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賃貸アパート・マンションの空室対策!家賃を下げずに入居者を増やす6つの方法

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賃貸アパート・マンションの空室対策!家賃を下げずに入居者を増やす6つの方法

賃貸不動産経営で安定した家賃収入を得るには、高い入居率を保つ必要があります。しかし、常に満室経営とはいかず、時には空室が出てしまうこともあるでしょう。

今すぐ空室を埋めるため、もしくはこれ以上空室期間を伸ばさないために、空室対策として家賃の値下げを検討する賃貸オーナーも少なくありません。

しかし、空室対策と一口にいっても、その原因によって適した対策はさまざまあります。対策をせずに放置すれば、空室率も増加してしまいます。

今回は、空室が埋まらずに困っているアパート・マンションオーナーのために、家賃を下げずに入居者を増やす、空室対策におすすめの6つの方法を紹介します。

1. 賃貸アパート物件でよくある「間違った空室対策」とは?

空室対策を行っているにもかかわらず、入居希望者が現れないという場合、そもそも間違った対策をしている可能性があります。
ここでは、賃貸アパート物件でよくある間違った空室対策について説明します。

1-1. 空室の原因に適した対策を行えていない

空室率が増加する原因は物件によって異なるため、それぞれの原因に適した空室対策を行わなければ改善には繋がりません。

例えば築年数が古く、かつ部屋の中が古びてしまっていることが空室の原因である場合、ただ家賃を下げても有効な対策にはなりません。
この場合は、家賃を下げるよりもリフォームやリノベーションを行い、建物や内装を新しくする方が効果的であると言えます。

このように、空室対策を行うためには、まず”空室の原因が何なのか”についてしっかり分析しなければなりません。

2. 空室の原因を探るためのチェック項目・分析方法

空室の原因を分析するといっても、どのように分析すれば良いのか分からないという人も多いでしょう。
そこで、ここではその原因を探るために欠かせない3つのチェック項目と、それぞれの分析方法について説明します。

2-1. 競合物件との差(賃料・立地・導入設備)

空室となっている原因の分析にあたり、まず初めに行わなければならない項目が「競合物件のチェック」です。
常に満室を保つことができている競合物件と所有物件を見比べてみることで、競合物件の入居者がどこに魅力を感じているのかを把握することができます。

中でも特に見比べるべきチェック項目は、以下の3点です。

  • 賃料
  • 立地
  • 導入設備

競合物件に比べて賃料が高すぎる場合は、空室が多い原因として「賃料の高さ」を疑う必要があり、家賃設定を見直すことが必要になるかもしれません。
競合物件に比べて導入設備が少ない場合は、家賃を下げるのではなく、競合物件と同等、またはそれ以上の設備の導入を検討する必要があります。

このように、競合物件と所有物件を比較することで、”どの部分を改善すべきか”が見えてくるはずです。

2-2. 問い合わせ・内見の数

競合物件の調査が終わった後、次に見るべきポイントは「問い合わせ数・内見者の人数」です。

所有物件について、全体の問い合わせ数から何%が内見に至ったのか、さらに内見から成約に至ったのは何%なのかの数字を把握しておくことで、入居者が「物件のどの部分を見て、どのタイミングで成約を諦めたか」を知ることができます。

さらに過去のデータとも見比べて、目に見えて減っているようならば、不動産管理会社や仲介会社からお客さまへ、物件をしっかり案内してもらえていない、などの可能性もあります。
不動産仲介会社に内見や成約に至らなかった原因をしっかり聞いておくことで、入居者のニーズが見えることもあるでしょう。

2-3. 入居者の平均入居期間

空室の原因は、単純に「入居者が決まらない」ということだけではありません。
入居者が見つかっても、短期間での退去者が多ければ、空室は増えてしまいます。

一般的に、学生や単身者の平均入居期間は2年~4年、ファミリーは4年~6年程度と言われています。
所有物件について入居期間が平均値よりも短い場合、物件や住環境に何かしらの問題がある可能性が高いと言えます。
この場合は、管理会社や仲介会社に退去の理由をしっかり聞き、場合により設備や条件などを見直す必要があるでしょう。

3. 賃貸物件の空室対策におすすめの方法6選

所有物件の空室の原因が分かり次第、原因に適した空室対策を行いましょう。
また、空室となっている原因の改善に加え、競合物件と差を付けられる施策を行うことも有効です。
ここでは、賃貸物件の空室対策におすすめの6つの方法を紹介していきます。

3-1. ④入居条件の変更

空室対策では、「ペット可」や「楽器演奏可」など入居募集条件を広げる方法も有効です。
入居条件の幅が広ければ、部屋を探している人が賃貸ポータルサイトで物件検索をした際にヒットする回数が多くなり、所有物件がたくさんの人の目に留まります。

また、周辺施設が少なく一般的に「人気がない」と言われるようなエリアでも、競合物件が取り入れていないような珍しい条件を提示することで、多くの入居希望者が現れる可能性があります。
さらに、特殊な条件を求めて入居した人は、長期間部屋を借りる傾向にあるため、安定した収益を得やすいという点も大きなメリットです。

3-2. ⑤敷金・礼金を下げる

新規入居者を募る上で効果的な方法が、入居者の初期費用を軽減することです。
入居者は、競合物件に比べ設備や条件に魅力が少ない物件だとしても、初期費用が安ければその物件を選ぶ傾向にあります。

入居者の初期費用を下げる方法としてのおすすめは、敷金と礼金を下げることです。
家賃を下げると毎月の収入が減ってしまいますが、敷金と礼金を下げた場合、一回限りのため、大きな負担もかかりません。

3-3. ②家具・家電のプレゼント

家具・家電付きの物件は、競合物件との差別化を図ることが可能ですが、電子レンジや冷蔵庫、さらに洗濯機など、生活に困らない程度の家具や家電を揃えるためには初期費用がかかってしまいます。
そこでおすすめの空室対策の方法が、「家具・家電のプレゼント」です。

家具・家電のプレゼントは、モデルルームと合わせて行うことをおすすめします。
モデルルームに入居希望者が訪れた際、「この中からお好きな家具・家電を●個プレゼント」というアピールポイントがあれば、成約率は格段に上がるでしょう。
学生や単身者からは特に喜ばれるため、ワンルームや1Kなどの一人暮らし用物件には積極的に取り入れたい空室対策の一例です。

3-4. ③設備の導入

部屋を探している人が物件選びの際に必ずチェックするのが「設備」です。設備があまり充実していない場合は、空き室対策として多くの人が求めている設備を導入することをおすすめします。

2017年、不動産・住宅の大手総合情報サイトが単身者を対象に実施した、「付いていて当たり前だと思う設備ランキング」では、以下の設備が上位3位にランクインしました。

付いていて当たり前だと思う設備
1位 バス・トイレ別
2位 エアコン
3位 クローゼット

上記項目の他にも、フローリングやガスコンロ付きキッチン、独立洗面台などが上位にランクインしています。
「付いていて当たり前」ということは、これらの設備を導入していない物件は、借りたい物件の候補には入らない可能性が高いと捉えることができます。
また、最新の空室対策のトレンドとして「宅配ボックスの設置」も人気です。

こうしたランキングを参考に、あるべき設備や人気の設備を導入することで、入居者の増加が期待できるでしょう。

3-5. ⑥リフォームやリノベーションを行う

築年数が古ければ古いほど、内見があっても成約する確率は低い傾向にあります。
そのため築年数が古い物件の中でも、内見数や物件情報の閲覧数などのデータが全体的に低い場合は、リフォームやリノベーションを行うことを視野に入れましょう。

リフォームやリノベーションは、建物全体ではなく部屋ごとに行うことも可能です。
ただし、例えばふすまや砂壁などが特徴的な和室の畳を、「人気があるから」という理由だけでフローリングにリフォームをしても、部屋全体の雰囲気を損なってしまうことになり、ちぐはぐな印象がかえってマイナスとなりかねません。
さらに、リフォームやリノベーションを行う際は、「投資費用をしっかり回収できるか」を考える必要があります。そのため、事前に専門会社へしっかり相談しておきましょう。

3-6. ①入居者ターゲットを想定したモデルルームの作成

内見者数が多いにもかかわらず成約率が低い場合は、内見者が部屋に対して「入居後、快適に住んでいるイメージを持てない」ことが原因である可能性があります。その場合におすすめの方法が、「モデルルームの作成」です。

モデルルームを作成することで、内見者が入居後の生活スタイルをより具体的にイメージしやすくなります。より成約率を高めるためには、入居者ターゲットが”理想的な生活ができそう”だとイメージできるようなモデルルームを作ることがポイントです。

単身向けか家族向け、男性向けか女性向けかなどにより訴求するポイントは異なるため、モデルルームを作る際は入居者ターゲットをしっかり定めましょう。
例えば単身の女性がターゲットなら、白や明るい色をメインとした家具や家電を配置することで、女性からの印象は格段に上がります。

このようにターゲットを絞った上でモデルルームを作ることで、特定の層へしっかりと部屋の魅力をアピールすることができるため、成約率の上昇が期待できます。

4. 「家賃を下げる」ことは空室対策の最終手段として考えることが重要

空室期間が長引いてしまうと、不動産仲介会社から家賃の減額を提案されることもあります。しかし、相場に比べて高すぎるという場合を除き、安易に家賃の減額を行うことは避けておくべきでしょう。

家賃を下げることで、以下のデメリットが発生します。

  • 年間収益が減る
  • 売却額が減る
  • 家賃を再度増額することが困難となる
  • 万が一の修繕費用の捻出が困難となる

中でも特に、家賃を一度減額してしまうことにより、再度増額することが困難となる点を見落としている大家さんも少なくありません。

家賃を下げることは、金銭的に大きな影響を与えるだけでなく、今後の経営方法にも大きく関わります。
後になって、リフォームやリノベーションの資金を確保できず、さらに賃料を下げなければ入居者が埋まらないといった状況にならないよう、家賃を下げることは最終手段として考え、長期的な黒字経営のためにも家賃の減額以外の空室対策を行いましょう

まとめ

賃貸アパート・マンションの経営で、安定した家賃収入を得るために空室対策を行うことは重要ですが、闇雲に家賃を下げる方法を用いることは有効的な手段だとは言えません。”空室の原因が何にあるのか”をしっかり分析し、適した対策を行うことが重要です。

また、原因を排除しつつ物件に付加価値を付けることで、さらに多くの入居希望者が見込めるほか、需要の増加に応じて家賃を引き上げることも可能となるでしょう。

空室に悩んでいる賃貸経営者や不動産オーナーは、空室対策に関する正しい知識を身につけた上で、今回ご紹介した方法を参考に、所有物件に適した空室対策を行ってください。

監修者

株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。

2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。
リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。
自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。

2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。

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