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築年数の古いアパートを蘇らせるおすすめの空室対策とは

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築年数の古いボロアパートを蘇らせるおすすめの空室対策とは

アパートの老朽化に伴い、投資物件の入居者が決まらないなど、空室対策にお悩みではありませんか?適度な修繕を加えない建物はどんどん劣化し、収益を出すどころか負の遺産として手に余る財産になってしまいます。

築年数の古いアパートは、空室問題以外にも耐震性が低下するなど、災害リスクも考慮しなければなりません。資産を生み出すだけでなく入居者の安全を守るためにも、設備の見直しやリフォーム・リノベーションも検討する必要があります。

今回は、築年数の古いアパートを蘇らせるおすすめの空室対策を詳しく紹介します。中古物件を、入居希望者が後を絶たない人気物件に変えたい方は必見です。

1.古いアパートの空室対策におすすめの方法

築年数が古いアパートの空室率が多い原因は、建物全体の価値が下がっていることです。しかし、リフォーム代や建て替え費用が捻出できず、問題を先送りしてしまっているオーナーも多いのではないでしょうか?

老朽化したアパートは、耐震性も低く修繕費用もかさむため、どんどん収益性が低下していく恐れがあります。近隣に似たような間取りの賃貸住宅が乱立している場合、他の競合物件との差別化を図らなければ、入居率をアップさせるのは難しいでしょう。

古いアパートの入居率を向上させるためには、入居者が求める条件にしっかり合った賃貸経営を行うことが大切です。入居者からクレームが入った時点で修繕するなど、その都度修繕費用をかけるよりも、思い切って老朽化している建物の建て替えやリフォーム・リノベーションを行う方が、結果として費用が安く済むかもしれません。

ここでは、古いアパートでのおすすめの空室対策について詳しく紹介していきます。

1-1.共用部分や設備の見直し

共有部分とは、エントランスや廊下、駐車場など入居者全員が共有して利用するアパートの顔とも言えるべき部分です。一番目にする共有部分を改善することで、入居者が増える確率が高まります。
おすすめの共用部分・設備の見直し例は、以下2点です。

  • 共有部分を明るくする
  • 宅配ボックスなどの設備を追加する

まず、共有部分を明るくするという点から解説していきます。入居者を出迎えるエントランスは、夜間でも出入りしやすいように明るい照明を設置しましょう。エントランス部分が暗いと、入居希望者に防犯面で不安を与えたり、近寄りがたい不気味なイメージを持たせてしまいます。そのため、スポットライトで足元を照らしたり、LED電球を設置するなど、明るいイメージを持たせましょう。

そして、共有部分にスペースがある場合は、宅配ボックスなど入居者に喜ばれる設備を設置してみましょう。宅配ボックスは、在宅時間が少ないビジネスマンやネットショッピングを活用する機会が多いファミリー層に喜ばれる設備です。

1-2.建て替え

アパートの建て替えは、収益性の向上や入居率アップさせるための大きな改善策のひとつです。築年数が古い収益物件は、修繕費や維持費が高くなり、コストパフォーマンスも低下してしまいます。アパートを建て替えることで、運営費の改善だけでなく、家賃の増加も期待できます。

1-3.リフォーム

築年数は経過しているものの、建て替えるまで老朽化していない場合は、アパートをリフォームするという方法もあります。外観の見栄えを良くし、建物の寿命を延ばすことも可能です。

リフォームは、クロスを張り替えたり設備を新しくすることで、老朽化した建物を少しだけ若返らせることができます。また、建て替えに比べてリフォームは工事期間が短く、費用が安いというメリットもあります。

1-4.リノベーション

建て替えよりもコストを減らし、リフォームよりも大がかりな修繕を加えたい場合は、リノベーションという方法もあります。リノベーションは、間取りを変更したり、木造からRC構造へ造りを変更するなど、リフォームよりも大がかりな改修工事を施す方法です。

費用・修繕にかかる時間は必要になりますが、物件として魅力的な要素を多数取り込むことができます。そのため、空室対策になるだけでなく家賃の値上げなど長期的に見て収益アップが出来ています。

なお、リノベーションを行う際は、失敗しないためにも手持ちの資金と工事期間を考慮し、どの手段を検討するのか事前に計画することが大切です。

2.アパートの建て替えやリフォームが必要になる築年数の目安

アパートの空室対策として建て替えやリフォームが有効的というお話をしましたが、現在所有しているアパートはいますぐ建て替え・リフォームをすべきなのか、決断するタイミングに迷う方も多いでしょう。実際に修繕を行う場合のタイミングは、「築年数の目安」を見て考えることをおすすめします。

建物の価値を計算する不動産鑑定評価に使われている「原価法」という考え方に基づくと、築20~25年を経過した家屋は、市場価値がゼロという試算になります。しかし、適度な修繕やリフォームを加えることにより、建物の価値を向上させることも可能です。

よって、アパートの築年数が20年以上を超えたあたりから設備やクロス変更などのリフォームを行い、築25年を過ぎたあたりから建て替えを検討するのが一般的となっています。

3.賃貸アパートの建て替えやリフォームを計画する際にすべきこと

不動産投資物件の建て替えやリフォームを行う場合は、計画的に行動することが大切です。アパートの建て替えは戸建て住宅よりも高額になるため、現在の資産状況を再確認する必要があります。また、既にアパートに入居者がいる場合は、立ち退きを事前にお願いしなければなりません。

「建て替えたせいで、かえって赤字になってしまった!」と後悔しないためにも、修繕工事を行う前は、現状を把握しておき、今後どのように行動すればいいのか、しっかり計画を立てましょう。

ここからは、不動産投資物件の建て替えやリフォーム前に行うべき2つの事項を詳しく説明していきます。

3-1.アパートの維持費用と修繕費用を計算する

現在のローンの金利や取り壊し費用、建て替え費用を計算し、修繕費用がどのくらい必要なのかを試算しましょう。築年数が古ければ古いほど、建て替えやリフォームにかかる費用も大きくなります

修繕費用をしっかり支払うためにも、アパートローンの融資先はどこにするか、修繕した場合の家賃収入はどの程度見込めるようになるのか、細かく収支シミュレーションを行うことが大切です。

アパートの収支状況を掴めず、どのように試算すればいいか迷った際は、不動産投資を手掛ける不動産会社に相談してみるという手段もあります。

3-2.入居者に立ち退きの案内を行う

現在、入居者がいる場合は、修繕時期に合わせて立ち退きの案内を行わなければなりません。しかし、大家都合で入居者を一方的に追い出すことができないように、「借地借家法」という法律が定められています。

オーナーから賃貸契約を解約するには、期間満了の1年前から6ヶ月までの間に「更新拒絶通知」を出すか、正当事由と共に解約を申し入れる必要があります。

更新時期の1年前から入居者に「老朽化による修繕が必要」という案内を出し、退去の理由を理解してもらい、必要であれば立ち退き料を支払うことも検討しましょう。また、不動産会社のような管理会社に賃貸物件を管理してもらっている場合は、立ち退きに関する手順や契約書の作成などをお願いすることが可能です。

4.賃貸アパートの建て替えやリフォームを設計する際の注意点

ここまで、不動産投資物件の建て替えやリフォームを計画する際にすべきことを紹介しましたが、最後に建て替えやリフォームを設計する際の注意点を紹介します。

  • 1.エリア・環境を踏まえて入居者ニーズを細かく把握する
  • 2.入居者ニーズに合った最適なデザイン・設計を行う

上記2点は、リフォームや建て替えを行う際の特に注意しておきたいポイントです。それぞれのポイントをしっかりと押さえておき、失敗リスクを最小限に防ぎましょう。

4-1.エリア・環境を踏まえて入居者ニーズを細かく把握する

入居者のニーズを細かく調査し把握することで、入居率アップと同時に退去率をダウンさせることができます。現在のエリアと周辺環境から、どのような人にどのような部屋が必要とされているのか、情報を整理してみてください。

駅から徒歩10分以内の駅チカ物件であれば、通勤や通学を重視する単身者向けの物件が人気です。また、駅から遠い物件でも近隣に学校や保育園、さらに公園などがあればファミリー層からの高いニーズが見込めます。

立地は簡単に変えることはできませんが、周辺環境を上手に活用することで、入居者ニーズに合ったアパート経営戦略をたてることが可能です。

4-2.入居者ニーズに合った最適なデザイン・設計を行う

入居者ニーズを把握したら、アパートのデザイン設計を考えていきましょう。入居者ニーズを事前に調べることで、アパートに付加価値を加えることができます

単身向けのアパートであれば、キッチン設備よりもインターネット環境の整備や宅配ボックスの設置が求められます。また、ファミリー向けの住宅では、システムキッチンの設置や追い炊き機能など、快適に家事ができるように環境を整えてあげましょう。また、子ども部屋やリビングの壁を色がもたらす効果を考えてカラーデザインすることで、入居率がさらに高まります。

立地や設備、デザインなどはもちろん入居率に関わる大きなポイントですが、入居者のニーズに合わせることは、賃貸経営の中で最も強い勝負方法だと言えます。

まとめ

築年数の古いアパートを改修しないまま賃貸住宅経営をしていくと、入居率ダウンだけでなく、災害リスクが生じる可能性があります。空室が多い当該物件の年間入居率を上げるためには、適度に修繕を加えていきましょう。

アパートを改修する際は、立地や周辺の施設から入居のニーズを把握しておくことが大切です。ニーズに合った物件は、立地の悪さをカバーできる付加価値を生みだすこともできます。

まずは、アパートの築年数を確認し、劣化状況に合わせた修繕対策を計画することから始めていきましょう。

監修者

株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。

2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。
リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。
自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。

2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。

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