【はじめての不動産投資の方必見！】物件の種類と選び方のポイントを解説！

トチ尾

う～ん。どうしようかなぁ。

家ネコ

トチ尾くん、どうしたの？

トチ尾

実は、不動産投資をしようとしたけれど、

物件が多すぎて迷ってるんだ…

家ネコ

確かに、初めてだと多すぎて決められないよね…

トチ尾

マンションかアパートか、それとも一戸建てか…う～ん

家ネコ

じゃあ今回は、物件の種類と選び方について説明するね！

物件選びの重要性

不動産投資を始めようとした時、最初に取り掛かることは物件の購入です。

不動産投資をする物件の種類は様々であり、それぞれ金額や収益なども異なってきます。

多くの中から選ぶのは、初めての方は見極めが難しいかもしれません。

しかし、不動産投資において物件選びは、その後の投資状況が成功か失敗か、

成果に大きく影響する非常に重要なことなんです。

そこでこの記事では、物件の種類をご紹介した上で、選び方のポイントをご紹介します。

物件の種類

物件の種類には、大きく以下の種類があります。

・区分マンション

・一棟マンション・アパート

・戸建て

・REIT

では、それぞれ詳しく見ていきましょう。

区分マンション

『区分マンション投資』とは、マンションを１部屋単位から購入し、入居者に賃貸する

投資のことを言います。

メリットは、以下が挙げられます。

・手軽な値段から始められる

・管理は業者に任せることができるので、手間がかからない

・部屋単位のため流動性が高く、売却しやすい

デメリットとしては、以下のようなことがありえます。

・１部屋のみの投資の場合、空室時の収入は０となる可能性がある

・共有部分などに手を加えることや部屋のリフォームは難しく、管理の自由度は低め

また、部屋単位の購入なため、土地を所有しているわけではありません。

そのため、資産価値が下がった場合、回復は難しいでしょう。

区分マンションは、長期的な投資には向かないかもしれません。

ただ、売却のしやすさや初期費用の低さなどのお手軽さは、

不動産投資初心者でも取り組みやすい物件と共に、多くの人が選択肢に入れる

ポピュラーな不動産投資物件と言えます。

一棟マンション・アパート

『一棟マンション・アパート投資』とは、区分マンションと違って、土地を含めて

マンション・アパートを一棟丸ごと購入し、賃貸する投資のことを言います。

メリットは、以下が挙げられます。

・空室のリスクが低く、家賃月収入が０になりにくい

・区分マンション投資に比べて、収入が多い

・土地を保有するので、資産が残る

また、一棟アパート投資の方が、一棟マンション投資に比べて初期費用がかからないので、

投資を始めやすいです。

デメリットとしては、以下のようなことがありえます。

・初期費用が高額なため、気軽に始められない・失敗時のリスクが大きい

・流動性が低い分、売れにくくなる可能性がある

・規模が大きくなる分、管理の手間がかかる

投資額からして、不動産投資の中でもハイリターン・ハイリスクとなる物件のため、

初心者向きではありません。

一棟マンション・アパート投資は、すでに複数物件の不動産投資で安定した収入を

得ている人や、初期費用を自己資金で準備できる人などが向いているでしょう。

戸建て

『戸建て投資』とは、戸建てを購入したり建てたりして、賃貸する投資のことを言います。

また、複数人の入居者が住むシェアハウスを戸建てタイプで運営する場合も、

この投資に分類されます。

メリットは、以下が挙げられます。

・ターゲットがファミリー層なため、長期的な運用が見込める

・物件の手入れは入居者自身で行うのが多いため、管理の手間がかかりいくい

・土地の広さによる制限がなく、地区によっては需要も高いため空室リスクが低い

また、現在住んでいる家から引っ越す際に売らずに貸し出す場合は、

投資を始めるハードルも低くなります。

デメリットとしては、以下のようなことがありえます。

・アパートやマンションと比べ、戸建ての賃貸を検討する人は少ないため、客付けが難しい

・庭付き物件の場合、建物自体の他にも維持や管理に費用が掛かる

・郊外や地方に建てるが一般的なため、良い物件を見極める土地勘が必要

利用していない土地を所有している場合や、すでに一軒家を所有していれば、

戸建投資は始めやすいです。

所有していない場合で戸建て投資を検討の初心者には、集合住宅投資をおすすめします。

REIT

『REIT（リート）』とは、不動産投資信託のことで、投資法人が投資家から資金を集め、

複数の不動産に投資する方法のことです。

不動産運営をするのは投資法人で、家賃収入を投資家に分配するシステムです。

そのため、今まで紹介した物件を購入する投資方法とは異なり、

不動産を購入しているわけではありません。

メリットは、以下が挙げられます。

・物件購入の投資方法と違い、数万円から始められる

・投資法人が資金運用をしているため、取引に時間をかけずに済む

・パソコンやスマホから購入・売却ができる

デメリットとしては、以下のようなことがありえます。

・資金を運用している投資法人が倒産した場合、全てを失う

・金利変動や物価価格の低下による、配当金の減少リスクがある

不動産購入資金を用意できない人や、物件を選ぶ時間をかけられない人など、

手軽さを重視する人におすすめな投資方法と言えます。

その他

マンションや戸建てなどの建物での投資の他に、土地を利用した投資方法もあります。

駐車場・駐輪場

土地を、駐車場や駐輪場として利用できるよう設備し運営する投資方法です。

機械式などではない限り、建物のコストはかかりません。また、コインパーキングの場合、

運営会社に設営・管理を全て任せることも可能です。

ただ、立地によって収入が大きく異なるため、需要が高いエリア選びが大切です。

こちらの投資方法は、使っていない土地を所有している資産家向けの投資です。

そのため、新たに土地を購入して始めるのはおすすめしません。

トランクルーム

土地の上にコンテナを設置して、トランクルームとして運営する投資方法です。

長期間での契約が多いため、契約後は安定な収入が見込めます。

また、建物と違い老朽化による賃料への影響は少ないです。

初期費用は安く済みますが、少しずつ契約が増えていくため、しっかりとした

収入を得るには少々時間がかかります。

また、相場が低いため、マンションなどと比べると多い収入は期待できません。

物件の選び方

ここまで、物件の種類についていくつかご紹介しました。

それぞれのメリット・デメリットを理解したら、次は不動産投資をする目的や

理由を明確にしましょう。

投資をすることで得たいゴールをはっきりさせておくと、おのずと

投資先は絞られてきます。

不動産投資における収益の得方についての基本は、こちらの記事をご参照ください。

https://fudoshiru.com/real-estate-investment-easy-basic-knowledge#i-3

では、どのような目的があるのか、いくつか例を挙げていきます。

年金対策として

家賃収入を毎月の不労所得として、年金の足しにしようと

考えている方は少なくないでしょう。

年金対策の場合、長期的な資産価値を考える必要があるため、

「立地」を特に注意してください。

数年単位での需要が見込めるエリアで、投資する物件を検討してみましょう。

インフレ対策として

資金をすべて現金で持っている場合、インフレ時に資産価値が暴落する可能性もあります。

また、建物の価値は下がっていっても、需要の高さで土地の値上がりも期待できます。

そのため、物価で変動する資産にするために不動産投資を行う場合、

「立地」「賃料」「売却のしやすさ」

このような項目をもとに検討してみましょう。

ただ、不動産は売買での取引には時間がかかり、売りたい時に売れない場合もあるため、

流動性の高いREITを検討するのもよいでしょう。

相続税対策として

相続税は現金の場合よりも不動産で相続する方が抑えることが可能です。

相続税評価額の圧縮率を高くするためには、

「入居率が高い」「売却しやすい」「好立地で資産価値が高い物件」

このような項目をもとに検討してみましょう。

相続人が不動産に詳しくない場合、また、相続人が賃貸事業を継続しない場合に備えて、

管理と売却がしやすい区分マンションなどがおすすめです。

不動産投資で儲けたいため

とにかく、儲けが欲しいという人は、投資開始後すぐに月の収益を出す必要があります。

その場合、ローンの返済額や管理料などを差し引いても、

家賃収入が上回らなければなりません。

その場合、利益の大きさにもよりますが、「利回り」を基準にして物件を検討しましょう。

築古物件は取得価格が抑えられるので、利回りは高く確保できることができます。

まとめ

いかがでしたか？

今回は、物件の種類と選び方のポイントについて解説していきました。

目的と投資先の物件が定まれば、不動産投資もついにスタート目前です。

最後まで読んでくださった貴方に、この記事が少しでもお力になっていれば嬉しいです。