トチ尾くんは確定申告の準備は前もってしっかりする派？
申告期限はまだまだ先だし大丈夫だよね！
前もって準備することをおすすめするよ！
不動産投資における確定申告について解説していくよ！
不動産投資と確定申告
不動産投資を初めて数ヶ月。しっかりと学んだノウハウを活かし、
インカムゲインを少しづ得て軌道に乗ることができた今、
段々と自信もついてきたでしょうか。
普段は管理会社に不動産の維持などを代行していることがほとんどのため、
収入として不動産投資を始めるまでの努力が実になっていくことで、
さらに不動産投資が楽しくなっているでしょう。
手間なく続けられる不動産投資ですが、年に一度だけ「確定申告」という申請作業が
必要なことはすでにご存じだと思います。
ただ、普段は会社員として働き、副業として不動産投資を運営している方々にとっては、
確定申告というものは知っているようで知らない、という方も多いのではないでしょうか。
また、確定申告の存在は知っていても、実際なにをすればいいのか分からない、という方も
いらっしゃるかもしれません。
今回の記事では、確定申告がはじめてのような方々向けに、
不動産投資における確定申告の手順を詳しく解説していきます。
不動産投資には確定申告が必要？
確定申告とは、1年間の所得にかかる税金を計算し、税務署に申告する手続きのことを
いいます。この手続きによって、納める所得税などの税額が変わってきます。
普段会社員として働いている方は、会社が源泉徴収し年末調整で手続きを行うため、
個人で所得税の申告を行う必要はありません。
ただ、以下の例外に当てはまる方は、会社員でも確定申告が必要となってきます。
①年間20万円以上の副収入（＝会社員としての給与以外の所得）がある
②年収が2,000万円を超える
不動産投資で確定申告が必要なのは、この①年間20万円以上の副収入があるに
該当する場合です。
副収入の金額の計算は「賃料収入－必要経費＝不動産所得」となります。
賃料収入は入居者から徴収する家賃のことで、必要経費には不動産の
管理費や修繕費などが含まれます。
確定申告を怠った場合、無申告加算税や延滞税などのペナルティを課されることもあります
ので、申告が必要な金額かどうかなど、
前もってしっかりと確認しておきましょう。
確定申告の時期
確定申告の時期は、毎年2月15日頃から3月15日頃となります。
不動産投資を始めたばかりの方の確定申告ですが、前年の所得に対して申告するため、
物件を購入した初年度から確定申告は必要になります。
会計期間は初年度の1月1日から12月31日までの所得を対象に税金を計算し、
翌年の申告期間に申請する流れです。
確定申告の種類
確定申告には白色申告と青色申告の2種類があります。
このふたつのうち、どちらかを選択して確定申告を行わなければいけません。
それぞれの特徴を簡単に解説していきます。
白色申告
この申告は、簡易的な帳簿の記帳（単式簿記）が認められていて、
誰でも選択ができる申告方法です。
帳簿には収入金額や必要経費を記録しますが、簡易的な日々の合計金額の記載だけでも
認められているため、経理作業に慣れていない初心者向けの申告でしょう。
ただ、申告手続きが簡単な反面、控除額が10万円と青色申告に比べると控除額が
少なくなります。
青色申告
この申告は、不動産所得、事業所得、山林所得がある人が選択可能な申告方法です。
こちらの申告を希望する方は、前もって「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に
提出し、青色申告の承認を受ける必要があります。この申請書は一度承認されれば
毎年提出する必要はなく、翌年以降も継続して青色申告となります。
帳簿は白色申告に比べて、厳密な会計帳簿である、貸借対照表と損益計算書が計算できる
よう正規の記帳（複式簿記）が必要です。
以上の要件を満たせば、条件に応じて最高65万円か55万円、または10万円の「青色申告特別控除」を受けられます。
記帳は簿記2級ほどの必要知識が必要となるため、経理初心者にはあまり
おすすめしませんが、他にも「純損失の繰越しと繰り戻し」や
「青色事業専従者給与」などのメリットはありますので、検討してみてください。
確定申告の手順
確定申告の主な手順は以下の通りです。
１．確定申告に必要な書類の準備
２．決算書の作成
３．確定申告書の作成
４．確定申告の手続き
５．納税
６消費税の申告と納税
それぞれの手順について解説していきます。
１．確定申告に必要な書類の準備
まずは書類の用意です。
「確定申告書B」
「収支内訳書（白色申告の場合）」「青色申告決算書（青色申告の場合）」
「加入している生命・火災・地震保険などの払込証明書」「源泉徴収票」の他に、
以下のような書類が主に必要となっていきます。
・不動産関連の必要書類
「売買契約書」「賃貸借契約書」「家賃の振込明細」「売買時の清算書」
・経理関連の必要書類
「各種税金の納付通知書」「借入金の返済表」
「不動産の修繕に支出した領収書」「譲渡対価証明書」
このように、必要な書類は想像以上に多いため、一か所に集め保管することを
強くおすすめします。
２．決算書の作成
続いて決算書の作成です。決算書とは、不動産投資の運営のうち、
日々使った経費や不動産投資で得た収入などを記載した書類のことをいいます。
それぞれ、白色申告の場合は「収支内訳書」、
青色申告の場合は「青色申告決算書」を作成します。
３．確定申告書の作成
決算書の次は確定申告書の作成です。
「収入」「経費」「社会保険料控除」「基礎控除」などの必要な所得と控除などを記入し、
納付する税額を計算します。
また、確定申告書の作成には4つの方法があります。
①税務署や市区町村担当窓口で確定申告書を入手し手書き
②税務署などの確定申告特設会場に設置されたパソコンで作成
③国税庁のウェブサイトにある確定申告書等作成コーナーで作成し印刷
④国税庁のウェブサイトにある確定申告作成書等コーナーで作成し電子申請
はじめての確定申告で不安な方は、スタッフに都度教えてもらうことができる
特設会場での作成がおすすめです。
４．確定申告の手続き
決算書、確定申告書、その他控除関係の書類の用意ができましたら、
確定申告の手続きを行います。
手続きは３つの方法があります。
①税務署の窓口にて提出
②税務署に郵送で提出
③「e-tax」を利用した電子申告での提出
書類の不備などで不安がある方は、税務署の窓口で直接提出する方法が
不明点を質問できるのでおすすめです。
郵送の場合は信書に当たるため、第一種郵便物または信書便物として送りましょう。
また、税務署に届いた日あるいは通信日付印が提出日と見なされるため、
申告期限に間に合うようにしてください。
「e-Tax」での提出には、「マイナンバーカード方式」と「ID・パスワード方式」の２つの
方法があります。
それぞれ事前登録が必要になりますが、スマートフォンからも手続きが可能となります。
また、65万円の青色申告特別控除を受けるには
「e-Tax」による申告が必要となりますので、早めの準備をおすすめします。
５．納税
手続きが終わりましたら続いて納税です。
納税方法には以下のようなものがあります。
①金融機関や税務署窓口での納付
②預貯金口座からの振替
③コンビニでの納付
④「e-Tax」を利用したダイレクト納付やインターネットバンキング納付
「e-Tax」での方法なら、早朝や深夜でも手数料は0円でインターネット上で
手続きが行えますのでおすすめです。
６．消費税の申告・納税
納税を終えたら、ついに確定申告の完了となりますが、
以下に該当する場合は消費税の申告・納税が必要となってきます。
・前々年の課税売上高が1,000万円を超えている
・前年1月1日から6月30日までの課税売上高と給与支払額の両方が
1,000万円を超えている
・消費税課税事業者選択届出書を提出している
・事業年度の開始日における資本金または出資の金額が1,000万円以上
・親会社が存在し、特定新規設立法人等に該当する
ただ、家賃は非課税なため、事業が不動産賃貸業のみの個人は
基本的には免税業者となります。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
今回は、不動産投資における確定申告について解説していきました。
難しそうな確定申告ですが、しっかりと対策していけば節税にも繋がります。
申告期間に慌てることがないよう、ぜひこの記事を参考にしつつ余裕をもった準備を
すすめてみてくださいね。
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