【はじめての不動産投資にかかる費用って？】初期費用について詳しく解説！

トチ尾

ねえねえ、家ネコちゃん。

家ネコ

どうしたの、トチ尾くん？

トチ尾

不動産投資を始めようかなと思ってるんだけど…

家ネコ

おおー！トチ尾君も不動産投資デビューだね！

トチ尾

でも実は、分からないことがまだまだたくさんあって…

家ネコ

はじめてだと、いっぱい分からないことあるよね。

トチ尾

不動産投資を始める時にかかる費用が色々あるって

きいたんだけど、実際どんなのがあるの？

家ネコ

じゃあ今回は初期費用について、

トチ尾くんのような初めての人でも分かりやすいように説明するね！

不動産投資の初期費用とは？

不動産投資の初期費用とは、不動産投資を始めるにあたって

準備が必要な資金のことを言います。

今後のためにと、いざ不動産投資をはじめようと検討していくと、

投資先の物件選びの他にも、まず目先でかかる費用を用意するという壁にぶつかります。

初期にかかる費用は、物件購入にかかる費用に限りません。

では、一体どのような初期費用があるのでしょうか。

内訳について、ひとつひとつ詳しくみていきましょう。

不動産投資の初期費用の目安

初期費用の目安は大体、購入する物件の8~10％ほどです。

1000万円の物件を購入する場合は約90万円が必要となり、

3000万円の物件を購入する場合は約270万円、

5000万円の物件の場合は約450万円の費用がかかる、ということになります。

不動産投資の初期費用の内訳

初期費用の目安は大体8~10％ですが、その内訳には以下のようなものがあります。

１．不動産仲介手数料

２．登録免許税

３．不動産登記費用

４．印紙税

５．不動産投資ローンの事務手数料・保証料

６．固定資産税

７．火災保険料

では、それぞれの費用について詳しくみていきましょう。

不動産仲介手数料

物件を売り主から直接購入する場合を除いて、不動産売買・賃貸の際は

不動産仲介業者が売買契約を仲介します。

売買契約が成立した際に成功報酬として支払う費用が仲介手数料です。

また、購入する不動産の価格に応じて、支払う金額は変動します。

ちなみに、不動産仲介手数料は法律によって上限が決まっています。

400万円より高い価格の物件は、物件の価格の3%＋6万円が上限です。

1000万円の物件なら36万円、3000万円の物件なら96万円までと計算します。

なお、不動産投資においては、新築なら「ディベロッパー」、

中古なら「売主」という取引形態がそれぞれあり、その場合仲介ではないので、

一般的に仲介手数料はかかりません。

登録免許税

不動産を購入する際、抵当権や所有権にかかわる複数の登記が必要となります。

これらの登記を不動産登記と呼びます。不動産登記にかかる国税が登録免許税です。

所有権にかかわる不動産登記には、新築の物件では所有権保存登記、

中古の物件では所有権移転登記があります。

所有権保存登記の税率は4%、所有権移転登記の税率は2%です。

また、不動産投資ローンを組むと、金融機関に物件の抵当権を設定します。

抵当権設定登記にかかる登録免許税は、借入金額の0.4%です。

登録免許税は「課税標準」に税率をかけて計算します。

それぞれの算出方法はこのようになります。

・売買による所有権移転の登記は「固定資産税評価額×2%」

・抵当権の設定の登記は「債権額×0.4％」

不動産登記費用

登記の手続きは自分でもできますが、初心者の方々には抜け洩れが出ないよう、

プロに依頼した方が確実でしょう。

その際、登記の手続きを担ってくれる専門家は司法書士になります。

この不動産登記費用とは、司法書士に報酬として支払う費用のことです。

費用は司法書士事務所によって異なりますが、登記の手続きや

登記免許税の実費を合わせて、約10万円が目安となります。

印紙税

不動産投資を始める際、いくつかの課税文書が必要となります。

印紙は、課税文書に対する税金を支払うために張り付ける必要があります。

課税文書には、融資を受ける際に金融機関と締結する

ローンの契約書「金銭消費貸借契約書」と、

物件を購入する際にの契約書「不動産売買契約書」などがあります。

印紙税の金額は借入れ金額によって異なります。

500万~1000万円の場合1万円、1000万~5000万円の場合2万円になります。

印紙税の税率は変更になる場合もありますので、購入の際は国税庁からの最新情報を

チェックしてみてくださいね。

不動産投資ローンの事務手数料・保証料

不動産投資ローンを組む際に必要な費用には、金銭消費貸借契約書に貼る印紙税の他に、

融資を受ける金融機関に対して支払う「融資事務手数料」、

ローンの保証会社に対して支払う「ローン保証料」があります。

融資事務手数料は、金融機関によって異なり、大体3~5万円ほどです。

保証料は、借り主の信用度や支払いの期間により異なります。

保証料の支払方法は二種類で、一括で支払う場合、借入金額の2%ほどを

契約時に支払います。

金利を上乗せする場合は、0.2~0.3%ほどを上乗せした利息を支払う形です。

固定資産税

固定資産税は、物件の所有者に対して課税される税金です。

1月1日から物件の引き渡しまでは、売り主が物件を所有しています。

年の途中に物件を購入する際は、引き渡し日の前後で納税額の日割りをして、

売り主と買い主で費用を分担し、所有権が移転した日以降の期間にかかる

固定資産税の日割り分を支払う必要があります。支払い先は前の所有者となります。

固定資産税の納税額は、物件の固定資産税評価額の1.4%です。

火災保険料

物件購入後にかかる維持費などで物件の質などは保てますが、

火災などは完全に防げるものではありません。

必ず支払わなければならないわけではありませんが、入居者の不注意でも火災は

起こるため、加入することをおすすめします。費用はマンションの場合、

10年間で10万円ほどです。

また、補償内容に水災補償や風災補償が含まれているかチェックもしてください。

他にも、火災保険に加入すれば地震保険にも加入できます。

あらゆる自然災害による被害と修繕費のリスクに意識を回してみると、

物件の長期的な運用にも繋がるでしょう。

その他に必要な費用

ここまで紹介した初期費用の内訳は「諸経費」にあたります。

この他に不動産所得税というものと、不動産投資ローンを利用する際の

頭金などの費用も必要となってきます。

不動産所得税

不動産所得税は、物件の購入者に対する地方税です。

国ではなく、都道府県に納める税金です。

不動産の取得をすると約6ヶ月前後に、場合によっては1年後に納税通知書が届きます。

購入時には納税しません。

収益用の不動産にかかる不動産取得税の税率は4%です。

算出方法は「固定資産税評価額×4%」となります。

固定資産税評価額が1000万円の物件の場合、40万円を約6か月前後に

納税することになります。

支払いのタイミングは数ヶ月を跨ぎはしますが、初期費用のひとつとして考え

自己資金の準備をしましょう。

不動産投資ローンの頭金

不動産投資ローンを利用する場合には、頭金もいくらか必要となってきます。

物件価格の1割~2割ほどが頭金の目安です。

1000万円の物件なら、100万〜200万円ほどとなります。

頭金を多く入れたほうが、利息の支払いは楽になるかもしれません。ただ、無理をして

頭金を多く支払って、自己資金が底をついてしまわないように、

ある程度の支出には耐えられる資金を手元に残しておくよう意識しましょう。

まとめ

いかがでしたか？

今回は、不動産投資を始める際に必要な初期費用について、詳しくまとめていきました。

不動産投資を始めることにしたけれど、まだまだ分からないこと、不安なこと、

たくさんあると思われます。

そんな方々に、この記事が少しでもお力になっていれば嬉しいです。