の税率は、登記の種類ごとに決まっています。

<不動産購入時の売買による所有権移転登記>
土地:土地評価額×2%
建物:建物評価額×2%(一定の居住用住宅は0.3%)
<抵当権設定登記の登録免許税(ローン借入れがある場合)>
ローン借入額×0.4%(一定の居住用住居は0.1%)

他にも相続・贈与などによる移転登記などは、税率が異なります。建物や土地の評価額は各自治体が決めており、土地の場合は公示時価の約70%が目安です。

・不動産取得税
土地や建物を取得したときに1度だけ納める税金です。

不動産取得税=固定資産税評価額×税率

税率は原則的には4%ですが、条件によっては軽減措置が適用されることもあります。

・印紙税
不動産の売買契約書を交わすときにかかる税金で、契約書に収入印紙を貼って税金を納めます。印紙税は契約金額によって税額が定められていますが、平成32年(2020年)3月31日までの間に作成される契約書は、軽減措置の対象になります。

・火災保険料
建物を購入したら、火災保険をかける必要があります。住宅ローンを組む場合、金融機関から火災保険加入が義務とされていることも多いです。火災保険料は、物件の規模や建築構造などによって異なります。地震による損害に備えるため、地震保険も合わせて検討すると良いでしょう。

・ローン手数料
銀行などでローンを組むと、事務手数料や保証料などの費用がかかります。金融機関によって設定金額は異なりますが、借入金額の1〜3%程度が相場です。

1-2.土地を購入して新築を立てる場合に別途必要な費用

新しく土地を購入してアパートを建てる場合、「土地を購入する費用」と「アパートを建設する費用」が必要です。ここに、土地に不要な建物が建っている場合は既存建物の解体費や、さまざまな諸経費がかかります。
土地を購入してアパートを建てるときの予算を算出するためには、費用の内訳や相場を理解しておきましょう。

〇土地購入費
土地の購入費用は、場所によって金額が大きく異なります。土地の価格は、国土交通省による「地価公示価格」や、都道府県による「都道府県地価調査価格」などを参考にします。
どちらも1m2あたりの単価で、0.3025を掛けると坪単価に換算することができます。
公示価格や調査価格はその土地の正確な金額ではないため、参考価格として考えましょう。

〇購入に関する諸経費
土地購入の諸経費は、「1-1. 初期費用」部分で紹介した項目は、ほぼ同じです。諸経費に該当するのは、仲介手数料・登記費用・不動産取得税・登録免許税などです。
新しく土地購入をしてアパートを建築する場合は、必然的に支払う費用は多くなります。

〇解体費用
購入した土地に不要な建物が建っている場合は、解体費用が必要です。
解体にかかる金額は、立地条件や構造、アパートの大きさ・場所などによっても変動しますが、一般的な相場は以下の表の通りです。

構造2階建て3階建て
木造3〜4万円/坪6〜8万円/坪
鉄骨造(S造)3.5〜4.5万円/坪6.5〜8.5万円/坪
鉄筋コンクリート造(RC造)4〜5万円/坪8〜10万円/坪

他にも、次のような条件があると、金額が高くなる可能性があります。

  • 道路が狭くトラックや重機が入れない
  • 隣家や電柱との距離が極端に近い
  • アスベスト発生の可能性がある
  • 警備員を雇う必要がある
  • 地中に障害物が見つかる

現場の条件によって解体費用は変わるため、複数の解体業者に見積もりをとって相場感や金額の違いを確認しましょう。

〇設計費・建設費・附帯工事費
アパートの建設費用は、建物の構造や床面積によって大きく異なります。下記の表が、構造ごとの建築坪単価の目安です。

建物の構造1坪あたりの建設費の目安
木造(2〜3階建て)約50万円/坪
鉄骨造(軽量鉄骨2〜4階建て)約50〜70万円/坪
鉄筋コンクリート造約70〜100万円/坪

一般的に、この建築坪単価はアパートの「本体工事費」のみを指します。
本体工事費には、建物の土台や構造体、部屋の外装・内装、キッチン・トイレなどの工事費用などが含まれています。
建築業者によっては地盤改良費や付帯工事費といった費用が別途請求されることがあるので注意が必要です。

見積もりの際には、付帯工事費を含めた工事全体の費用を出してもらうようにしましょう。
本体工事費とは別にかかる可能性の高い費用は、以下のようなものです。

  • 設計費
  • 地盤改良工事費
  • 既存建物の解体工事費
  • 外構工事費(門・フェンス・駐車場・アスファルト舗装など)
  • 付帯工事費(ガス・水道・電気の引き込み工事など)
  • 地方自治体の負担金(水道負担金・下水道負担金など)

アパートの本体以外の工事にかかる費用の他、地域によっては上下水道を引くのに負担金を納付しなければならないこともあります。
これらの別途費用は「本体工事費の20%程度」が相場といわれています。

1-3.維持費

賃貸アパートを経営すると、管理費や修繕費、光熱費などのランニングコストがかかります。アパート経営で多くの利益を出すためには、維持費を削減したいと考える方も多いでしょう。
しかし、適切な修繕や管理を行うことで建物の外観・内装の質を保てば、入居者を確保することに繋がります。空室リスクを軽減し入居率を安定させるためにも、物件の価値を保つための維持コストはしっかりかけることが大切です。

〇管理費・修繕費
賃貸アパートを運営していくには、以下のような管理業務が必要です。

  • 一般管理業務(家賃の集金や管理・入居者対応など)
  • 新規契約業務(入居者の募集・新規契約手続きなど)
  • 更新業務(更新契約手続き・更新通知連絡など)
  • 建物管理業務(共有部分の清掃・消防設備点検・エレベーターメンテナンスなど)
  • 退去立会業務(修繕箇所の確認・敷金精算など)

オーナー自身でできることもありますが、一般的に管理委託業者に「管理費(管理手数料)」を支払って、管理業務を委託します。

管理費は「家賃×〇%」で算出することが多く、家賃が高く管理戸数が多いほど、管理費の金額は高くなります。「家賃の3〜5%程度」が相場ですが、値段と業務内容は管理委託業者によって異なるため、十分に確認しましょう。

また、アパートでは外壁の補修や給排水工事など、大規模な修繕を数年〜数十年周期で必ず行います。大規模修繕では、1回の工事につき数百万〜数千万という大きなお金が必要です。将来の大きな出費に備え、毎月固定の金額を「修繕費」として積み立てておくのが一般的で、管理委託業者に修繕積立金を支払って管理してもらうこともあります。

〇修繕費
アパートには経年劣化した部分の修繕や、定期的なメンテナンスが必要です。賃貸アパートで必要となる修繕は、屋根や外壁などの老朽化に対する「大規模修繕」と、入居者が退去した部屋の「原状回復」の大きく2つに分けられます。

修繕内容はさまざまな項目がありますが、よくある箇所は以下のようなものです。

主な修繕内容と相場

大規模修繕屋上・屋根の防水工事:約1万円/m2
防水加工が劣化すると、雨漏りや建物損傷の原因になるため、10〜15年おきに実施するのが目安です。
外壁改修:約1〜3万円/m2
紫外線や雨風によって外壁の塗装が劣化すると、建物内部構造を傷める原因にもなるため、10〜15年おきに修繕や塗装を実施します。
退去後の修繕クロス張り替え:約4〜6万円/戸
何年も入居していると、入居者が故意に汚していなくても、傷・汚れ・色あせなどがみられるため、定期的に壁紙を張り替えます。
クッションフロア張り替え:約4〜5万円/戸
キッチンやトイレなどの柔らかい床材も、傷や汚れがつきます。入退去時に張り替えるケースが多いです。

賃貸アパートの入居者には、退去時には入居時の状態に戻しておくという「原状回復義務」があります。しかし、経年劣化で汚れたり傷んだりした部分の修繕費については、オーナーが支払う必要があります。

〇光熱費
アパートの共有部分の水道光熱費はオーナーの自己負担となりますが、共益費として入居者から一定の金額を取っておく形が一般的です。以下のような部分の電気代や、清掃にかかる水道代などもコストとして見込んでおきます。

  • エントランス
  • ロビー
  • 廊下
  • 階段
  • 門灯
  • ゴミ置き場

金額の相場は月に数千円〜数万円と、アパートの規模や設備によって大きく異なります。

1-4.税金

アパートやマンションを保有すると、固定資産税や所得税などさまざまな税金が発生します。
アパート経営で考えておきたい税金は、固定資産税・都市計画税など「不動産を所有していると課税される税金」と、所得税・住民税のように「家賃収入に対してかかる税金」です。
不動産を取得した年だけではなく、毎年継続して納税します。

〇固定資産税
固定資産税は、1月1日時点で土地や建物などの固定資産を所有していると生じる税金です。

固定資産税額=固定資産税評価額(課税標準額)×税率

税率は課税標準額の1.4%が基本ですが、所有資産が住宅用地の場合は以下の軽減措置が設けられています。

  • 小規模住宅用地(200m2以下の部分)=課税標準額×1/6
  • 一般住宅用地(200m2超の部分)=課税標準額×1/3

また、認定長期優良住宅の場合、新築から5年間もしくは7年間は、税額が1/2に減額される軽減措置もあります。

〇都市計画税
都市計画税は、1月1日時点で都市計画区域内に土地や建物を所有しているとかかる税金です。

都市計画税額=固定資産税評価額(課税標準額)×税率

税率は最高限度0.3%以内で、市町村によって異なります。住宅用地については以下の軽減措置が設けられています。

  • 小規模住宅用地(200m2以下の部分)=課税標準額×1/3
  • 一般住宅用地(200m2超の部分)=課税標準額×2/3

都市計画税に関しては、市町村によっては軽減措置を設けているところもあるので、物件の所在する市区町村に確認する必要があります。

〇所得税
所得税は、個人の収入に対して毎年課せられる税金です。
1月1日〜12月31日の所得について翌年の2〜3月に確定申告を行い、計算された金額を納税します。
所得税の対象は収入全体ではなく、経費を引いた「所得」です。

不動産所得=不動産収入-経費

所得税には、所得が多いほど税率が高くなる「累進税率」が用いられ、5〜45%の税率がそれぞれ適用されます。所得税は、経費を確実に計上して所得を減らすことで、納税額が減らすことができます。

〇住民税
住民税も所得税と同様に、年間の所得に対して毎年発生する税金です。都道府県税と市町村税があり、年間の収入分の税額を翌年支払います。
住民税も、家賃収入から必要経費を引いた「所得」が対象となります。

住民税=均等割額+所得割額

住民税の税率は自治体によって異なり、所得にかかわらず一定の「均等割額」と、所得によって納税額が違う「所得割額」を合算した額となります。住民税も所得が対象となるため、正確な経費計上をすれば、最低限の納付額を出すことができます。

用意すべき自己資金の最低ライン

用意すべき自己資金の最低ライン
アパート経営・マンション経営で準備するべき自己資金は物件によっても異なりますが、「購入金額の3割程度」というのが定説です。以前は自己資金0のフルローンでのマンション購入もみられましたが、現在は一般的ではありません。

自己資金0だと元手なしでマンション投資を始められるメリットはあります。しかし、融資金額が増える分、毎月のローン返済額が多くなり、キャッシュフローが得られにくいというリスクも考えておかなければいけません。また、銀行の融資も厳しくなっており、自己資金がないと融資審査にも通りにくいのが現状です。

ローンを返済できなくなったとき、銀行はそのアパートを売却してローンの返済額をまかないます。しかし、このときの売却金額は、購入金額よりも低くなっているのが一般的です。頭金0だと銀行側としてもリスクが高いため、ローン審査に通りにくくなっています。

しかし、この「3割」という数字はあくまでも目安で、購入物件の収益性などによっても異なります。利回りの良いアパートの場合、頭金として1割程度あれば良いという場合もあります。

銀行の不動産投資ローンの審査は、借りる人の返済能力とともに融資物件や土地の価格や収益性なども調べます。建物や土地の評価が高いと融資がでやすいのですが、土地値がつかない場合はある程度自己資金がないと融資が出にくくなります。

融資を受けやすくするためにも、頭金は多く用意しておくのが無難だといえます。

アパート経営・マンション経営を成功に導く3つのコスト削減法

アパート経営・マンション経営では、家賃収入に対して経費が大きくなると、赤字になってしまうこともあります。収益をアップさせ安定した黒字経営を目指すためには、建築費や修繕費、管理費といったコストを削減することが大切です。

細かい部分まで経費を見直していくと、トータルで大きな収益の差となることもあります。

3-1.建物構造・シンプルな建物で建築費を削減

アパート経営・マンション経営では、「建築費をいかに抑えるか」がコスト削減のカギです。アパートの建設費は構造によって大きく異なり、「木造<鉄骨造<鉄筋コンクリート造」の順番で高くなります。

建築費からみると木造アパートが最も安いですが、防音性能など鉄骨造や鉄筋コンクリート造の方が優れている部分もあるため、十分な検討が必要です。

また、建物や土地が複雑な形だと、フィットするように設計・建築する必要があるため余計な材料費などがかかります。

そのため、なるべく建物の形はシンプルにした方が建築費を抑えられます。規格化されたメーカーに発注することでもコスト削減が可能となるため、業者選びも重要です。

3-2.物件の不具合を早期発見・対応で修繕費を削減

物件の不具合を早期発見・対応で修繕費を削減
アパート・マンションの修繕は、早めの対策が重要です。建物を良い状態で維持すれば、結果的にコスト削減へと繋がります。修繕費を節約しようと定期的な点検やメンテナンスを行わずにいると、大きな問題が発生してかえって修繕費が高くなってしまうこともあるからです。

また、建物の建築コストと建築後・購入後の修繕費のバランスも考慮することも重要です。アパート経営・マンション経営を始めるときには、建築費のことで頭がいっぱいになりがちですが、建築費が格安の物件は、瑕疵・欠陥があったり劣化が早かったりと、修繕費がかさんで結果的に損する場合もあります。

耐久性の高い材料や工事を選ぶと初期投資額は高くなりますが、修繕費を抑えることができれば結果的に支払総額が安くできます。

建築時・購入時の状態を考慮したうえで、小さな修繕で済ませられるよう、劣化や不具合に対する定期的に点検し、早期対応していきましょう。

3-3.管理委託業者との契約を見直して管理費を削減

管理委託費の安い管理会社を選定することも、アパート経営・マンション経営のコストを削減する1つの方法です。

賃貸物件の管理手数料は、一般的には3~5%ですが、業者や契約内容によっては2.5〜10%程度と開きがあります。そのため、複数の管理会社から見積もりをとり、契約内容と金額を比較し、よりお得に契約を結べる管理委託業者を選びましょう。

管理委託契約には通常共用部分などの清掃業務も含まれています。しかし、清掃業務は不動産管理委託業者でなくても、安く請け負っている専門業者も存在します。大きな物件でなければオーナー自身が行うこともできるため、清掃はコスト削減が可能な業務といえるでしょう。

すべての業務を1つの管理会社に任せず、一部の業務だけ低コストの業者に委託することでも費用が抑えられる可能性があります。

まとめ

自己資金が少なくても、アパート経営を始めることは可能です。しかし、自己資金が少ないと融資が受けられなかったり、ローン返済が滞ってしまったりする可能性はあります。
金融機関は、土地や建物の立地条件や価値・収益性なども厳密に審査します。物件・土地の良し悪しはもちろん、自己資金が多い方がより好条件で融資を受けることができるため、不動産投資ローンでは自己資金額は欠かせない要素となっています。

アパート経営を成功させるためには、無理をせず綿密な投資計画を立てることが大切です。アパートを購入して維持していくために必要な費用を算出し、長期的な視点でシミュレーションを行いましょう。
そのうえで、自分の資金状況でどうアパート経営・マンション経営を行うのかを判断していくことがポイントとなります。

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フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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