おすすめっていうサイトを見つけて…都心と地方、
どっちにすればいいか分からなくなってきちゃったんだ…
聞いたことがあるんだけど、実際はどうなのかな？
地方エリアの不動産投資について説明するね！
目次
地方エリアでの不動産投資の可能性
不動産投資の成功には、入居率を高く維持できるか、
すなわち常に借り手がいる状況が作り出されているかが条件となります。
借り手の母数が少ない地方の物件よりも、人口が多い東京、大阪といった
大都市の物件の購入を検討する人が多い傾向です。
しかし、都心の物件は需要が高くなっていけばいくほど、
物件価格も同様に高くなっていきます。
良い物件もすぐには売りに出ないため、不動産価格や地価の高騰が止まない
大都市での不動産投資は、利回りが悪化しやすく、ハードルも高くなっています。
一方、地方エリアでの不動産投資は、都市部の不動産に比べて地価が安いことによる、
物件価格の安さという最もな魅力があります。
投資家から注目されることも少ないため、上手く安価な物件を購入し
入居者を得られれば、高い利回りが期待できます。
ただ、地方エリアでの不動産投資は失敗しそうで不安に思う人も少なくありません。
今回は、都市部の不動産投資と比較しつつ、
地方エリアの物件を選ぶメリットと注意点を解説します。
地方エリアで不動産投資をする際に最も重要なこと
大前提として、地方での不動産投資で成功する上でもっとも大切なこと、
かつ最低限気をつけなければいけない点があります。
それは「エリア選び」です。
選んだエリアによって、地方での不動産投資の成功は大きく左右されます。
なぜなら、
①人に貸して収益である家賃を得るインカムゲイン
②売却して利益を得るキャピタルゲイン
不動産投資で得られるこのふたつの収益は、都市圏の人口のような需要がなければ
成立しないからです。
つまり、賃貸と売買の両方とも流動性のある地域でなければ、
不動産投資そのものが成立しないことになります。
この流動性が、都市部ほど高く地方に行くほど低くなるため、
都市部の不動産投資に傾向が傾いています。
ただ、地方の中でも、人口の増加傾向がある地域があります。
地方での不動産投資を成功させるには、一定の賃貸需要と流動性があるエリア選びが
必要不可欠ということです。
では次に、地方エリアでの不動産投資のメリットとデメリットを見ていきましょう。
地方エリアでの不動産投資のメリット
地方エリアでの不動産投資のメリットは大きく３つあります。
・物件価格が安い
・利回りが高い
・顧客の奪い合いが少ない
では、ひとつずつ見ていきましょう。
物件価格が安い
地方エリアでの不動産投資における最もな魅力です。
年々地価が高騰している都心エリアに比べて、地方エリアは物件の需要が少ないため、
地価や不動産価格そのものが安くなる傾向があります。
地方エリアは土地付きの優良物件を安く購入できる可能性が高く、都心エリアに比べて
少ない資金で不動産投資を始められます。
物件価格の安さは、不動産投資初心者の方や失敗した時の不安を抱えている方にとっても、
都心エリアに比べ参入のしやすさを高め、失敗時のダメージも抑えられるという、
不動産投資のハードルを低げてくれます。
利回りが高い
こちらも、物件価格の安いことによるメリットのひとつです。
都心エリアに比べ購入価格を抑えて多くの家賃収入を得ることで、
不動産投資による高利回りを狙えます。
利回りとは、物件の購入価格で満室時の家賃収入を割った値のことです。
都心エリアの相場利回りは約4～6％ほどです。それに比べて地方エリアの相場利回りは
約8～10％で、上手くいけば都心エリアの2倍になる可能性もあります。
顧客の奪い合いが少ない
都心エリアでは、賃貸需要が高い分物件数が多いです。すなわち、競合物件が多いことに
比例して競争も激しくなるということです。
顧客を得るため家賃を下げてみた結果、赤字になってしまったなんてこともあります。
比べて地方エリアでは、都心エリアよりも人口が減る分賃貸需要も下がるため、
競合も少なくなります。
顧客の奪い合いも少なく、価格競争に巻き込まれる可能性も低いため、
しっかりとしたキャッシュフローを得られることが可能です。
地方エリアでの不動産投資のデメリット
続いて、地方エリアでの不動産投資のデメリットも見てみましょう。
デメリットは大きく４つあります。
・空室が埋まらないリスク
・遠隔地の場合、管理が難しい
・融資が通りにくい
・家賃相場、不動産価格が大下落する可能性
では、ひとつずつ解説していきます。
空室が埋まらないリスク
このデメリットは、地方エリアで不動産投資を行う時の
最も大きなリスクといってもいいでしょう。
現在の地方エリアでは、少子高齢化に加え都市部への人口流出の影響により、
人口の減少が加速しています。
先に解説した、地方エリアでの不動産投資における重要点であるエリア選びは、
このデメリットと大きく関わっています。
そもそも人が少ないエリアで不動産投資を始めてしまうと、入居者が集まらないまま
家賃収入を得られず、不動産投資そのものの失敗に繋がる、ということです。
遠隔地の場合、管理が難しい
不動産投資における必要な業務のひとつとして、物件の管理があります。
しかし、都市部に住みながら地方エリアの物件で不動産投資をする場合、
物件の管理を頻繁に行うことは難しいです。
加えて、協力が不可欠なリフォーム業者や清掃業者の数も都心エリアに比べると
少ないため、修繕を頼む時などに割高な価格を提示される可能性もあります。
融資が通りにくい
空室リスクが大きい地方エリアでの不動産投資は、融資が通りにくいことがあります。
貸し倒れのリスクが大きい物件の場合、銀行は資金の取り戻しが難しいと判断し
融資をしてくれない可能性があります。
都心エリアに比べ物件価格が安いことが魅力のひとつではあります。
ただ、自己資金のみで不動産投資ができない方は、ローンの審査が通っても、
金利や返済期間などの条件が不利になる可能性があるため、気をつける必要があります。
家賃相場、不動産価格が下落する可能性
家賃の相場は土地の需要と供給で決まります。
そのため、都心エリアでは自ずと高くなっていくわけですが、地方エリアでは
そうとは限りません。
エリアによっては人口減少が進み、供給よりも需要が低くなる可能性もあるため、
都心エリアよりも家賃相場が下落するリスクが高いです。
地方エリアでの不動産投資におけるポイント
地方エリアでの不動産投資のデメリットはどれも、エリア選びをしっかりと行えば
ダメージを抑えることが可能です。
失敗のリスクを少しでも下げるため、地方エリアの中でも人口増加の傾向がある地域、
中でも賃貸の需要が高い物件を選ぶよう意識してみてください。
また、遠隔地の運営の場合は現地の管理会社に任せることが現実的です。
そのため、エリア選びと同時に、管理会社の選定にも気をつけましょう。
おわりに
いかかでしたか？
今回は、地方エリアでの不動産投資について、都市エリアの不動産投資と
比較しながらまとめていきました。
都心エリアと地方エリアどちらでの不動産投資がいいか、
それぞれメリットもデメリットも両方あります。
この記事を通して、自身にあった不動産投資の形を見つけるお力になれれば幸いです。
- ・ちゃんと管理してくれているのかよくわからない
- ・毎月の管理手数料が腑に落ちない
- ・担当者がイマイチ冴えない
- ・空室が長期化して困っている
- ・入居者が長く住んでくれない
- ・経営に関しての最適な提案がない
- ・建物・設備の維持管理をどうすればいいかわからない
そんなお悩みをお持ちの方は是非TonTon社にお任せください！
不動産に関するすべてのお悩みを解決します！
