賃貸物件の空室対策には、
今すぐ行える小規模なものから修繕工事など大規模なものまでありますが、
今回おすすめしたい方法が、
「住宅セーフティネット制度」の利用です。
「住宅セーフティネット制度」は、民間の空き家を利用し、
住まい探しに困っている方に向けて住居を確保することを軸とする制度ですが、
入居者の斡旋や、賃貸住宅の改修工事費への経済的支援など、
賃貸物件のオーナーも利用することのできる制度です。
今回は「住宅セーフティネット制度」の概要や賃貸物件のオーナーが利用するメリット、
補助金受給など支援を受けるための条件について紹介します。
「住宅セーフティネット制度」とは？
「住宅セーフティネット制度（正式名称：住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律）は2007年に制定された法律で、2017年10月に改正・施行されました。
「住宅セーフティネット制度」は、以下2つの目的を持っています。
- 住宅確保要配慮者の住居確保のための支援
- 賃貸物件・空き家を活用した、促進住宅確保要配慮者入居を拒まない賃貸住宅の供給
「住宅確保要配慮者」とは、住まい探しに困っている方を指し、
子育て世帯や高齢者、低所得者、障害者、被災者、外国人などが該当します。
近年の日本における高齢化問題などの理由から、
住宅確保要配慮者はこれからさらに増えていくと言われています。
しかし、住宅確保要配慮者の受け皿となる公営団地が不足している一方で、
民間の賃貸物件や戸建て住宅には空室・空き家の問題が増加しています。
このような社会背景から、
2017年10月に住宅セーフティネット法の改正法が施行されました。
新たな住宅セーフティネット制度は、以下の3つを柱としています
- 住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度
- 登録住宅の改修や入居者への経済的支援
- 住宅確保要配慮者の居住支援
（引用：新たな住宅セーフティネット制度について）
賃貸物件を所有している不動産オーナーが特に関わる項目は、
「①住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度」と
「②登録住宅の改修や入居者への経済的支援」です。
賃貸物件のオーナーが「住宅セーフティネット制度」を利用するメリット
新たな住宅セーフティネット制度は、
住宅確保用配慮者と、空き家・空き室を持つ賃貸オーナーをつなぐ制度です。
今後さらに増加するであろう「空室問題」に対し、
救いの手を差し伸べる魅力的な制度だと言えます。
では、賃貸物件のオーナーが住宅セーフティネット制度を利用することで、
どのようなメリットがあるのでしょうか？
ここからは、
「住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度」と
「登録住宅の改修や入居者への経済的支援」の支援を受けることで、
不動産オーナーにどのような利益が生じるのかを詳しく解説します。
専用サイトに物件情報が掲載されることで入居希望者が増える
住宅セーフティネット制度に物件を登録すると、
国土交通省が管理する「セーフティネット住宅情報提供システム」に
物件情報が掲載されます。
セーフティネット住宅情報提供システムのサイトは、
都道府県や家賃、間取りなど条件を細かく指定して検索ができるため、
部屋探しを行う入居希望者に多く利用されており、
部屋を探す入居希望者に物件を広く周知できるため、空室対策が期待できます。
制度に登録された住宅は、
住宅確保要配慮者の入居を拒まない物件として「登録住宅」と呼ばれます。
登録住宅には、要配慮者以外の入居も可能です。
また、登録住宅の中でも住宅確保要配慮者の専用となる物件は「専用住宅」として登録されます。
専用住宅として登録すると住居確保要配慮者の入居を拒むことができませんが、
そのぶん補助金などの経済的支援も手厚くなっています。
※登録の際には、「高齢者・被災者の入居は拒まない」など入居者の属性を追加することが可能です。
賃貸物件の専用住宅の登録は、
建物ごとに登録されると思われがちですが、
集合住宅や長屋については、住戸単位での登録も可能です。
そのため、アパートやマンションの空室が出ている部屋のみを登録することで、
他の部屋は通常の入居者ニーズに合わせた経営を続けることができます。
所有している賃貸物件を登録住宅として登録する際には、
主に以下の条件を満たすことが必要です。
| 登録基準 | |
| 一般住宅 | 共同居住型住宅（シェアハウス） |
| 〇耐震性を有すること 〇住戸の床面積が 25m² 以上 ※（台所等が共用の場合は18²以上） | 〇耐震性を有すること 〇専用居室が9m²以上※ 〇住宅全体の面積が 15m²× 居住人数＋10m²以上※ 〇台所、食事室、便所、浴室、洗面所等を適切に設けている |
| ※登録基準は地方公共団体により異なります | |
（引用：国土交通省/大家さん向けハンドブック）
なお、登録に関する詳細規定については、
物件が所在する地方公共団体に確認が必要となります。
また、自治体により空き室と住宅確保要配慮者をマッチングする支援が行われている場合もあります。
このような地域では、積極的に入居者を紹介・斡旋してもらうことが可能です。
リフォーム費用の補助など経済的支援を受けることができる
住宅セーフティネット制度に登録された物件は、
改修工事費用などに対する経済的支援が行われます。
経済的支援の内容は、大きく分けて以下の4つに分類されています。
| 経済的支援 | 対象範囲 | 詳細 |
| 改修工事の費用補助家賃低廉化の補助 | 専用住宅 | 専用住宅の改修費用に対する補助を受けることができます。 |
| 家賃低廉化の補助 | 専門住宅 | 家賃の低廉化（※）にかかる費用に対する補助を受けることができます。 |
| 家賃債務保証料の補助 | 専門住宅 | 専用住宅における初回の家賃債務保証料の低廉化（※）にかかる費用に対して、補助を受けることができます。 |
| 改修工事費の融資 | 登録住宅 | 登録住宅の改修費用として、住宅金融支援機構から融資を受けることができます。 |
※低廉化＝価格が安くなっていくこと
制度に登録するための条件を満たしていない物件でも、
基準をクリアするための改修・補修工事などを行う計画があれば、
住宅の登録が認められています。
そして、登録後に補助金の申請や工事を行うことになります。
バリアフリー化など入居希望者のニーズに合わせたリフォームをすることは、
物件の価値を高めることができます。
こうした改修工事は、空室を解消する手段として非常に有効だと言えます。
特に築年数が古い賃貸物件を所有している場合には、
建物の改修工事を行うだけで、入居者が増える可能性もあります。
資金が足りず、改修工事ができなかった賃貸物件も、
補助や融資を受けることで修繕を行うことが可能となります。
改修工事の費用補助は、制度を利用する大きなメリットです。
補助の受け取りには条件がありますが、
改修工事の補助金・融資金が受け取れる場合は、空室対策として制度を利用する価値があると言えるでしょう。
補助の受け取りに必要な条件については、次項で詳しく解説します。
専用住宅が改修工事の費用補助を受けるための要件と融資の対象となる工事内容
住宅セーフティネット制度は「住宅確保要配慮者の住居確保」が目的であるため、
改修工事などの経済的支援は住宅確保要配慮者に向けた取り組みに対するものでなければなりません。
そのため、経済的な支援の対象となる賃貸住宅は、
高齢者世帯や低額所得者といった住宅確保要配慮者のニーズに応える必要がある上、
実際に国や自治体から助成金を受けるためには
助成制度の支援条件に則する必要があります。
ここからは、専用住宅の改修基準の補助を受けるために必要な要件と
その工事内容について詳しく見ていきましょう。
補助要件
住宅確保要配慮者専用住宅にするための改修工事の大原則は、
「補助を受ける物件が、専用住宅としての管理期間が10年以上である」です。
つまり、専用住宅として登録後、
最低でも10年間は管理・運用しなければならないということです。
改修費用に対して補助を受けるための要件を下記にまとめました。
| 補助要件 |
|
（引用：国土交通省/住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業について（PDF））
補助の支給を求める場合は、
専門住宅として10年間管理できるかどうかを
熟慮してからの判断が必要となります。
補助率と限度額
改修工事の補助は、費用全額をまかなえるわけではないため注意が必要です。
| 補助率と限度額 | 改修工事に要する費用の1/3以内の額 | |
| 補助率 | 改修工事に要する費用の 1/3以内の額 |
|
| 限度額 | 50万円／戸 | |
| ただし、共同居住用住宅に用途変更するための改修工事、間取り変更工事、耐震改修工事のいずれかを含む場合は、100万円／戸 | ||
（引用：国土交通省/ 住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業について（PDF））
専用住宅の改修費用に対する補助には、
国による補助と、地方公共団体による補助の2種類があります。
国による直接補助の場合、補助金額は改修費用の3分の1で最大50万円です。
地方公共団体を通じた補助の場合、改修費用の3分の1で最大100万円となります。
なお、一般的住居等を共同居住型住宅に改修するなど、
補助金の限度額が一戸あたり50万円から100万円と2倍に増額される場合があります。
限度額が増額される工事には建築基準法による用途変更や有料老人ホームへの改修、
防火対策工事の実施などが該当します。
補助金でまかなえない部分は不動産オーナーの自己負担となるため、
その予算を用意できるかどうかも検討内容に入れておきましょう。
補助金対象工事
主な工事内容については以下の通りです。
- 共同居住用住宅に用途変更するための工事
- 間取りを変更するための工事
- 耐震性向上のための改修工事
- バリアフリーのための改修工事
- 居住のために最低限必要である工事
- 居住支援協議会等が必要と認める工事
上記に加え、工事に関わる調査設計計画も補助対象となります。
調査設計計画には、
住宅の劣化状況や欠陥を調べるためのホームインスペクション（住宅診断）が含まれます。
このように、補助金の支給や融資には、
さまざまな条件が定められています。
制度については詳細を確認する必要があります。
不安な方は全国の主要都市で行われている住宅セーフティネット制度の説明会への参加をおすすめします。
「住宅セーフティネット制度」に関するお問い合わせ先一覧
最後に、住宅セーフティネット制度に関するWebサイトや、問い合わせ先を紹介します。
疑問点や質問事項がある場合は、以下の管轄機関に問い合わせ・確認を行いましょう。
| 問い合わせ/確認したい内容 | 問い合わせ先 |
| ・制度や基準に関すること ・地方公共団体を通じた補助に関すること | 地方公共団体 |
| ・国の直接補助に関すること | スマートウェルネス住宅等推進モデル事業 |
| ・改修工事費の融資に関すること | 住宅金融支援機構 |
| ・高齢者福祉に関する総合的な相談、支援 | 地域包括支援センター（PDF） |
| ・セーフティネット住宅の検索、閲覧、申請 | セーフティネット住宅情報提供システム |
| ・住宅の斡旋や入居支援に関する相談 | 居住支援法人一覧（PDF） 居住支援協議会一覧（PDF） |
| ・国の登録を受けた家賃債務保証会社 | 登録家賃債務保証業者一覧 |
| ・住宅セーフティネット制度の詳細 | 大家さん向けハンドブック（PDF） |
| ・新たな住宅セーフティネット制度の説明会 | 新たな住宅セーフティネット制度に関する説明会・受付窓口（平成30年度）※終了 |
住宅セーフティネット制度の管轄省庁は「国土交通省」です。
制度に関する資料は国土交通省のホームページでも確認することが可能です。
小さな疑問でも一つひとつ丁寧に解決していくことで、
住宅セーフティネット制度の利用が現在の賃貸経営に向いているかどうかを
判断できるようになるでしょう。
まとめ
空室対策として賃貸物件のリフォームを検討したくても、高額な費用がかかることから躊躇する不動産オーナーも少なくありません。
しかし、賃貸物件の修繕工事・リフォーム工事への経済的補助がある「住宅セーフティネット制度」は、多くの不動産オーナーにとって魅力的な制度となるでしょう。
専用物件・登録物件の登録や、補助や融資を受ける際の諸条件はありますが、空室対策の解決策の1つとして検討する価値は十分にあります。
「住宅セーフティネット制度」を利用し、今後も増加が予想される高齢者や外国人の居住者などを受け入れていくことは、継続的な家賃収入の増加につながります。
国や自治体から提供される支援を上手に利用し、安定した黒字経営を目指しましょう。
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