それに、今不動産投資はとっても注目されているんだ！
はじめての人でもわかりやすく、不動産投資について
説明するね！
不動産投資ってなに？
不動産投資とは、アパートやマンションなどの不動産を購入し、
運営・管理することで利益を得る投資のことです。
この場合の利益は、私たちが賃貸物件で暮らす際に支払う家賃が該当します。
最初の物件選びをしっかりと行えば、リスクも少ないという利点があり、
20代や30代で始める方も増えてきている注目の投資です。
なぜ不動産投資が注目されているのか
投資には、投資信託、FX、株式投資など様々な種類が存在します。
不動産投資はその中でも、ミドルリスク・ミドルリターンな投資です。
ハイリスク・ハイリターンと言われている株式投資やFXは、
短期間で大きな利益を得る可能性はありますが、同時に大きな損失を得ることもあります。
また、常に景気や情報、売買のタイミングをチェックする必要があるんです。
それに比べて不動産投資は、価格の大きな変動はありません。
また、短期間で大きな利益は得られなくても、入居者がいる限り長期的に
毎月安定して得られることが多く、株式投資に比べてもリスクは低いと考えられます。
そのため、老後の年金対策や生命保険の代わりとして、幅広い層から注目を集めており、
20代や30代で始める方も増えているんです。
不動産投資における収益の仕組み
不動産投資で利益を得る仕組みには、大きく２つ存在します。
どのようなものなのか、詳しくみていきましょう。
インカムゲイン
インカムゲインとは、購入した不動産の大家となり、第三者に貸し出すことで得られる
家賃収入のことです。
家賃は毎月変わるものではなく、景気変動の影響も受けることは少ないため、
他の投資方法に比べて安定して収入が得られます。
そのため不動産投資は主に、この月々の家賃収入を狙った投資がメインとなります。
インカムゲインにはその他にも、エレベーターや駐車場などの維持費として、
家賃の一部に含め徴収する共益費も収益となります。
また、初期費用として支払われる謝礼金は、入居者に返還する必要はありません。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、すでに保持している不動産を、購入価格より高く売却できた際に
得られ売買益のことです。
例えば、2000万円で購入した物件を3000万円で売却できた場合、
利益は1000万円となります。この1000万円こそ、キャピタルゲインです。
逆に、2000万円で購入した物件が1500万円で売却となった場合は、
500万円の「キャピタルロス」という損失になります。
ちなみに、不動産投資の主流はインカムゲインですが、不動産価格が低い時期に
物件を購入しインカムゲインを受け取り、しばらくたってから売却して
キャピタルゲインを得られるケースもあります。
不動産投資の種類
不動産投資の中でも種類は様々です。
投資物件の種類と特徴をみていきましょう。
区分マンション投資
区分マンション投資とは、ワンルーム単位で所有し投資を行う方法です。
マンション一室のみの購入のため初期費用が少額ですみますので、
初心者でも始めやすいのが特徴です。また、様々な地域の物件を保有し、
運営することができるのも特徴のひとつです。
ただし、空室ができた場合、次の入居者が決まるまでは無収入になるのが、
デメリットとしてあります。
１棟マンション（アパート）投資
１棟マンション（アパート）投資とは、その名の通り、マンションや商業ビルなどを
1棟丸々保有し、１室あるいは1テナントずつ貸し出し、投資を行う方法です。
そのため、区分マンション投資に比べて、初期費用は高額になります。
ただ、一度の投資で大きな資産を得ることができるので、
投資効率がよく収益も上げやすくなります。
他にも一戸建て、シェアハウスや民泊、土地など、不動産投資の種類は多岐にわたります。
不動産投資のメリット
では、不動産投資のメリットには一体どのようなものがあるでしょうか。
いくつかご説明しましょう。
安定した資産運用
何度か記載した通り、不動産投資は家賃収入を主とした投資のため、入居者が居る限りは
安定的で継続的な収入を得ることが可能です。
空室ができるにしても、一度で入居者が退去する可能性は少なく、
収入が急激に変動することもほとんどありません。
自己資金は少なく投資が可能
不動産投資は、ローンを組むことが可能です。
そのため、多額の自己資金は必要なく、自己資金以上の額の不動産を手にし、
少額の頭金だけで不動産投資は始められます。
生命保険として活用可能
ローンを組む場合、団体信用生命保険（団信）に加入することで、
生命保険の代わりにもなります。
また、ローンの返済期間中に投資家本人が亡くなった場合、ローンの残高は０になります。
そして、残された家族は、不動産を所有し続け収入を得るか、
売却して売却益を得ることも可能です。
そのため、不動産投資は資産形成としておすすめの方法です。
節税効果
不動産投資は所得税や住民税に対して、節税効果が期待できるんです。
購入時は、不動産取得税等の税金や、登記費用、建築部分の減価償却費など、
多くの経費がかかります。
運営初期のその経費の合計は、多くの場合家賃収入を上回ります。
この上回った分の赤字を給与所得と相殺することが可能なため、
納める税金が減ることとなり節税になる、ということです。
また、相続する際の相続税の節税にも不動産投資は有効です。
現金の形の資産の場合、科される税金の価値はその金額のままで計算されます。
一方で、不動産の形の資産の場合、価値は購入価格ではなく、
相続税評価額に基づき税金が計算されます。
そのため、現金としての資産よりも不動産としての資産の方が節税に繋がるんです。
また、継続して運用していくことで、遺された家族が
引き続き安定した収入源を得られることも、メリットのひとつとも言えます。
不動産投資のデメリット
ここまで不動産投資のメリットをいくつかご紹介しました。
そんな中、デメリットもいくつか存在します。
ある程度の費用が必要
不動産投資ローンを使い物件を購入する場合でも、初期費が必要となってきます。
内訳としては、所有権の移転を明らかにするための登記費用や、
売買契約書に貼る印刷代（税金）などがあります。
他には、運営時にかかる維持管理費用が必要となります。
不動産は購入後に、設備の修繕や清掃などの管理業務が必要です。
その際にかかる管理費や修繕積立金などの費用が、定期的にかかるということです。
また、毎年課される固定資産税や、月々のローン返済にかかるお金などを
継続的に支払わなければいけません。
流動性の低さ
不動産投資は他の投資方法に比べ、流動性は高くありません。
株式投資の場合だと、証券会社のアプリを通して同じ日に何度も売買することが可能です。
しかし、不動産投資の場合だと、数週間～数ヶ月単位の時間がかかります。
空室時のリスク
不動産投資は、入居者が居る間は安定した収入が得られます。
しかし、その物件に定着するかは入居者次第で、空室のリスクは完全に回避することは
できません。
空室になった場合、その物件分の収入はなくなります。
保有する物件がワンルームの場合、収入は０ということになります。
そのため、不動産投資を始める際はこのようなリスクを避けるため、
物件選びを慎重に行ったり、入居者の募集を管理会社に依頼したりと、
対策を取っておく必要があります。
災害の可能性
ミドルリスク・ミドルリターンな投資である不動産投資は、株式投資に比べて
価格の大きな変動はありません。
しかし、建物に対して投資する不動産投資には、台風や地震、大雨などの
自然災害に見舞われる危険性があります。
大雨による浸水被害にあった場合はそれに対する復旧費用が、台風や地震等ですと、
最悪のケースで建物が崩壊する可能性もありえます。
どれだけ気をつけていても、この自然災害から逃れることは難しいでしょう。
そのため、耐震性・耐火性の高い物件を選んだり、地震・火災保険に加入するなどの対策を
することがいいでしょう。
まとめ
いかがでしたか？
今回は、「なんとなく知っているようで、詳しくは分からない」、
そんなはじめての方々にもわかりやすく不動産投資についてまとめました。
近年、老後の年金問題、資産価値の減少への漠然とした不安から、
将来の暮らしのためにも「投資」という選択肢を見据える方が増えてきいます。
その中でも、注目度が上がっている投資のひとつが不動産投資です。
そんな不動産投資に興味を持ってくださった皆様にとって、
この記事が少しでもお力になっていれば嬉しいです。
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