【不動産投資初心者必見！】始める前に知っておきたい注意点

トチ尾

ねえねえ、家ネコちゃん。

家ネコ

どうしたの、トチ尾くん？

トチ尾

不動産投資を始めようと色々調べてたんだけど、

友達に「やめたほうがいいよ」って言われて…

家ネコ

たしかに、リスクとか考えると

不安なこともいっぱいだよね。

トチ尾

やっぱりやめた方がいいのかな…？

家ネコ

そんなことはないよ！

リスクを前もって知っておけば、その分成功に近づけるよ！

トチ尾

たしかに！

それじゃあどんなリスクがあるのか調べなくちゃ！

家ネコ

それなら不動産投資の先輩が、

不動産投資における注意点をいくつか説明しよう！

不動投資を不安がる理由

そもそも、なぜ「不動産投資はやめた方がいい」と言われるのでしょうか。

前提として、そのような意見を述べるのは、主に不動産投資をあまり理解していない人の

ものだと思ってください。

ただ、不動産投資に対して不安がる理由の根拠もあります。

初期費用の問題

ひとつは、初期費用の高さです。

不動産物件の購入から運営に至るまで、また売買の間にもかかる費用は、

他の投資方法に比べてみれば高額なお買い物となります。

詳しい費用の内訳は、ぜひこちらの解説をご参照ください。

https://fudoshiru.com/real-estate-investment-initial-cost-detailed-description#i-14

ただ、このハードルは住宅ローンや不動産投資の融資などを活用することで、

ある程度低くできます。また、不動産投資の専門に相談することもできます。

収支のシミュレーションをしっかりと組み立てておくことがキーポイントです。

さまざまなリスク

初期費用の問題以外にも、他の投資方法同様に、不動産投資にもリスクはあります。

リスクを伴わない投資はほとんどあり得ません。中でも、ミドルリスク・ミドルリターンで

ある不動産投資は失敗してしまった時の損害も小さくはないでしょう。

ただ、不動産投資におけるリスクは、対応策を用意することで少なくすることができます。

そのためにも、投資が失敗するようなことがないよう、注意点をしっかりと

理解する必要があります。

では、実際にどのような注意点があるのか、詳しくご説明します。

不動産投資の注意点

不動産投資を始める際に気をつけるべき注意点は、主に以下の通りです。

・空室リスク

・家賃滞納リスク

・不動産価格下落リスク

・金利上昇リスク

・自然災害リスク

では、ひとつずつ見ていきましょう。

空室リスク

１つ目の注意点は、入居者がいない空室状態が続くことによる「家賃収入の減少」です。

不動産投資の主な収益のひとつとして、「物件を所有し部屋を貸すことで得る毎月の

家賃収入」があります。

空室が長く続く場合、その期間の収入は０になり、投資自体に大きなダメージを受けます。

空室リスクの対応策

空室リスクの原因としては、需要と供給のバランスにあります。

そのため、人口が多く立地のいい物件を選びましょう。中でも、賃貸需要が安定している

東京などで選ぶのをおすすめします。

他にも、それぞれ立地の違う複数の部屋を購入したり、資金に余裕のある方は

アパート一棟ごと購入したりすることも、空室リスクの対策になります。

ただ、完璧に空室にしないことは不可能です。空室になった時に備えて、

入居率が高い賃貸管理会社をパートナーにするのもよいでしょう。

空室になった後であれば、家賃を少し下げたり、入居条件や設備を調整したりなど、

ニーズに合わせていくことも手段です。

家賃滞納リスク

２つ目の注意点は、入居者が家賃を滞納したことによる「収入の減少」と

「入居者への対応」です。

契約が存在しても、突然家賃の支払いが止まり、催促しても払われない可能性もあります。

そして、家賃を滞納する入居者がいる場合、収入の減少のみならず、

入居者への対応も必須になってきます。

借地借家法により、入居者の権利が守られているため、「家賃を払ってくれないから、

出ていってほしい」とも言えません。また、督促や強制退去の手続きなども気をつけて

行わないといけないため、時間も労力も割かれます。

最悪の場合、入居者に支払い能力がないと、滞納した家賃の一部は支払われないままの

可能性もあります。

家賃滞納リスクの対応策

滞納を防ぐもっともな方法としては、滞納を起こすような人を入居させないための入居審査が大切です。

入居審査業務を重点的においている賃貸管理会社のチェックをおすすめします。

また、家賃滞納の理由としては、「支払えないから」ではなく、

「手続きを忘れていたから」というミスの可能性もあります。

このような場合の対策として、入居者に銀行口座の情報を提供してもらい、

毎月家賃を引き落とす「支払いの自動化」がよいでしょう。

不動産価格下落リスク

３つ目の注意点は、土地価格や景気の下落、その他事件・事故による

「不動産価格の下落」です。

将来的にも賃貸需要が高く収益性が維持できる立地こそ、物件の価値を維持する上で

最も重要な要素です。

そのため、この要素を見込んだ物件を選ぶことが大切です。

不動産価格下落リスクの対応策

東京23区で駅から徒歩10分以内などの、利便性の高い物件など、

供給が限られる東京都心の物件選びをおすすめします。

中でも、中古ワンルームがより価格下落リスクを抑えることが可能です。

新築物件の場合、販売会社などの宣伝広告費や人件費が上乗せされています。そのため、

「新築で買った物件の価格のまま数年後に売ろうにも売れず、ローンが残ってしまった」

という失敗もあります。

また、購入後の事件・事故による不動産価格の下落は防げませんが、

過去の事件・事故があったかどうか調べることは可能です。

中古物件を購入する際は、特にしっかりと調べておきましょう。

そして、物件価格の下落や景気の予想などは初心者には難しいため、信用できる

不動産会社を見つけることも手段のひとつです。

金利上昇リスク

4つ目の注意点は、不動産購入の際に組んだローンの

「金利上昇による返済額の増加」です。

不動産投資を行う際、借り入れを利用して物件を購入する方がほとんどです。

金利には固定金利と変動金利があります。変動金利型のローンを選択した場合、

市場や景気の動向に合わせ金利が変化します。

金利が上昇した場合、毎月のローン返済額及び、総返済額が増えることになります。

金利上昇リスクの対応策

景気などに影響を受けない固定金利型のローンを選ぶことをおすすめします。

返済開始から終了まで金利は一定のため、収益の予想や返済計画もしやすいでしょう。

そして、繰り上げ返済を行うことも視野にしっかりと入れたり、頭金をできるだけ多めに

用意しローンによる調達額を減らすのも手段のひとつです。

自然災害リスク

5つ目の注意点は、自然災害による「物件の損害」です。

日本では火災の他に地震、台風などの自然災害が特に多い以上、不動産という現物資産を

用いて運用する不動産投資は、建物の損壊が起こると家賃収入が得られないだけでなく、

資産価値が大幅低下してしまいます。

しかし、自然災害はいつどこで起きるかはわからないため、完全にリスクを

回避することはできません。

ただ、軽減する方法はあります。

自然災害リスクの対応策

離れた複数の場所に物件を分散して所有する方法があります。

また、新耐震基準で建てられた分譲タイプのワンションを選ぶこともおすすめします。

旧耐震基準に比べて、ここ十数年に起きた大震災の中でも、このタイプのマンションの

倒壊はほとんどなかったという実績があります。

他にも、各自治体が発表しているハザードマップを確認し、あらかじめ地震や火災などの

危険度を確かめて物件を選ぶのもいいでしょう。

https://disaportal.gsi.go.jp/（ハザードマップポータルサイト）

まとめ

いかかでしたか？

今回は、不動産投資を始める際に気をつけておきたい注意点について、

詳しくまとめていきました。

どんな投資方法でも起こり得るリスクを気にして、中々一歩を踏みだせない人も

多いでしょう。

そんな方々に、この記事が少しでもお力になっていれば嬉しいです。